Sophie苏菲：毕业于中山大学，10+年房产实战经验，公众号：苏菲说房。
加入“广州买房交流群”详见置顶文章。
2019下半年以来，手持1千多万现金找我们咨询家庭资产优化方案或者代购房产的客户越来越多。随着2020年5月以来的一波暴涨，我们发现一个真实现象： 千万级别的客户买不到满意的房子。
究其原因，一方面是去年到现在的这波普涨行情，央妈放的水大部分流进核心区，越是产品力强的优质产品，涨幅越大，购房者担心高位站岗，让千万级的可选板块一退再退；另一方面，大批购房者珍惜房票持币观望，等待时机一步到位买核心区3房优质产品，但经历一波上涨行情后，原本预算1000万能买到3房现在只能买到2房，客户心理上接受不了，再加上市场上客多房少，尽管是目标定为1000万左右，可选房源仍然很少。
而在一手房方面，由于新房限价，KFS捂盘带节奏，热门区域预售证难产，都让供应变少了；全款优先，高首付优先，让购房成本变得更高，处处给打新的赛道添堵。
很多预算一千万的客户在买房上并不愿意太将就，谁都知道买房最重要的是地段、地段、地段。那我们看一下1000万究竟可以在广州买到什么地段呢。
1.天河公园西门
天河公园的优势
1、得天独厚的的空间区位： 位于“ 珠江新城-金融城-琶洲”组成的金三角核心区域内，15分钟开车到珠江新城，10分钟开车到金融城，未来三条隧道开通后，15分钟开车到琶洲。金融城、琶洲的落地需要时间，但是一定会对天河公园板块的价值提供坚实的经济基本面支撑。
来源于广州市规划和自然资源局
我们看金融城、琶洲的控规图，会发现大部分是产业用地， 住宅用地是很稀缺的，大批高收入者会买入配套成熟、产品力强、超强学位、交通方便的天河公园板块。
2、便利的地铁线路： 这里有号称 亚洲最大的地铁站——天河公园站。板块内的小区距离地铁最近不到200米，最远约800米。地铁三线两站给板块未来的增量提供强有力价值支撑。
21号线： 在运营，1站到达5号线员村站，3站到达珠江新城，2站到达金融城；
地铁11号线： 预计明年开通，是广州第一条环线，2站到达琶洲；
地铁13号线二期： 预计明年开通，线路与5号线基本平行，未来能大大缓解5号线的压力，无缝连接黄埔、新塘。
3.学位加持： 学位一直都是改善型买家最看重资源之一，而天河公园就是一个自带优质学位属性的优质板块。对口小学为天府路小学，对口初中为113中，但学位的追逐，让学位变得越发紧张， 天府路小学是被天河区教育局发出学位预警的五校之一。
近年来， 天府路小学飞速崛起，追赶龙口西、华阳、华景的势头非常强，小升初对口直升113中学，虽然没有省一级的名号，但是丝毫不影响它受追捧的程度。
113中学是一所 省一级学校，近年来的中考成绩也是有目共睹。
如需了解更全面的天河区学位攻略，请点击往期文章： 《【建议收藏】家长看过来，天河TOP学位房汇总》。
板块劣势：
周边目前未有大型商圈配套，黄埔大道常年堵车。
优选小区
选筹： 天河公园西门是天河区区府所在地，生活配套十分成熟，小学是市一级的天府路小学，直升113中学，具有超强的学位加持。同时各个小区距离天河公园都是很近的，生活十分舒适，自住属性MAX。
行情和货量：
天河公园整体货量很少，每个小区的放盘量只有几套，所以业主心态很强硬，且付款方式大都要求全款或者7、8成首付。900万可以东方新世界的两房，但是两房的潜力有限，东方新世界的小三房价格也在1300+,相比之下，同板块的 隽园三房两厅两卫户型更有性价比一些。
领涨小区：东方新世界
天河公园的标杆小区是东方新世界，也是该地段品质最好的小区（一期建成年代是1999-2007年，二期是2009年）。
以上房源信息来自链家
目前1000万以内三房，仅一套在售房源，房本满五，但该房源为 顶楼两房改三房。
