现在在韩国租全税房，风险比以前大很多。其中有不少理由，不在本文细述。由于韩国全税金的金额巨大(首尔一般是几个亿)，稍微不慎就可能损失大部分资金。平时向我们咨询的案例中，因为忘了及时做一个“小措施”，导致大部分全税金要不回来的情况最让人感到心疼。这“小措施”只要租房当天做了，完全可以避免损失大部分全税金的糟糕局面。我们今天来讲讲这个“小措施”，建议准备租全税金的读者们参考参考。
王窝曹两年前租了一间1亿韩元的全税房。签约合同的当天是星期五下午，所以当天没来得及去居民中心办理“迁入申报(전입신고)”。到了周一上午，王窝曹特地请个假去居民中心办好了“迁入申报”，同时也办理了“合同日期确定(확정일자)”。今年房子快到期之前，王窝曹不想再继续住下去，便联系了房东金无情。但是金无情表示，没有那么多现金，要么找下一家租户，要么出钱购买租房。
王窝曹心里一笑：‘你小子以为我不懂法？’ 于是二话不说准备了诉讼，打算用拍卖租房逼迫房东返还保证金。但是王窝曹查看不动产登记簿藤本一看，有人在他办理迁入申报之前，在全税房上设定了2亿8000万韩元的担保权。原来，王窝曹两年前签约租房的当天下午，金无情就把房子抵押给了他人。由于王窝曹在签约当天没有及时做了迁入申报，导致金无情借机坑了一把。金无情的做法真的是“卧槽，无情”啊。
虽然这种情况看起来真的很滑稽，但现实中还经常出现。在道德层面上，我们完全可以谴责房东是个大坏蛋，但在法律上这并没有任何问题。因为租户如果有基础的租房法律常识，其实完全可以避免这种情况发生。可是现在债权人的担保权优先设定在租户权利的前面，就算房子以3亿韩元卖出，扣掉2亿8000万，只剩下2000万韩币。不过做迁入申报、合同日期确定的租户，能优先拿到3700万韩元(首尔标准)的保证金。
所以在韩国租全税房之前，首先要在房屋中介办公室现场打出不动产登记簿藤本查看，有没有已经设定的担保权。如果没有，签约合同之后马上到居民中心，办理迁入申报和合同日期确定。如果正好赶上晚间或者休息日，就直接登录“民怨24(민원24)”网站，网上办理这些手续就可以了。但是要切记，迁入申报的实效在办理之后的次日0时才生效，如果办理当天房东拿房子去抵押，那就没有办法抵抗担保权了。
金律点评：
所以要想避免本文介绍的窘境发生，除了及时做好迁入申报等手续之外，签约租房合同时在特约条款中添加“房东不得在三天之内将房屋抵押给他人”之类的条款。这样可以有效抵抗房东在租房当天把房子抵押给他人，如果发生此事，租户可以依据此条款解除合同并退还保证金。问题是全税房租房的过程中套路太多，无法在一篇文章中讲清楚，如果想了解具体、复杂的内容，直接联系我们上门访问咨询。
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