【编者的话】
由于疫情防控原因导致多地被封闭管理，不仅民生艰辛，企业也是苦苦支撑，其中承租房屋的租金就是硬性成本。
各地也出台了一系列企业纾困的方案和措施，其中对于承租国有房屋的租金对于符合条件的企业，可以给予一定期限的租金减免政策，但是对于承租非国有房屋的租金是否同样减免呢？承租非国有房屋租赁合同如何处理呢？
盈科高伙孙书保律师从精选案例中提炼出“涉非国有房屋租赁合同处理规则”，处理同类案件给予参考。
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涉非国有房屋租赁合同处理建议
1、承租人提起减免房租请求的，应当提交基于疫情防控措施原因，导致承租房屋营业收益受到影响或者不能占有使用的证据；
2、承租人减免房租申请，应该以事后可以举证方式的形式，向出租人提交，如果仅仅是口头表达出租人不予确认的情形下，法院不能确认，不利后果由承租人承担；
3、在出租人提起催促支付房屋租金的案件中，承租人减免租金的请求应当提出反诉，否则在本诉中法院会认定为对于支付租金的抗辩处理；
4、只有在由于疫情防控措施，导致承租人营业收入产生重大减损情形下，法院方能依据公平原则酌情调整租金；对于2022年3-5月期间上海封控时全体性事件，且有政策参考依据，人民法院调减租金的客观依据较为充分；
5、承租人提出房屋租金减免请求，出租人未予同意或者部分同意的，承租人仍应就未争议部分的租金付有支付义务，否则构成违约，需要承担违约责任；对于双方就租金减免分歧的部分，应当及时协商或者提起诉讼；
6、承租人提出的解决房屋租赁合同的请求可以选择减免租金、延长租期、延期支付租金等，人民法院根据公平原则处理；
7、出租人强行断水断电、回收另行出租等情形，虽有承租人由于就房屋租金减免存在分歧而未支付租金情形，违约责任应有出租人承担；
8、根据案件事实查明，由于是疫情原因导致房屋租赁合同解除的，应当适用不可抗力规则，承租人不负有承担违约责任；
9、对于解除房屋租赁合同的违约责任归咎于承租人情形的，对于合同约定违约责任过高的，可以申请人民法院调减；
10、对于解除房屋租赁合同送达生效后，承租人仍然占有房屋的，根据实际情况可以确承租人支付占有费；
11、出租人强行要求承租人限期腾空交房，应当预留合理期间、有合同约定和事先书面通知，否则可能涉嫌非法占有等犯罪行为；
12、政府出台政策的目的在于持植中小企业，并不及从事转租人。
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精选案例
1、克拉玛依中院（2022）新02民终01号
涉案房屋租赁合同解除，对于因疫情影响未正常经营95天的租金，承办一半。
2、广州中院（2022）粤01民终2581号
涉案房屋租赁合同解除，对于2月份房屋租金减半收取，由于房屋出租人断水断电导致承租人不能正常使用涉案房屋，以逾期缴纳租金为由要求支付违约金的诉讼请求不予支持。
3、北京二中院（2022）京02民终3178号
案涉房屋涉及国有房屋的转租，疫情发生对经营构成一定影响，双方应根据公平 原则分担疫情期间的租金损失，故法院将对在此期间应担租金予以酌定。
相当于三个月租金的一半。
4、上海二中院（2021）沪02民终11729号
虽然上诉请求减免租金，但其在一审中并未提起过反诉，因此该主张应是其对原告诉请中要求其支付租金的抗辩。至于减免的理由，上诉状中亦承认目前政府发布的各项疫情租金减免政策确实未强制个人出租方必须给予承租人减免。况根据实际情况，疫情尚未对经营造成实质性影响，一审中出租人亦曾提出合理方案给予减负，但因承租人不予同意而协商未成。据此，一审法院以租金减免要求不符合政策规定为由判令其按约结清租金并无不当，应予支持
5、上海二中院（2021）沪02民终10476号
关于原告疫情原因主张返还2020年2月及3月租金的请求，因原、被告均确认虹桥万科中心在2020年2月1日至3月31日期间没有禁止过承租方使用办公楼，且被告陈述其对于虹桥万科中心内的办公租户亦没有进行过租金减免，鉴于原告承租涉案房屋是办公用途，且原告未能提供证据证明其在2020年2月至3月期间存在不能正常使用涉案房屋的情况，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。
6、上海市静安区人民法院（2021）沪0106民初37556号
判令被告退还疫情期间2个月的房租44,376.70元。
疫情发生在客观上限制了租赁房屋的正常使用、一定程度上打破了原有合同权利义务的平衡，在疫情发生不可归责于任何一方当事人的情况下，由一方当事人承担全部后果有失公允，故应以双方共担风险为宜。综合考虑原告经营业态、双方所受疫情实际影响等因素，本院酌情减免原告租金10,000元，并在该金额内支持原告诉请
7、上海二中院（2021）沪02民终8754号
转租人能否要求减免房租
