你好
今天我要跟你讲一个热点的社会问题
那就是政府*地征**的问题
你看我们这两个单元讲的是科思定律
我们昨天讲了现实生活当中
交易费用永远不是0
只要有人的地方
只要有两个人以上的社会
他就存在着大量的交易费用
正因为有大量的交易费用
所以
资源的初始界定就变得很重要
如果资源没有落到
用途更高的人手上的时候
第三方比方说政府
比方说法院
如果他们能够确认资源应该用到哪里
他们动用手上的强制力
重新分配资源
就应该是有效的
你听到这里
就一定会联想起
我们现实生活中的*地征**问题
就是政府
到底有没有权利向私人征用土地
并把土地
用到他们认为价值更高的用途上面去
我们经常听到有很多人
是非常重视土地的私有产权的
他们会说土地应该是做到风能静
水能静国王不能静的地步
就是只要土地是私人的
那就私人绝对的拥有
别人一点权利都没有
政府一点都不能侵犯私人的产权
这种想法对于保护私有产权来说
当然是非常重要的
非常有帮助的
但是
我们考虑问题得从多个方面来想
你比方说
我们设想一下
假如有个人到美国去买土地
他在美国的最北面到美国的最南面
买下了宽度是一寸的土地
这样他就能把美国一分为二了
如果我们奉行刚才说的风能静水能静
国王不能静的原则
他就能够把美国
东西两侧的所有的交通都给阻断了
那是非常可怕的事情
也是非常不合理的事情
在这种情况下
政府动用手上的*地征**权
我认为就是合理的事情
事实上在美国
政府征用土地的权利
由来已久
在宪法里面早就有规定
宪法第5修正案就规定
假如没有公证的补偿
私人财产也不得被取用于
公共用途
这意味着
首先美国政府是可以征用私人土地的
但是在征用的时候
就必须满足两个条件
第一是必须把土地用于公共用途
第二是征用的时候
政府必须给予私有产权的所有者
以公正的补偿
问题是什么样才叫公正的补偿
什么样才叫公共用途
整个宪法关于*地征**也就这么一句话
他的含义还是很不清楚的
得靠后人去慢慢的通过实践
来加以解释
所谓公正的补偿
他还比较容易确定
有些周旧规定
*地征**的话
你周边的地产的收购价格你得公开
让卖土地的人知道
周围的价格是多少
让被*地征**者有一个参考
更大的问题是所谓的公共用途
怎么样才算是公共用途
如果说用这块地来建一个警察局
是公共用途的话
如果用它来盖一个私人保安公司
算不算公共用途
如果用这块地来
建议所学校是公共用途的话
用它来办一所NBA商学院
算不算公共用途
如果拿这块地来修一个医院
算是公共用途的话
一家私人的制药公司
要用这块地来做一个研发中心
算不算是公共用途
所以这所谓的公共用途
其实没有一个明确的界定
美国2005年的时候
就曾经发生过一个著名的案子
叫做基洛素新伦敦市政府案
在案件里面
有一家著名的制药公司辉瑞公司
你可能听说过这家公司
做伟哥的那家公司
他想要征用一块地来修一个研发中心
他说修完研发中心以后
他能够多雇人
解决社会的就业问题
同时也会向政府多纳税
多做贡献
在这块地上有一户人家
户主的名字叫基洛
女人
他有一栋粉红色的小房子
他就是不愿意把他的小房子
卖给辉瑞公司
他就是喜欢自己的小房子
结果他就告帮辉瑞公司*地征**的政府
结果案子打到最高法院去了
你可能会说
一家私人公司
雇几个人
交一点税
这就算是公共用途的话
哪家私人公司
都有权利去随便征用别人的土地了
法官
一定会站在女人击落的一边吧
你可想错了
案子
美国最高法院最后是以5:4的比例
确认击落败数
而他的粉红色的小房子
最后被夷为平定
更富戏剧性的是
最后惠瑞公司
又决定不再修建研发中心了
结果击落原来房子的这块地变成了垃
圾堆田区
就美国也能发生这么荒唐的案子
在案子里面
美国最高法院代表大多数法官的法官
他判决他说
他说基洛想要咱们法院
提供一个明确的边界
清楚的解释什么叫做公共用途
但是我们都知道
政府一直在致力于推动经济的发展
而有时候
征用私人的土地
能够很好的促进经济的发展
所以我们决定
我们就故意不
给出公共用途的明确定义
让界限变得模糊
保持界限处于模糊的状态
这样好让政府有足够的灵活度
来决定哪些做法是对
经济和城市的发展更有好处的
法官继续说
他说政府
不能够从一个私人手上
把他的资产拿给另外一个私人
哪怕补偿是足够的也不能这么做
但是
政府却可以把资产从一个私人拿给
另外一个私人
只要他是为了公共用途就可以了
只要他给出公正的补偿就可以了
他这句话字里行间的含义就是说
只要政府说这是公共用途
只要政府说这是公正的补偿
他就可以随便的把私人的资产
交给另外一个私人
