做房东的感觉很美妙，但把房子租给不靠谱的，感觉往往很糟糕！朋友于2016年在南京仙林买了一套建筑面积51平方米的公寓房（位于1幢高层建筑的21楼）。2018年年中收房后，A酒店公司的老板（以下称老板A）主动联系她表示以不低于3000元/月的价格承租，连同该幢其它房屋一起整租开酒店，每2年涨一次房租，而且一租就是12年！朋友算了一下，她这套房如果自己联系中介出租，租金到不了这个价，而且租期不很会长，很烦人，不如就租给这个老板。双方很快签订了房屋租赁协议。 A酒店公司将房屋转租给B酒店公司，后者要求朋友降房租，朋友不从起诉A酒店公司
直到今年5月，合同的履行都很顺利。对方每次都按合同约定支付房租，然而到了6月份将要付下半年租金时，老板A突然对朋友说她已将酒店转租给别人经营，由受让酒店公司直接付她房租。而接盘的B酒店公司的老板B则称受疫情影响，酒店生意不好要求将房租打8折支付，而且还提出免三个月租金。虽然租赁合同约定承租人可以转租房屋，但合同约定承租人即使将租赁物转租，也保证出租人租金收益不变。何况朋友了解到酒店生意不错，所以不同意降房租，免租金。由于A酒店公司逾期仍不付房租，朋友委托我于今年7月份将A酒店公司起诉到了房屋所在地法院。本案开庭时，被告A酒店公司无人到庭应诉，估计其也没什么好抗辩的。法官进行了缺席审理。11月初，朋友收到了判决书。由于本案适用小额诉讼程序进行审理，所以实行一审终审，不得上诉，只要签收后判决就生效。判决书判决A酒店公司于判决生效后7日内支付朋友2020年下半年的房屋租金。之后又因A酒店公司未按判决履行付款义务，朋友又于11月下旬向法院申请强制执行。一转眼将近一个月过去。一方面案子还在法院排队等确定承办法官，何时能够执行到钱还是个未知数，另一方面她的房子却被B酒店公司用于经营牟利，而B酒店公司又不愿按照她与A酒店公司约定标准 支付租金，朋友为此很着急。某日我突然想到，如果A酒店公司是把朋友的房子转租给B酒店公司的话，依法不需要朋友与B酒店公司再签什么合同的，因为根据《合同法》第224条，朋友与A酒店公司的租赁合同继续有效，B酒店公司只是代A酒店公司向她支付房租。这究竟是怎么回事呢？由于老板A早已人间蒸发，我建议朋友主动联系老板B，先了解两个酒店之间究竟签了什么 合同再说。
真相终于大白！A酒店公司擅自将公寓房的租赁权转让给B酒店公司的股东 前天朋友终于从老板B处复印到了一份协议并发给我看。协议有10多页，名称为《资产并购协议》。签约主体一方是A酒店公司，另一方是包括老板B在内的B酒店公司的股东，签约时间是今年5月（此时B酒店公司尚未注册）。通过研究，我发现这根本不是什么转租协议，而是房屋租赁权利义务的概括转让。房屋转租，适用《合同法》第224条（《民法典》第716条与之相同）。而房屋租赁权的转让即房屋租赁权利义务的概括转让，适用《合同法》第88条（《民法典》第555条与之相同），即当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人。我对朋友说，包括老板B在内的数个自然人受让房屋租赁权后，以此为基础注册B酒店公司进行经营并无不可，但前提是A酒店公司转让房屋租赁权，应当事先征得房东的同意，否则就是侵犯了房东的合法权益，这就意味着B酒店公司对你的房子的占有属于无权占有。虽然你现在不能直接向B酒店公司要租金，但你可以收回你的房子呀！
据理力争，不给合适租金就收房，关键时刻求助警方化干戈 听了我的分析，朋友决定第二天就上门去B酒店公司交涉，如果对方仍坚持当初的租金方案不松口，她就报警收房，以此迫使对方让步。我说12月25日是圣诞节，正是商家赚钱的好时机，不去为好，做事要有理有节，建议星期六去。昨天10点多，朋友与丈夫带着相关材料前往B酒店公司见老板B。双方的沟通时而平和友好，时而剑拔弩张。我则坐镇家中不时与朋友沟通。中午近1时，由于B老板在一个关键条款上死活不让步，朋友一气之下，按计划报警。约莫15分钟后，一位警官带着一名辅警到达。警官先分别向双方简要作了询问，然后采取背靠背的方式分别单独沟通。经过约30分钟的工作，双方终于达成了一致并签订了15年的租赁协议。新协议约定的租金，与朋友和A酒店公司所约定的租金相差无几。协议签订不到一个小时，老板B就让人将A酒店公司拖欠的6个月租金，付到了朋友的银行卡上（打了点折扣）。
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