犹记得保利在 2021年底，市场乍暖还寒的时候，以38亿的总价拿下海珠华洲路地块，以44372元每平的楼面价，一举拿下广州拿地楼面价top10的第八位。让不少人惊叹海珠的热和保利的壕。
之后，保利用这块地开发出了保利湖光悦色项目，并在去年年中入市开卖。时隔半年多的今天，这个 21年就令人瞩目的项目卖的怎么样，有需求的客户还是否值得买，就让我们聊一聊吧。
1、
湖光悦色在住建局的项目名称叫做保利朗境花园，按照住建局的数据，迄今网签了有将近 100套，考虑到湖光悦色只是一个479户的小盘，更考虑到去年整体市场的荒凉，这个销售数据还是相当可观的。要知道湖光悦色的竞争对手，同期开盘的中海江泰里网签不到50套，以及早开盘半年的中海观澔府也不过网签100套出头。
这确实可以证明保利湖光悦色有着不错的产品力，并且在产品定位上，精准的找到了有需求的客户群体。
那这是否就意味着保利湖光悦色就值得一买呢？别急，咱们往下看。
2、
湖光悦色并没有湖，小区对面看到的水体，实际上是石榴岗河。小区处于新滘东路以南，可以算琶洲的正南偏南。西侧靠近海珠湿地公园，从小区出来 500米就能到达湿地公园东门。距离18号线和在建的11号线龙潭站步行1公里左右。不算近，但是步行尚能接受。18号线半个小时左右直达珠城和天河北，11号环线建成更是通达琶洲和金融城。公园和双地铁加持，这是湖光悦色的加分项。
当然，小区外杂乱的土华村混杂着灰头土脸的工业园，这环境确认让人一言难尽，而且短期难以改善。如果你是被小区的效果图所吸引，那到现场后，多少会有点货不对板的困惑。同时小区几乎没有教育配套，这对中产家庭孩子读书十分不友善。
交通除了双地铁外，驾车出行也算便利。出门华洲路走一小段右转就能上新滘路，或者往南走掉头就能上华南快速。不论是去琶洲还是珠江新城， 20分钟左右车程均可到达。
价格方面，湖光悦色的单价基本在 8万到10万之间，总价在900万到1500万。相比于琶洲南TOD，要便宜不少，差不多是琶洲南TOD的6折。这价格算是中规中矩，不至于有被人诟病有割韭菜的嫌疑。
产品上，湖光悦色算是叠墅，总共 479户，2.83的容积率，14到16层的板楼，两梯两户，127方、142方和200方三个面积段产品全部是南向四房的设计。可以说是小而美的项目。
湖光悦色 127方产品户型图
湖光悦色 142方产品户型图
湖光悦色 200方产品户型图
从户型图就能看到，电梯直接入户，宽尺寸的阳台，以及北侧两个多功能房间可分可合的设计，都能算产品不错的连点。但是也有遗憾，比如没有做到真正的南北对流，又比如 127和142方北向有一个房间太小，放张床都捉襟见肘。
项目现场只做了 142方和200方的样板间。
宽尺寸的阳台，对于偏爱新房的改善型客户，确实挺容易激发购买欲。
200方户型的客厅
总的来讲，湖光悦色是一个长板短板都很明显的小区。
如果纯粹就是喜欢河景景观，喜欢公园，喜欢低密度，喜欢新产品新设计的魅力。并且不介意长期缺少商业、医疗、教育配套，也能接受小区外围较乱的环境。也几乎不打算未来进一步置换更核心区域的房产。那湖光悦色作为改善型的纯消费产品，是可以买的。
不过如果是尚且年轻，还有向上突破动力的高净值新贵群体，在 900到1500万这个价格区间，可能还是选择更靠近核心区，配套更成熟或者区域增量短期内更明确的产品会更合适一些。