前 言
新春佳节，亲朋好友相聚，一杯浊酒喜相逢，古今多少事，都付笑谈中。
笑谈之中，近年来的房产投资得失，是你无论如何绕不过的话题。
惊喜、遗憾、错过、顿足，都让你感觉到绝不会是“笑谈”这么轻松，有人在苦笑中打落牙齿，有人在无奈中强颜欢笑，更有人在笑过后陷入深深思索。
中国是巨变时代，郑州是潮流中的小冲锋舟。
漩涡多，潮涨潮落，一时跟上潮流容易，难得的是你永远都能跟上潮流，稳步前进，不被淘汰。
君不见，三十年前的万元户，十年前的百万富翁，五年前的千万富翁，时至今日，还有多少比例，能够依然笑傲江湖。
金钱太俗气，资产太铜臭，房产太狭隘，但是我们不是真空中的鱼。
我们大多数人追求的很简单，只是在这个快速激变的时代，用心用力付出，安心守卫自己财富，让自己和自己所最爱的人能踏实地成长，握着手边的幸福。
具体到房产的投资，大多数人很难做到完全地低位扫货、高位变现或改善。
但是你更要明白，一时错过，无碍全局，错过不等于错误，更何况房子不等于人生投资的全部。
特别指出，截至到此篇文章，笔者所列举的所有事例均为真人真事。
本篇就以梅姐近年的房产经历作为简例吧。这个故事中，有太多的细节和情节值得我们反思，绝对不是房产投资收益可以简单概况的。
01
2016年7月突然卖掉北三县的房子
大年初五，梅姐作为亲友，专门登门拜访。见到她时，还是眼前一亮，容光焕发，眼睛里满是喜庆。
梅姐原来在郑州工作和居住，十年前因故到北京发展。目前，她的女儿已经本科毕业，梅姐在北京的工作也比较稳定。没有那么多职场风云，梅姐是名普通的工程总监，工作相对清闲，公司包吃包住，月薪过万。
虽然是工程总监，梅姐一直都没有在北京买房子。原因也很简单，一是梅姐的老公和女儿都在郑州，他们家在郑州农科路附近有套单位的家属房，如大多数人普通家庭一样，三口之家，这房子够住够用；二是梅姐的各种劳动和养老关系还都在郑州，她一直把北京作为客居的地方，况且近年来北京至郑州交通方便，她也经常两地来回。
直到2014年，梅姐才在环京三县小试牛刀。
1
出手北三县房源
最近十年来，北京的房子一直都是贵的，尤其是相对于工薪族的购买力而言。2014年，我建议梅姐在北京周边买房子，也就是后来的北三县区域。
2014年，北京市场有一个突出异动。简单还原当年的思路如下：
首先是通州房产市场快速启动，这个以前很多伪专家断言的水分之地，开始进入真正的发力。
其次，燕郊市场紧跟着补涨，在以往的北京楼市周期里，燕郊历来以暴涨暴跌闻名。
没有想到的是，在燕郊之后，北三县区域突然启动，这是北三县房市的首次启动。
北三县，笔者不想解释了，有心者可以百度搜索，简单说，就是环北京区域但行政上隶属于河北的三个小县——三河、大厂、香河。
现在笔者还原当时的场景，笔者当时和梅姐商议后，所选房源的区域位于大厂回族自治县，该区域和通州隔河相望。
说时迟那时快，2014年春节过后，上述区域楼盘还只是单价三四千元，梅姐起初也不太中意这个地方，觉得太偏太荒凉，当时还不如河南一个普通县城的光景，其实现在也强不了多少。
市场有时很*力暴**，在不经意间，五一后的北三县市场突然加速启动，七月份，该区域楼盘单价已经涨到七千元，接近翻倍。
没有过多的纠结，也是在那种狂热的氛围，梅姐进场抢得一套房源，120多平方，单价7000左右，按揭买入。
没有想到，梅姐买到了该楼盘的高位，北三县随后也出台了调控政策。该楼盘的单价从7000左右回调到最低点5000左右，然后长期在单价6000左右徘徊。
其实2010年开始至今，梅姐的月薪都是过万的，虽然略有增加，但是幅度不大。相对于大厂房子的月供，梅姐生活上也没有感觉到太大压力。
现在想起来都很滑稽，梅姐买了房子之后，迄今没有再去看过一次，而且这个房子至今还没有交工。