东方新世界和东逸花园是有比较大的园林，小区居住舒适性更好，在上涨期内，东方新世界是天河公园西门的领涨小区，在东方新世界货量减少，和其他小区出现过大价差的时候，涨幅会逐渐扩散东逸花园、隽园、理想蓝堡、熹园、华港花园、东辉华健等小区。现在1000万左右，也只可以买东方新世界的两房改3房了。
隽园
涨幅虽不及东方新世界，但是在预算有限，一步到位买 3房的节奏下，隽园也是个不错的选择（建成年代是2007年）。
以上房源信息来自链家
隽园1000万区间，可选范围依然不大，仅有几套房源出售。除此之外，还有东逸花园，理想蓝堡也更符合预算。
2.华景新城
天河公园在往北走，就是华景新城了，华景新城是一个很大的盘，几乎可以当成一个板块来看，小区从93年的房到12年的盘都有，年代跨度大，产品力相差大。
优势：
一、学位
华景新城板块对应的是 双省级学位。华景小学是省一级小学，成绩长期排名在天河区前三，直升省一级113中学，双省级学位是华景的最大IP。
由于家长需要在5月之前过户才能保证孩子入读华景小学，每年上半年华景新城的成交量都会上涨。
二、交通
道路： 四通八达
西面华南快速、北面广园快速、东面枫叶路、南面是交通主干道中山大道，所以驾车十分方便，16分钟到达珠江新城，15分钟到达金融城，未来随着琶洲三条隧道的贯通，到达琶洲的时长也将缩短（前提是在不堵车的情况下）。
地铁： 华景路站（11号线）
从华景路站到琶洲只需3站，地铁11号线是广州第一条环线，预计2年内开通，连接了整个广州，相比赤岗塔的珠江帝景，泓景花园，万胜围的保利天悦、雅郡花园，3站到达琶洲的华景新城， 自住和学位都可兼顾的属性，也会获得一些琶洲新贵的青睐。
劣势：
吵+堵。华景驾车出门很方便。广园、华快、中山大道都是城市主干线，但是车流密密麻麻，东面的枫叶路也因为2车道的设计堵到你怀疑人生，加上北面的铁路干线，华景的吵和堵也是业内知名的。
优选小区
华景新城的组团年代跨度大，很多客户转了很多圈圈也搞不清各个组团的分布，可以看下面的图对华景新城有个大致了解：
选筹的时候应该尽力 避免上世纪的产品以及楼梯楼，这些产品设计落后，楼龄老旧，生活不便，已经不符合现在年轻人的需求了，后期转手会出现困难，接盘侠少。
品质较为优质的有： 信华花园二期华景里、珠江俊园、小城之春，沁馥佳苑以及南向户型可以望到天河公园的历德雅舍。
这些楼龄较新的组团大都距离地铁口比较远，沁馥佳苑、历德雅舍大约在800米左右，华景里、珠江俊园要在1400米左右，所以地铁对于这些楼盘的加持力度也不同。
华景里
华景新城最年轻的仔（信华三期华景锦苑是公寓），也是华景新城最靓的仔。目前1100万可以入手A栋的104方三房，华景里很多都是大户型，104方的三房也是刚刚上车。因为北面是华快和铁路，104方的三房南北通透户型，噪声很大，纯南向户型的三房偶尔也可以听到北面的回声。
以上房源信息来自链家
目前1000万左右，房源有4套，选择性也不大。
历德雅舍
07年的历德雅舍设计之初就体现了设计师的用心良苦，为了让南面天河公园的风吹入小区内部，历德雅舍设计了10米的架空层，南风可以徜徉着整个小区，楼下的居民沐浴着天河公园的自然风也是很惬意。历德雅舍是华景唯一可以买到的望天河公园的南向三房，也是在较新的组团中， 距离地铁最近的（大约800米）。
以上房源信息来自链家
历德雅舍，1000万左右的房也不算多。
总的来说，华景新城板块，1000万可以买到 宜住宜投资的三房，但是可选范围不大，购房者需要在有限的房源下一一细心对比。
3.赤岗塔
赤岗塔板块位于 广州塔附近，地理位置十分优越。作为去年海珠涨幅最大的地区之一，赤岗塔板块是有坚实的价值支撑的。我们来一一盘点：
1、位置
赤岗塔板块东面紧邻新贵琶洲，北面过珠江就是珠江新城，地理位置优越，同时北临珠江，气候宜人。
2、交通
现有三条地铁线：8号线、3号线、APM线，连接珠江新城和琶洲；
