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商品房签订认购协议后，遇出卖人拒签房屋买卖合同，卖方作为违约方无权单方解除认购协议！买方追究其缔约过失责任，获赔数百万元！

作者：李桐桐律师

阅读提示：商品房出卖人往往会通过认购、订购、预订等预约合同方式，向买受人收受定金或订金、押金，进而作为订立商品房买卖合同的担保，实践中包含签订意向书、允诺书、认购书、购买不动产的定金收据、原则协议、谅解备忘录、协议要点、谈判纪要等多种形式。那么，预约合同究竟是什么性质的合同？违反预约合同承担怎样的责任呢？本文将通过一则法院的经典案例，揭晓上述问题的答案。

01.裁判要旨 认购协议中卖方作为违约方，不享有解除认购协议的权利。买方既可以要求继续履行合同，也可以行使合同解除权。买方通过起诉书提出解除合同，解除日期应确认为卖方收到载有解除认购协议意思表示的起诉书之日。合同解除后，买方有权要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。法院综合买方交纳购房款的时间与金额、卖方的过错程度与获利程度，以及经评估确定的涉案房屋当前市场价格等综合情况，酌情确定卖方应赔偿买方信赖利益损失450万元。

02.案情简介 一、2009年10月24日，张某1之女张某2与江南公司签订的认购协议，约定张某2认购江南公司开发建设的江南山水×房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积124.18平方米，单价12 408元，房款总计1 540 825元；付款方式为“银行个人购房*款贷**”，本次预付款为总房款的50.44％，即777 217元，余款763 608元以*款贷**支付。后认购人由认购人由张某2变更为张某1。

二、2020年11月26日，北京朝阳法院作出（2018）京0105民初59758号民事判决书，该案系张某1起诉江南公司及第三人张某2的商品房预约合同纠纷案件，张某1在该案中要求江南公司继续履行涉案认购协议，配合张某1办理涉案房屋的网签及备案登记手续，并将涉案房屋交付张某1以及支付逾期交房违约金等。因认购协议不具有强制缔约效力，故法院对张某1在该案中提出的继续履行认购协议等相关诉讼请求均未予以支持。

三、2020年11月26日，北京朝阳法院作出（2019）京0105民初14832号民事判决书，该案系江南公司起诉张某2、张某1的商品房预约合同纠纷，江南公司在该案中要求解除与张某2之间的认购协议，并要求张某2赔偿广告费34万余元。法院在该案中认为，认购协议的认购人已经变更为张某1，故对于江南公司提出的诉讼请求均未予以支持。该判决书亦已发生法律效力。

四、经张某1申请，北京朝阳法院委托评估机构对涉案房屋在2020年12月2日的市场价值进行了评估鉴定。评估机构于2021年5月24日出具估价报告，认为涉案房屋市场价值为6 305 434元，楼面房地产价格为48 299元／平方米。

五、江南公司抗辩，提交通知函，拟证明其曾于2013年8月3日通知张某2提交购房资格审核材料。另提交其分别于2013年12月22日及2018年1月21日向张某2发出的解除函，称因张某2未按照通知提交购房资格材料，故通知张某2解除认购协议并办理退款手续。但未提交2013年12月22日解除函送达方式的证据；江南公司提交了邮寄2018年1月21日解除函的快递查询单，显示该文件于2018年1月25日“投递并签收，签收人：他人收退货”。

六、一审起诉状送达被告的日期为2021年3月16日。

七、北京朝阳法院判决认购协议于2021年3月16日解除，江南公司返还张某1购房款777 217元、并赔偿张某1信赖利益损失4 500 000元；后经二审判决驳回上诉、维持原判，再审裁定驳回申请。

03.裁判要点 本案中，张某1要求因江南公司违约而解除双方认购协议，要求江南公司返还已付购房款777 217元、赔偿损失6 011 361.95元（计算方式：现在房屋单价57 849元/平方米×涉案房屋实测面积130.55平方米得到房屋现市场价值7 552 186.95元，减去购房时房屋价款1 540 825元计算得出）、赔偿占用购房款777 217元自2009年10月24日至实际给付之日的利息（按*款贷**年利率5.7%计算），如按照11年计算，共计478765元。

