近日，龙华住建局作出了《关于观澜街道"鸿基新都"项目有关情况的通告》，对于群众就鸿润公司涉嫌"虚假宣传""以租代售"等事项的投诉和调处事宜进行了通告。
龙华住建局在通告中认为，投诉人提供的鸿润公司签订的租赁合同等材料，双方的合同约定虽然突破了《合同法》中关于租赁期限不得超过20年的规定，但该行为属民事法律调整范畴，因当前暂无相关法律法规对"以租代售"进行明确定义及规制，据此将双方的租赁关系认定为"变相销售"进行行政处罚缺乏法律依据和事实根据。
根据龙华区住建局的通告和投诉人提交的资料显示，鸿基新都项目的不动产权证的权利人为长安汽车深圳公司，长安汽车深圳公司与鸿润公司案涉楼盘的租赁合同，并办理了房屋租赁登记备案手续，取得了《房屋租赁凭证》。其后，鸿润公司又与各权利人（鉴于各方对权利人系"业主"、"购房者"或"承租人"有争议，本文暂且不对相应的权利人进行定义，故称为"权利人"）陆续签订了《深圳市物业租赁合同书》。权利人在收到长安汽车深圳公司与鸿润公司自行制作的《房屋使用权证》后大呼"上当"，声称并不符合当时"购房"时的承诺，双方纠纷因此产生。
鸿润公司的主张
鸿润公司并没有存在对外销售房屋的情形，其与权利人签订只是房屋租赁合同，明确仅为将该项目的房屋出租给权利人，并不存在"以租代售"情形，也没有将房屋所有权转移给权利人的意思，故不存在违法或违规情形，双方合同合法有效。
权利人的主张
鸿润公司对外宣传鸿基新都的房屋系不限购、不限贷的公寓房，同样可以分期付款。虽然权利人对最后系签订租赁合同而不是购房合同提出质疑，但销售声称只是为了规避政府的行为，并承诺之后可以为每位业主独立分拆红本，让购房者放心。权利人最后拿到是开发商自制的"红本"房屋使用权证，称此时才发现上当。
本案纠纷涉及的几个法律问题
1、怎样才算是合法有效的房屋买卖合同？
答：形式方面，《商品房销售管理办法》第十六条明确房地产开发企业应当和购房者应当订立书面商品房买卖合同，并且列举了商品房买卖合同应当具备条款；实质条件方面，所涉项目应当具备《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《国有建设用地使用权证》和《商品房现售备案证》（期房为《商品房预售许可证》）。未取得《商品房现售备案证》或《商品房预售许可证》的商品房不得以任何形式对外出售，否则合同无效。
2、合同成立和生效的一般情况
答：一般情况下，合同自成立时生效，合同当事人应信守合同约定。合同成立其实是一个既简单又复杂的过程。《合同法》第十三条明确规定，当事人订立合同，采取要约、承诺方式。何为"要约、承诺"？就买房而言，购房者看到销售广告慕名而来，向开发商说"我要买房子"，这暂且可以称之为"要约"。但是，多少钱买？买几楼几号房？多少钱一平米？在"我要买房子"这个"要约"并不能具体确定，开发商也无法根据购房者的"要约"作出"承诺"。此时，买卖双方就可以坐下来谈条件了（也称为"合同磋商过程"），最后把大家谈的条件落实到合同上。这个时候，先签章一方就是要约方，另一方只要签章就代表了承诺，自此合同成立。
3、什么是民法上的欺诈
司法解释的曾对何为欺诈作出明确的定义，即：一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。《民法总则》第一百四十八条规定：一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
4、什么是民法上的重大误解
重大误解，指的是一方当事人因自己的过错导致对合同的内容等发生误解而订立了合同。误解直接影响到当事人所应享有的权利和承担的义务。误解既可以是单方面的误解，也可以是双方的误解。《民法总则》第一百四十七条规定：基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
5、什么是民法上的虚假的意思表示
虚假的意思表示是《民法总则》新增加的内容，此前的《民法通则》和《合同法》均没有规定这方面的内容。虚假的意思表示又称虚伪意思表示，是指行为人与相对人都知道自己所表示的意思并非真意，通谋作出与真意不一样的意思表示。《民法总则》第一百四十六条规定：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。
律师认为
从权利人陈述和网络上流传的图片来看，权利人起初的意思表示应当系购买房屋，但最终落实到合同时则由购房合同变成了租赁合同。在权利人提交的证据显示，该项目的推广中心此前是有相当多设施标明"销售""买卖"等字样，中介人员也是以销售商品房流程和口径向其推荐房源。另外，权利人斥资数百万元一次性支付二十年的租金来"承租"该项目的房屋，也足以让人判断不符合常理。当然，至于鸿润公司到底是租赁还是销售，尚且需要权利人提供充足的证据予以佐证。
如果有证据证明属于欺诈行为，当事人应当自知道或者应当知道欺诈事由之日起一年内行使撤销权。
如果有证据证明属于重大误解，当事人应当自知道或者应当知道重大误解之日起三个月内行使撤销权。
如果有证据证明属于虚假的意思表示，当事人可以请求人民法院确认相应的合同无效并诉请返还房款、赔偿损失。
解决纠纷的另一思考
如果实际情况就是双方建立租赁关系，而非房屋买卖。为了解决纠纷并且兑现承诺，出租方（或开发商）可以考虑为权利人设立居住权。
既然开发商已经将鸿基新都的房屋以20年租期+赠送20年的方式（接近土地使用权的年限）出租给权利人，案涉房屋的占有、使用、收益权利实际已经让渡给了权利人，如果可以为权利人设立居住权，权利人也不会担心20年租赁期限届满后不能继续使用房屋，势必可以很大程度缓解现有僵局。