梅姐似乎把这个房子忘记了，虽然她没有听我的建议在2014年五一前快速进场，在相对高位价才随着狂热的气氛入手。我还是这样安慰她，孩子正上大学，如果她以后去北京发展，不妨以此作为孩子立足的起点。
该来的总要来，挡也挡不住。
2016年的疯狂来到了。
笔者解读：
A、热点城市的周边区域有一定投资价值，但是在市场疯狂的时候水分也最大。
B、热点城市周边区域的估值是极其有诱惑力的投资活动，如果能确信热点城市红利的释放程度和边界区域的成熟程度，即使暂时被套，长期而言，熟化的远郊区域收益可能更高。这个时点而言，笔者依然看好环北京、环上海通达性好的附近区域。至于郑州，远郊地铁大盘依然中长期看好。
C、普通投资者购房要量力而行，梅姐购房也经历过被套期，但是基本在她承受范围内，所以她能从容渡过。
2
2016年的思路转变
准确而言，2015年下半年，北三县的房市开始逐步回暖。请读者注意，北三县的这个调整期其实是12个月多点，不到14个月。
我现在还记得，在2016年八月，我打电话给梅姐说，你的房子已经脱离成本区了，开始进入了升值阶段。
梅姐后来也隔三岔五地和我联系，说不断地有中介向她打电话，希望她卖房变现。
她和我交流，我笑答，你在北京混了几年，勉强在城外有个窝，卖了，你还有地方吗？
直到2016的4月份，她打电话，告诉我一个匪夷所思的消息，该楼盘因为体量很大，当时还没有售罄，她原来的置业顾问告诉她，售楼处可以按照12000的单价回购她当初的房源。
她动心了，当然不是卖给售楼处。
她开始恶补环北京区域的楼盘，毕竟她是工程总监，了解到的信息比较全面，她发现了一个启动的热点区域。
这就是河北永清，永清的最大优势就是紧邻首都新机场。2016年的4月，永清楼盘已经开始加速升温，一路上涨，全国各路人马，开始暗暗涌入永清房市，其间真的有不少先知先觉的河南人。
梅姐的思路简单明了，主要逻辑如下：相对于永清，北三县已经处于舆论的漩涡，梅姐想做波段投资，把北三县房产变现，转而置换永清的房产。
她和我交流了思路，我当时的回答至今还记得，我希望她保留北三县房产，转而投资郑州2016年4月的房市（细心的读者应该知道这个原因）。事实上是，我周围的亲朋好友基本都在2016年4、5月份投资了郑州房市，梅姐是唯一的例外。
无所谓对错，我现在还能想起让她投资郑州房市的逻辑：一是她是郑州人，她的亲朋好友和根还在郑州，她终究要回来；二是郑州房市的租售比在当时看非常诱人，且没有正式开始启动，你只需要等风来，只是等待的早晚而已。
笔者解读：
A、五年之内，乃至于十年之内，房产投资依然是国内热点城市普通白领阶层的重要烧脑游戏，你必须要经常关注和思考市场。
B、房产投资不要局限于眼前的短线暴利，关注那些现阶段明显低估的房产，只是需要写耐心，你的投资收益或许会更大更稳定。
3
疯狂而扭曲的永清房市
2016年的郑州房市已经让父老乡亲目瞪口呆了，相对于永清房市的疯狂和扭曲，郑州真是小巫见大巫了。
河北永清房市在2016年七月，紧邻机场的区域楼盘单价已经达到9000左右。
更可怕的是，市场上一房难求，如果你想买到房源，必须排号，必须出钱。
即便如此，梅姐的同学也有人专程从郑州开车到永清，只是为了排号和等待开盘。
梅姐这次没有和我沟通，她在2016年7月卖掉了北三县的房源。过年，她还专门说了她自己卖房的逻辑要点：一是有点自我膨胀了，她购买的单价是7000左右，2016年7月的单价是15000左右，120多平方的房子，她的毛利将达到百万左右，作为普通的工薪族，她很满意；二是她觉得投资赚钱比工作容易，她想再度投资永清房市，再赚第二波。
下面我还原当时几个疯狂的场景，以供读者品味。
A、她的置业顾问当时和她积极联系，承诺提供“过桥贷”，希望她能再买新房源。