新冠疫情本身属不可抗力，非合同任一方当事人可预见，如受疫情影响导致红坊半岛公司无法正常使用承租房屋的，吾灵公司应减免租金，以共担风险、共渡难关。然本案中，红坊半岛公司的抗辩理由并非基于其无法正常使用涉案房屋，而是基于政策的规定。 政府出台政策的目的在于持植中小企业，并不以涉案房屋是否可正常使用为前提， 且在本案中，吾灵公司作为国有企业，根据政府部门的要求制定了相应的租金减免政策，并按红坊半岛公司的申报，已减免了2020年2月至4月的大部分租金。相应政策的制定、实施，并非民事法律关系调整的范围，红坊半岛公司以吾灵公司未按政策规定减免全部租金为由提起上诉，本院难以支持
8、上海市普陀区人民法院（2021）沪0107民初11400号
一兆韦德公司承租的涉案房屋系非国有企业房屋，因疫情或者疫情防控措施导致一兆韦德公司没有收入或营业收入明显减少，不免除其作为承租人的租金给付义务。一兆韦德公司申请减免租金，京沙公司同意免除一兆韦德公司半个月的租金，本院认为符合本案的实际情况及公平原则。一兆韦德公司要求京沙公司免除一个月租金，没有依据，本院不予支持
9、上海一中院（2021）沪01民终5883号
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。爱蓝地公司与张X签订的房屋租赁协议及补充协议内容合法有效，双方均应恪守履行。
现爱蓝地公司提出因受疫情影响，要求变更合同中的部分条款，张X则不予同意，并认为爱蓝地公司逾期不支付租金，要求解除合同。爱蓝地公司与张X签订租赁合同时，明确爱蓝地公司租赁房屋用于经营幼托教育，其在经营过程中确实受疫情影响较大，故对爱蓝地公司 要求变更合同条款的诉请予以支持 。具体变更内容，本着共克时艰、共担风险的原则，结合合同履行情况等，酌情予以确定。从双方往来的函件中可以看出，疫情影响减少后，爱蓝地公司已经积极履行合同，且对于双方争议部分租金 ，爱蓝地公司亦提出了相应的诉讼，爱蓝地公司不存在恶意违约的情形，故张伟玲要求解除租赁合同、返还房屋的诉讼请求不予支持。
双方的租赁合同还在继续履行中，对张X基于解除合同而要求爱蓝地公司支付的违约金及补交免租期租金、逾期返还房屋违约金的诉讼请求亦不予支持。
除争议部分的租金外，爱蓝地公司已经向张X支付了2020年8月和9月的租金，故对张X要求支付2020年8月至9月期间的租金及滞纳金的诉讼请求亦不予支持。
10、上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初7984 1号
亿盛公司与钜十峰公司之间的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。
合同约定，“租金先付后用，每隔六个月的首月1日之前支付下六个月租金；逾期7天不支付租金则视为违约，甲方可终止此合同并有权将该房屋租给第三方”。在合同履行过程中发生疫情确实可减免适当租金，被告于2020年5月25日向原告申请减免一个季度的租金，但遭拒，在此情况下，被告仍有义务支付除双方争议是否减免的一个季度租金之外的其余应付租金，但被告于2020年6月5日支付了部分租金120,370元(系争一层房屋半年租金)，显然构成违约。
原告主张被告根本违约的理由成立，《租赁合同》于原告的解除通知到达被告之日(2020年7月25日)解除。被告主张由于新冠疫情以及政府三合一整改要求，导致合同目的无法实现，且原告擅自提前解除合同，存在违约行为。本院认为，双方合同约定“被告承租房屋用途为工业厂房……如被告的生产经营在政府部门通不过时，如因被告违反本协议后所引起的相应责任后果，一切责任由被告自负和承担法律及经济责任”。而且，被告没有提供直接证据证明其因受新冠影响而导致无法在系争第二、三层房屋内继续经营。
合同解除后，法律责任的承担：
一、租金及房屋占用费
上海市人民政府启动和终止重大突发公共卫生事件响应的时间以及上海市相关政策规定，酌情确定免除被告租金120,370元。
二、租赁合同因被告违约解除，被告要求原告赔偿三个月租金、装修损失、解约违约金不予支持。原告要求没收租赁保证金，同时又要求被告支付解约违约金，被告抗辩标准过高，请求调整，并要求返还保证金。本案纠纷一定程度上系因新冠疫情而引起，且合同约定的没收保证金并支付违约金100万元确实过分高于所造成的损失，本院以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情调整。
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对承租非国有房屋减租安排
上海市加快经济恢复和重振行动方案（2022.6.1）
鼓励 引导商业综合体、商务楼宇、专业市场、产业园区、创新基地等非国有房屋业主或经营管理主体，向最终承租经营的小微企业和个体工商户给予6个月房屋租金减免。对符合条件的非国有房屋业主或经营管理主体，按照减免租金总额的30%给予补贴，最高300万元，由各区政府负责实施，补贴资金实行财政预算总额控制，由市、区两级财政共同承担。受疫情影响严重且在沪注册的餐饮连锁企业，分公司或门店符合小微企业条件且承担房租费用的，可视作小微企业享受房屋租金减免。
此处的“鼓励”更多的是政策引导，并非为“必须”。