新增4条地铁线：12号线（在建）/19/20/28号线，未来交通更加方便。
3、周边：
科学馆、美术馆、博物馆的建立，TIT科贸园，以及开放的岭南公园，连接到广州塔的地下通道等基础设施的建设，提升了该板块的价值。
4、旧改
红卫村的旧改项目也将大大拉升该区域的房价。
优选小区
珠江帝景
去年海珠区涨幅最靓仔！
以上房源信息来自链家
作为珠江南岸著名改善盘，一直以来的关注度都是很高。分为五期，以大户型为主，大户型的204、238、252方的大平层很受欢迎，91的两房，101的小户型三房也很受青睐。91方目前价格在1000万以下，101方目前要1100万左右。需要注意的是悦涛轩南向望马路的户型很吵。
学位： 小学是省一级海珠区第二实验小学。
楼龄： 小区建成年代为2002-2009年；紫龙府建成年代为2013-2017年。
吐槽： 业主素质较高，但小区的康景物业受业主诟病颇深，管理水平似乎未能满足业主需求，与小区的气质并不十分契合，目前业主已经成功建立业委会，参与小区管理，维护业主的权益，未来也有可能通过业委会来更换物业；另外，小区租客较多，车位紧张。
泓景花园
岗塔板块很活跃的小区，其三房两卫户型性价比可入。
以上房源信息来自链家
泓景花园位于地铁客村站，赤岗站，广州塔站之间，交通便利。未来十二号线岭南广场站于2023年开通，距离小区300米左右。目前1000万左右有少量房源，喜欢的朋友多看看。
楼龄： 小区建成年代为2006-2008年。
4.金融城
广州国际金融城总规划用地为8平方公里，西起华南快速，东至天河区界，北至中山大道，南至临江大道，汇聚了广发银行、南粤银行、中国人寿等国内知名金融企业，以及中国人民银行广州分行，银保监会，证监会。
2020年，金融城建设全面复盘，随着项目的逐渐落地，高净值人群会不断在这里聚集，再加板块本身的稀缺属性，未来增值空间可以想象。
优选小区
骏景花园
金融城第一网红盘，交易量常年排名广州前三。
优点： 骏景花园四地铁环绕，南门距车陂南（5号线）800米，西门距离科韵路（5号线）920米，北门距车陂（4号线）980米，目前在建的棠下站（13号线）离北门350米，将进一步方便骏景业主的出行。
学位： 对口骏景小学，生源单一，学习氛围好，成绩有目共睹，在家长圈中口碑不错。
楼龄： 小区建成年代是1997-2010年。
缺点： 小区物业管理一般，车位不足。
以上房源信息来自链家
选筹： 改善型自住和投资优选 东西苑，交房年份是2010年和2007年，小区人车分流，居住体验更佳，未来出手也更容易！
美林海岸
美林海岸位于广州新城市中轴线及珠江新城、琶洲、天河东三大热点板块的黄金汇处，与琶洲国际会展仅一江之隔，是金融城的标杆楼盘。美林海岸的临江产品自带稀缺属性，纯南向一线江景，居住和投资价值都不错；随着金融城的逐渐落地，美林海岸以后的稀缺性更加明显。
区位：位于黄金三角区（珠江新城-金融城-琶洲）的交汇处。金融城西侧，直线距离1公里内，与琶洲隔珠江相望，过桥即达琶洲，到珠江新城也十分便利。
交通：距离地铁5号线科韵路站750米，5号、21号线地铁员村站850米，3~4站直达珠江新城；同时，附近有多条公交线，交通便利。
学位：对口小学是省一级员村小学（美林校区），直升省一级113中学（金融城校区），双省级的学位配置，必定是精英阶层的首要考虑因素。
楼龄：逸江湾共2座，建于03-04年，均为2梯6户18层的小高层；临江湾共3座，建于2004年，均为3梯6户32层的高层建筑；御江湾共2座建于02-04年。
缺点： 地处繁荣，租客较多；交通要道在此交汇，靠近马路的户型较吵；物业管理水平有待提升，车位不足。
以上房源信息来自链家
选筹： 优选 二三期电梯3房2厅户型，南北对流采光好；一期为相对老旧的楼梯房，未来出手难，避免踩坑。
