马上就要进入传统的“金九银十”了，经过了七八月份的“惨淡”，市场似乎终于要迎来转机了。但越是在转折点，越是可能会有一批企业遭到淘汰。土地的价格居高不下，优质地块越来越少，僧多粥少已是定势。再加上近期的相关政策，对于企业融资限制的加大，企业融资越来越难。融不到资，没有参与土拍的资本，未来在市场上所占的份额也会越来越小，被淘汰也只是时间问题。在这样的条件下，如何加快资金周转，如何更快地出货，便成了各大房企首要解决的问题之一。而这几个月，又正好是今年上半年，以及去年下半年的“地王”项目纷纷入市的时间段，这些项目在市场中的表现，很可能就会决定未来大部分企业在项目产品打造上的走向。
而我们今天要说的这个项目，便是去年下半年的“地王”项目——升伟铂寓，看看它在面对如今的市场条件下，会作何表现。
一、区域
首先仍然从项目所在区域说起。
九龙坡谢家湾，作为重庆主城典型的老城核心区之一，区域的发展成熟度已经到达了一个很高的水准：这里有重庆几大商圈之一的杨家坪商圈，以及包含在其中的，重庆唯一的一座万象城商场；这里有重庆市首批示范小学——谢家湾小学，以及重庆市教委直属重点中学——育才中学（本部）；这里有已经运营13年的轨道2号线贯穿整个谢家湾区域。对于整个区域，也不必有太多的赘述。
华润万象城
谢家湾小学
具体到项目所处的地段，有以下几个特点：
1.临近轻轨。抬头就是轨道2号线，距离2号线袁家岗站及谢家湾站都在0.6km以内，走路大约10分钟就能到达，未来还有环线谢家湾站即将开通，项目可以算是半个轻轨房了。但临近轻轨也存在噪声问题，难免会对居住造成影响。
2.临近万象城。作为中国第7座开业的万象城，重庆万象城同时具备购物、休闲、娱乐、聚会、商务、服务配套等复合功能，其定位为重庆乃至西南地区顶级“一站式”购物中心。项目与万象城之间的距离大约为0.5km，步行10分钟以内即可到达。临近商圈，带来便利的同时，也会提高项目的投资价值，降低项目出租或是转手出让的难度。
3.周边学校资源丰富。在已经有明确文件指出，新楼盘项目销售不能直接与学位指标挂钩，导致所有新项目只能靠划片区就读学校的背景下，周边的学校越多，自然对那些想要让孩子有书可读的业主更有吸引力，变相提高了项目的购买价值。
4.城市界面环境稍显杂乱。这是老城的通病，城市规划不可能一步到位，过去的规划总是会与时代发展产生各种各样的矛盾。作为老城当中的新项目，不可避免的要面对周围都是“老破小”，且周边道路不够宽阔的情况，这也是所谓的有得必有舍。
项目地段图
说完了区域和地段，下面来看项目本身。
二、项目
从项目地块指标来看，有两个特点：
1.地块面积小。21亩地，容积率2.3，整个项目只有3.3万㎡的体量，并且从地块的规划条件函中了解到，地块还有配建社会停车场及商业等指标要求，地块住宅部分的可建体量就更少了，会使得地块在项目打造上受到一定局限。
2.地价较高。10291元/㎡的地价，在周边二手房市场平均建面价格在17000元/㎡的情况下，项目未来的定价会受到较大限制，虽然有“新房”属性加成，但利润空间被压缩也是可以预见的未来。
在前段时间，我们也讨论过一个与该项目地块指标极为相似的一个项目，弘阳天宸一品，也是小地块（占地13亩），2.3的容积率也是一模一样。弘阳天宸一品选择了大户型，通过精装来实现溢价，而升伟铂寓则是走了另一条路——小户型+清水，降低购买门槛，加快资金周转。
项目效果图
还是先从项目规划说起。
项目一共有三栋楼，分别是一栋住宅、一栋公寓以及一栋商业。公寓及商业目前还没有具体信息公布，暂时先放在一边，今天主要讨论住宅部分。
一栋单体住宅楼，梯户比6T20，共有30F。虽然是单体住宅，但仍有小区环境，包括小区内有儿童乐园、1000m环形跑道，在商业楼上也有露天的篮球场与羽毛球场，内部配套比较齐全。并且整个小区也是人车分流，再加上精装入户大堂，整体品质也是有所保证。
项目总平图
再来看户型产品。
目前共推出4种户型，分别是建面60㎡两房，建面50㎡一房，以及建面34㎡、36㎡单间配套，均为小户型产品。户型本身没有太大问题，其中值得一提的是，除了建面34㎡单间配套户型之外，其余三种户型均有院馆赠送，有更多的实得面积。
建面60㎡两房户型
建面50㎡一房户型
建面36㎡单配户型
建面34㎡单配户型
最后来看价格。
项目建面单价约20000元/㎡，套内价格接近27000元/㎡，算下来总价在70-120万之间，从周边市场来看，首先是小户型比较缺失，尤其是住宅性质的小户型更是稀少，稀有度对项目价值有一定程度的提升；其次是配套，临近万象城，周边有谢家湾小学、谢家湾幼儿园，距离轻轨袁家岗及谢家湾站也不过三四百米，再加上项目内部配套也比较齐全，内外结合，也是支撑项目相对高价的一部分理由。
三、总评
就项目本身来说，老城核心区，靠近商圈，靠近轻轨，靠近学校，基本上把所有配套都包揽在其中，考虑到成本，也压缩了户型，但小区内部并没有完全舍弃内部配套，刚需当中也带着些许品质。这些就是项目本身的价值。按照经济学的理论来说，价格总是围绕着价值上下波动，项目所在区域内小户型产品的缺失，也是会把项目价格拉到一个较高水平。
在目前重庆地价越来越高的情况下，越来越多的拿地企业在地块项目建设的时候，选择把面积做小，通过控制总价的方式来提高产品单价，从而实现项目溢价，包括融侨首玺、升伟铂寓等等。并且如果这一批项目产品能够经受住市场的考验，那么未来也会有更多的企业以这样的方式去打造自己的项目产品，成为未来的发展趋势之一。
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