济南市民于女士买房提前认筹，等了一个月却被告知延期到下个月。
市场火爆，开发商捂盘想涨价？
焦急之下她托人打听消息，结果是开发商没攒够客户，冒然开盘怕冷场，为了一炮打响而继续凑客户。
“蓄客”的营销手段让购房者“持币代购”苦等还买不到房，加重了市场恐慌的同时，也造就了开盘“日光”常态化。
开盘延期攒客户▼
“说好的9月初开盘，怎么又延期到10月份了？”市民于女士上个月就在一个楼盘通过认筹的形式，取得了开盘选房资格，随后就凑了30多万的首付款，坐等选房。
然而置业顾问却告知，延期开盘，到10月能否真的开也不确定。
交了两万块钱的认筹金，眼看着房价往上涨，是继续等待还是另选其他楼盘，让于女士纠结不已。
于女士说：“我看好了这个位置和户型，价格也还能接受。是不是开发商想涨价，拖着不开盘？”
等得心焦，她托熟人打听到了“内部消息”：这个楼盘本来确实计划9月开盘的，但是旁边的竞品楼盘也凑热闹，在金九银十的旺季加推一批房源，通过各种手段抢客户。
于女士的目标楼盘本来已经攒了500多个筹码，没想到半路杀出个程咬金，抢走了接近三分之一。开盘推出300多套房源，原本希望开盘售罄的，这下排号的客户数量少了，很可能“冷场”。
如果在市场如何红火的行情下，哪个楼盘出现“冷开”，被竞争对手一传播，以后就很难卖了。因此，只能暂缓开盘，攒攒客户再开。
据业内人士介绍，开盘蓄客是惯例，开盘只是个形式，真正的工夫在蓄客上。
为了营造“热销”现象，项目在开盘前，都要经过一段时间的“蓄客期”，实现预定的客户积累后才开盘销售。
这种“蓄客”手法，使于女士这样“持币代购”苦等一个月还买不到房的人大量存在，加重了市场的恐慌，同时，也使开盘“日光”常态化成为可能。
置业顾问放出假消息▼
“不得不承认，现在新房市场确实很好，但也不是每个项目都真正热销。据我所知，很多楼盘仍然在使用小红帽拉访等手段，从竞争对手抢客户。另外从一些现象，还是能看出一个项目的真实销售情况，比如蓄客时间。”该负责人表示，是否真的日光盘，还可以在集中网签后，在建委的网站上查看预售楼盘销售情况。如果过一个月左右仍然有大量可售房源，“日光”的真实性就值得怀疑。
有的项目为了凑数，允许客户买“水筹”，即一个客户认筹多个选房号。正常来说，开发商是不愿意接受水筹的，一是没有实际意义，二是不好掌控真实客户数量。
东部一楼盘在开始认筹时，置业顾问故意放出消息，将来可能按交认筹金的顺序选房，结果大批意向购房者蜂拥而至，将售楼处挤得水泄不通，有的人为了排队交钱，饿了一天的肚子。
开发商则趁机派人拍下火爆场面，让全体员工在朋友圈转发，以示“不抢买不到”。
一名置业顾问透露：“认筹的客户肯定要超过房源数量，怎么可能按认筹顺序选房呢？我私下里跟比较熟的客户说，认筹金晚几天交没关系，将来选房肯定要摇号的。”
开发商就怕“开盘死”▼
“买房大家都知道，越抢越买，越涨越买，所以纯新楼盘必须要蓄客，当头炮一定要打响，除非特别缺钱。”济南一家房企的营销负责人表示，如果开盘销售得不好，容易把盘“开死了”：“卖得不好”的名声一传出去，就更没人买了。
所以，开发商宁愿找理由拖延开盘时间，也不会“冷开”。
去年有一个位置偏远的新项目开盘，首日居然零成交，至今这个楼盘也卖得很艰难。
▲东部一楼盘，正在接受认筹，售楼处相当热闹。
蓄客时间可以提价▼
蓄客的过程也是试探购房者心理价位的一个过程，获得的筹码多，就可以适当提高价格。
一般来说，蓄客时间在1个月左右，超过3个月的话，客户可能没有耐心继续等而流失了。
按照市场监管规定，没有拿到预售许可证，开发商这种认筹是否违规呢？
业内人士表示，如果开发商直接向客户收费就属违规。
但这个似乎难不住各大楼盘，开发商变通一下就可以规避：通常委托电商来收取认筹金，将来买房时能享受“一万抵三万”“五万抵十万”等不同程度的优惠。购房者也乐于接受，开发商则成功避开了监管禁区，防止踩红线被处罚。
（生活日报记者 赵国陆 生活日报原创稿件，转载请注明出处）