B、她放出房源后，很快就有人来买。买房的是位很踏实和老实的中学老师，白天见面后，当天晚上，买房者就和她签了协议，直接交了10万定金，反复强调，如果她反悔，定金将双倍返还。
再啰嗦一下，2016年7月，北三县房源单价15000，梅姐购入的单价7000，永清传闻的单价是9000。
对，计划看起来不错，但是梅姐踏空了。这一切都缘于永清过于扭曲的市场情况。原因如下：
A、永清热门区域开发商捂盘，市场每开每售罄。
B、永清很多楼盘是无证内购，但是排号人过多，很多人无缘入场。
C、梅姐去永清排号后，永清热门楼盘纷纷采用这个模式售楼。先卖给全款的人，再卖给首付九成和八成的人，以此类推。
D、梅姐北三县的房源，至今也没有网签，购房者至今只付了50万预付款，余款将在网签时候结清。但是梅姐拿着这区区50万，无法在永清抢到房源。
直到2016年10月，永清的房源才能正常地买到，梅姐考虑的房源，单价已经从9000左右涨到15000，而梅姐卖掉的房源也从单价15000涨到了21000。
也就是说，如果推迟3个月卖房，梅姐将多收益70多万。
笔者解读：
A、在市场疯狂的时候或者购买热门房源的时候，尽量要先买后卖，避免踏空。例如，你进*房行**屋置换的时候，即使你财力暂时不济，也可以先行买下新房源，签下合同，资金部分可以考虑用第一套房子抵押*款贷**，再选择合适时候，将第一套房源出手。
B、无论市场疯狂或者冷清，都要尽量买手续齐全的房子。这样操作，无论房款的结算还是回款的周期，都相对靠谱。
C、如果是诚意买房子，尽量提高定金。如果是一般心理卖房子，尽量降低定金。
D、房产的波段操作，类似于股票的波段操作，理论上很完美，操作起来不要期望过高，适可而止即行。
塞翁失马焉知非福，梅姐的房产投资错过了最佳节点，但是这绝不是错误。因为生活的幸福广度和投资成就绝不是买卖房子这么简单狭隘。
梅姐变现的50万最后投资到哪里了呢？
02
人生投资的广度
梅姐在永清投资受阻后，她把目光锁到了加拿大蒙特利尔。原因很简单：一是梅姐的女儿在2016年下半年去加拿大攻读硕士；二是近年来加拿大华人移民不断增多，作为诱因之一，加拿大多伦多和蒙特利尔等热点城市房价也在稳步攀升；三是梅姐女儿在加拿大也是租住单身公寓，租房子不如自己买下，这是国人一贯的思路，加拿大热点城市公寓目前的年租售比能达到6%左右。
海外投资不是本篇的重点，简单而言，梅姐的加拿大投资又搁浅了，原因主要如下：
A、加拿大在2016年对海外人士购房，加增特别税，增加比例非常高。
B、目前而言，世界上绝大多数传统发达国家持有房产的成本比较高，这也是他们抑制热点城市房价长期走高的重要手段。加拿大也不例外，对于梅姐考虑的区域，去年也出台了调控政策，持有成本变得更高。
生活往往比影视剧还精彩，幸亏梅姐没有在加拿大购房。
梅姐的女儿在加拿大攻读硕士后，理论上硕士毕业后就可以申精移民和就业。但是导师特别看重她的学习能力，多次谈话，希望她继续深造博士学位。读者可能大都了解，作为英联邦国家，加拿大和英国一样，硕士只需要一年就可以毕业。但是博士学位如果要顺利拿下，通常还需要三年乃至于更多的时间。
钱从哪里来，梅姐的剩余房款是可以支撑女儿拿到博士学位的。
加拿大热点城市的普通生活费用，一年二十多万人民币也够了。
笔者解读：
A、房产投资对于普通人而言只是财富稳定保值增值的一种备选手段，全部希望寄托于房产暴富的想法还是过于狭窄的，有能力的人上车就可以了，不可以赌博心态对待。
B、对于成年人而言，子女教育的投资和他们以后的事业有成，更是值得倾力付出和支持的。
C、普通人的幸福感，家庭和睦，身体健康，心情愉快，学有所用，更是到手的惬意。没有必要让那个房子完全绑架你的幸福，为此焦虑而难眠，更是得不偿失了。
梅姐女儿从大学走到现在，几乎所有的费用都是梅姐一个人负担的。