案子也就这样了
摆在那里供后人瞻仰了
但是美国他实施的是叛逆法
判立法有一个好处
就是那些少数派的法官
就是他不同
意多数派法官判决的那些法官
他们可以把他们的想法写出来
也同时给后人参考
当然他们的意见不具有法律的约束力
但他们也肯定会给后人
带来新的思考和启发
案子
就有一位少数派的法官
写了一份义正词言的反对意见
也摆在那里
每次上课
我都喜欢念一次他的这段判决
他说 any property
now may be taken for the benefit of another private party
but the fallout from this decision will not be random
the beneficiaries are likely to be those citizens with this
proportionate influence and power
in the political process
including large corporations and development firms
the government
now has licensed to transfer property from those with fewer
resources to those with more
the founders cannot be intended this perverse result
他是说
案子这么判以后
政府就可以随意的把私人的财产
交给另外一个私人了
一旦开了口
将来的结果可不是随机的
将来肯定是那些更有权有势的人
比方说大公司
比方说大的地产开发商
更有可能抢到别人的土地
而咱们最早的利国者
可不希望产生这样的结果
你看案子也就是2005年
距今也是十来年前
就这么近的时代
也发生这样荒唐的案子
我要举例子是要说明
在*地征**问题上
两边岛都不对
得中间取一个平衡
但问题是中间的平衡怎么取
这是一个没有确定答案的问题
还有待摸索
同样在香港
香港也是对私有产权保护非常有
利的地区
在香港也同样政府有*地征**的权利
在香港
他们称之为强制销售条例
这份条例的目的
他们说是为了帮助开发商解决
无法联络的所有人
以及不合作的所有人的问题
什么叫无法联络
就主人不知道去哪了
台湾也有这样的问题
在台湾很多人有自己的土地
但是由于没有子女
在去世的时候
他们就把自己的土地交给土地公
土地公是谁
就是他们村里的庙
到最后
开发商要开发土地的时候
找不到土地公了
他们没有土地公的电话
也没有土地公的微信
怎么找
这是一个无法联络所有者的一个问题
另外一个问题就是不合作的所有者
那就敲住杠的人
也就我们说的钉子户
根据香港的强制销售条例
只要
不可分割的物业的90%以上的所有者
都同意出售的话
剩下的10%的业主
他就必须出售他的土地
他就必须出售他的资产
到2010年强制销售条例
又做了修改
从90%下降到80%
也就是说只要有80%的业主愿意出售
剩下的20%的业主
就必须出售他们的资产
当然他们还加了一条
要进行这种*地征**
必须经过行政长官的批准
到底是90%合理还是80%更合理
我们不可能有一个科学的界定
但是这里的要点是
我们必须在私有产权
和政府的*地征**权之间
取得一个平衡
这是解决问题的基本方向
同样在中国
*地征**问题的正解也不在*地征**本身
政府确实应该具有*地征**的权利
同样政府也应该保护私有的产权
而应该在这两者当中取得一个平衡
中国*地征**的真正问题在于
政府是所有土地的唯
一买家和唯一卖家
也就说政府是对土地进行统购统销的
这才是问题的所在
你要想想看
我们在农贸市场
农民给我们卖一把白菜
卖几块豆腐
都皆大欢喜
各得其所
为什么土地这么重要的资产
他带来的那块饼带来那块增值大
交易的双方的关系还会闹得僵
有时候会大打出手
有时候会头破血流
那就是因为大家没有回旋的余地
如果我们能够形成一个
土地交易的市场
政府不再充当唯一的买家
和唯一的卖家
我想
问题是能够得到更妥善的解决的
今天
我们讲了科斯定律的一个非常重要的
非常现实的应用
那就是对*地征**问题的一个持平的看法
今天留给你的思考提示
我们有时候在国外旅游
看到有些城市非常好的地段
在这些地段里
还保留着一些私人的目的
你认为是应该尊重目的的私人产权
保持原貌
还是让政府行使*地征**权
把地价这么高的土地争过来使用
推动商业发展
哪一种做法更合理
欢迎你给我留言