一审法院认为，认购协议系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。江南公司作为违约方，不享有解除认购协议的权利，其解除函即便由张某2签收，亦不发生解除认购协议的法律效力。张某1作为非违约方有权解除认购协议，认购协议的解除日期应确认为被告收到原告载有解除认购协议意思表示的起诉书之日，即2021年3月16日。

关于张某1主张的因房屋价格上涨导致的经济损失，实际系预售合同的履行利益损失，即在双方实际签订预售合同、取得房屋所有权后可获得的利益的损失。本案中，双方未能签订预售合同，张某1实际遭受了信赖利益损失。本院综合张某1交纳购房款的时间、金额、在漫长的等待签约过程中丧失的缔约机会，江南公司对于未能在合理期限内与张某1签订预售合同的过错程度、获利程度以及经鉴定确定的涉案房屋当前市场价格等具体因素，在不超过履行利益的范围内对张某1主张的损失酌情予以支持。关于张某1主张的购房款的利息，张某1支付购房款系其取得房屋所有权的对价，购房款的利息损失与房屋价格上涨导致的损失只能择一主张。因已支持了其主张的因房屋价格上涨导致的损失，故对主张的购房款的利息损失不再予以支持。

二审法院认为，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。江南公司作为违约方，不享有解除认购协议的权利。张某1签订认购协议的目的无法实现，其要求解除认购协议，符合法律规定。

再审法院认为，江南公司作为违约方，不享有解除认购协议的权利。在江南公司违约的情况下，张月峰既可以要求继续履行合同，也可以行使合同解除权。张月峰通过起诉书向江南公司提出解除合同，故原审法院确认认购协议于江南公司收到起诉书之日解除，于法有据。合同解除后，张月峰有权要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原审法院综合张月峰交纳购房款的时间与金额、江南公司的过错程度与获利程度，以及经评估确定的涉案房屋当前市场价格等综合情况，酌情确定江南公司应赔偿张月峰信赖利益损失450万元，并无不当。

04.律师建议 北京中银律师事务所李桐桐律师的专业律师团队研究和分析过大量本文涉及的法律问题，有扎实的法律功底、丰富的法律实践经验。通过实际发生的真实案例分析，充分了解实践中的法律争议，研究法律争议解决方案落地的同时，以期做到事前预防、事中应对、事后优化的全流程法律风险管理。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”

在此，我们提出以下建议： 商品房出卖人往往会通过签订意向书、允诺书、认购书等方式，向买受人收受定金或订金、押金，进而作为订立商品房买卖合同的担保。意向书、允诺书、认购书等都是商品房买卖的预约合同，预约合同的性质属于独立的合同，买卖双方均应受其约束。后续如买卖双方未能签订商品房买卖合同的，根据过错和诚信原则，守约方可向违约方追究缔约过失责任。因此，建议仔细审查认购书的内容及履行情况，确定其是否可以被视为商品房买卖合同。如不能被认定为商品房买卖合同的认购书，可审查认购书的签订时间，合同主要条款，如房屋基本情况、签署正式买卖合同的时限约定等。另外，因涉及过错及违约、解除等法律认定，需要仔细审查未能签订商品房买卖合同的原因等。

本案引申法律点： 1、认购协议有无强制执行力，能否要求继续履行？2、如何有效的通知送达，以达到解除合同的目的？

（郑重提示：每个案件本身千差万别，而法律亦是一项事无巨细的工作，案件与法律结合须具体案件具体分析。本案例及建议仅供参考，以期对阅读者有所裨益。）

05.相关法律法规《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020修正）

第三条　出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

《民法典》

第五百六十三条　有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

第五百六十五条　当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。

当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。

第五百六十六条　合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。

第五百条　当事人在订立合同过程中有下列情形之一，造成对方损失的，应当承担赔偿责任：

（一）假借订立合同，恶意进行磋商；

（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；

（三）有其他违背诚信原则的行为。

06.案件来源 北京江南投资集团有限公司与张月峰商品房预约合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书（(2022)京民申4747号）

作者简介

李桐桐律师， 北京中银律师事务所律师，高级企业合规师。主要业务领域：公司治理、劳动合规、房地产、招投标、商业物业、餐饮行业、投融资、民商事诉讼/非诉。聘请律师或深度交流，Tel（wechat）：19801213562；email：litonglily@foxmail.com。