梅姐老公干什么呢？
其实他们已经离婚好几年了。
03
天无绝人之路
每个家庭离婚的原因都可以写成一本书。梅姐离婚的主要原因是因为姐夫赌博，他越陷越深，到了后期，完全扛不住了。一路走来，因为这个原因，他们始终没有在郑州再购新房。
直到三年前，高利贷追上门来，姐夫没有办法，只好远走北京。
苦逼经历不再说了，他们也离婚了。姐夫在几经曲折之后，在北京也谋得一份工作，负责某山西收购项目的财务工作。
两年前，姐夫单位要求他重新回郑州工作，因为机关事业单位要整顿不在岗人员。顺理成章，他回来工作，月薪六千左右（普通机关普通公务员收入）。
此外，在和北京总公司人员沟通后，他依然兼职山西的工作，月薪9千左右，每个月去一两次。
亲朋好友撮合下，他们也准备复婚了。姐夫的赌债也基本还清了。
成年读者都能理解和体会，姐夫也主动承诺要负担女儿的一部分生活费用。
过年相聚，梅姐夫妇再次谈到房产投资事宜，这次的目标设定在郑州。原因主要如下：
A、梅姐在北京十年了，一个人多年在外颠沛流离，虽然工作不累，也是经常感觉身心疲惫。她有了近期回郑州的打算，所以郑州再度购房也提到议事日程。
B、按照郑州目前的发展趋势和租售比，郑州某些区段的品牌楼盘还具备中长期投资价值。
他们夫妇纠结于购买刚改还是刚需项目，我倾向于刚需项目，原因如下：
A、虽然梅姐夫妇都已经是四五十岁的年龄，从生活质量和中长期角度而言，他们更适合购买改善性项目。但是一路走来，他们历尽坎坷，刚需项目对于他们而言，负担相对较小，真心不希望他们再为房子过度劳累了。
B、他们在农科院附近已经有一套房源，如果购买位置不错的刚需楼盘，完全可以用于出租。郑州的现状，位置较好的刚需盘的租售比要高于改善盘。
C、如果他们以后经济上有更大的起色，也完全可以把刚需盘再置换为改善盘。
至于购房的时机，2017年下半年前，他们可以相对从容地观察和选择楼盘。一是目前市场状况下，综合性良好的楼盘不多；二是他们已经有位置不错的自住楼盘，也不必那么急迫；三是市场“双限”后，具备房票的人明显减少，面对竞争的压力不大。
其实和梅姐交流起来，万科大都会、华瑞紫韵城、信保春风十里等刚需楼盘，相对于南龙湖近万的单价还是有明显投资价值的。
作为多年的亲朋好友，我问他们夫妇，女儿还在加拿大读书，你们得测算下财务压力。
梅姐笑道，北三县房子即将签合同，她也有了首次投资过百万收益的经历，买房子也会上瘾的。再者，郑州目前的刚需房子，特别是三四环附近的铁盘，从租售比而言，短期亏不了什么，中长期依然有升值空间。此外，女儿在海外生活，也有奖学金的资助和做助教的补助。
姐夫低声道，自己没有对家庭尽到应有的责任，生活磨难后，有信心让老婆孩子过得更好一些。
结 语
虽然还是寒冷时节，可立春已至。
胡乱想一下，凛冽寒冬时分，往往是新春佳节附近。人生寓意难道不也在此吗，即使你处于人生和事业的寒潮期，你更需要家人的陪伴，握着那么踏实的温情，心中温暖，盎然前行，等待春花烂漫时。
每个家庭每个人都会在生活和投资中起起落落，但是错过不等于错误。
人们常说，人生抓住三五个机会，就会成为同龄人的小赢家。但是平心而论，这些所谓的人生的小赢家，在抓住三五个机会的全程中，又错过了何止十个机会呢？
有些人会抱怨生活的不公，有些人会意淫生活的横富，有些人会躲在角落里横批天下，有些人会在假想的高地里蔑视他人。但是他们又做了什么，改变了什么吗？
或许对于大多数人而言，我们更需要像梅姐一样，在生活中犯错，学习，乐观，自信，不仅仅投资房产，更是要投资人生，投资自己看得见的幸福。
今天还在过年中，笔者祝愿各位读者新春快乐、万事如意。
谨以此文献给每个在生活中奋进收获幸福的家庭。
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