5.琶洲新贵：万胜围
琶洲正在打造人工智能与数字经济试验区，作为广州下一个CBD，琶洲住宅稀缺是众所周知的。
琶洲西部的星品、会展西岸等小区产品力较弱。琶洲东部万胜围附近，第一豪宅盘保利天悦单价至少在15-16万以上，均是200方以上的大豪宅，而且长期无货。江山国际也是大户型。雅郡花园也以四房大户型为主，但同时也有三房两卫户型在售。相比于同地段的超豪宅的大户型，相比之下，雅郡四期水蓝郡的三房也足够稀缺，随着琶洲的规划逐渐落地，水蓝郡三房的接盘侠众多，价值还有进一步增长的空间。
优选小区
雅郡花园水蓝郡
密度很低，大都为11层1梯两户的小高层，也有楼栋部分为8层1梯四户，居住舒适性很高。小区楼下就是万胜围地铁站（8号线始发站，4号线），地铁站B口就建于小区西北角的G座楼栋内，正宗地铁上盖，北门斜对面就是保利广场，西面是万盛广场，生活十分方便。
小区三房以121和125.99平的三房两厅两卫户型为主，南北通透且对流，居住比较舒适。但是因为本身三房在水蓝郡的比例就比较低，琶洲的发展日新月异，所以业主放盘数量不是很多，目前有很多低楼层在售，中高楼层货量不足，看到合适的可以尽快下手。
楼龄： 小区建成年代为2003-2011年。
以上房源信息来自链家
目前1000万左右，房源仅有一套。 另外我们还有一套1200万121平方的房源，有需要的请联系客服。
6.牛奶厂板块
作为一个和广钢新城同时开发的板块，当初两者价格不相上下，现在牛奶厂二手价格已经高达9万，广钢新城二手也不过6万出头，充分说明了： 选择比努力更重要。
牛奶厂背靠智慧城、科学城、紧挨着金融城、距离珠江新城也不过半小时车程，虽然没有地铁，但是选择这里的人，看中的是宜居这个特点，地铁不是考虑的重点。
牛奶厂的价值在于广州重心的东移（即 东进），产业的落地和人口的流入是支撑房价的根本因素；高端社区加持和配套学位，也能很好地满足了新广年轻人的生活需求。
牛奶厂板块是一个非常年轻的板块，二手房大都没有超过5年，需要缴纳5.3%的增值税。产品宜居，活力十足，而且足够新，仍然有新盘陆续推出，如果有自住需求的话，可以考虑牛奶厂板块，纯投资的话，还有更好的选择。
优选小区
金地天河公馆
小区靠近奥体、世界大观、航天奇观，黄村公园。
楼龄： 小区建成年代为2016-2018年。
以上房源信息来自链家
1000万买到次新4房，未来升值潜力不可小看!
龙湖首开天宸原著
说实话，这个地段很不错 以前是牛奶厂，环境很好没得说的 目前交通配套还不全面，但是开车到天河CBD只要20多分钟，到金融城10多分钟。
楼龄：小区建成年代为2013-2020年。
以上房源信息来自链家
目前1000万上下的3房，房源并不多。
华润天合
定位不错，高端，但交通和学校都不理想。
楼龄：小区建成年代为2016-2020年。
以上房源信息来自链家
招商雍华府
小区绿化37%，相对来说有点低；优点是人车分流设计，只有小区外围可以过机动车，小孩和老人在小区内部游玩较安全。
楼龄：小区建成年代为2014-2019年。
以上房源信息来自链家
房源较多，可选择性高，小区最早一期是2015年交房，但暂未有满5物业放盘。
板块对比
上文提到的板块有点多，关于各个板块的优缺点、升值潜力等，或者我们用一个图表来做对比会更加直观明了。
看完上图的对比，大家心里应该也有一个底了吧。1000万预算，除了上文提到的天河公园西门、华景新城、金融城、赤岗塔、琶洲及牛奶厂板块之外，还有没其他选择？答案是肯定的，但是从宜居程度，板块配套，升值潜力等因素考虑，小编还是建议优先考虑以上板块，其他板块我们日后再作分析。
每个家庭的资产配置不一样，购买需求不一样，适合不同的楼盘，如你要精准选筹，
欢迎加入广州买房交流群， 入群办法详见置顶文章。
我是@苏菲说房，全网同名，公众号：苏菲说房。