转眼间，2023年二季度即将过半，与人们息息相关的经济、就业环境也在时刻发生着变化，也成为人们茶余饭后所津津乐道的谈资。
而谈到经济发展，自然的就会提到房地产行业，相关的行业政策、市场变化，也都在牵动着人们的神经。春节后的2-3月份， 前期疫情原因积压的购房需求得到释放，叠加传统春节后的购房热 ，2-3月份南京多板块出现一波“小阳春”行情，如今时间来到5月，现阶段的南京新房市场供需两侧情况如何？今天就从很多人心中曾经的白月光：江北核心区，来一探究竟。
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早期人们心中的江核，狭义的指纬三路与纬七路两条隧道，即定淮门隧道、扬子江隧道、长江、及江北快速路这四至所围合的区域，后期又有所扩展。目前这个围合区域被坊间称为“核中核”，今天就从“核中核”中的项目以及后期扩展的研创园板块项目，来分析近期的市场变化。
根据CRIC数据显示， 江北板块2-3月份商品住宅分别成交14.54万㎡、12.1万㎡，相较于2022年月度成交量提升明显，但随之4月份出现下滑、成交11.3万㎡，环比下降6.57%、相比2月份下降22.27%。同时，成交均价自1月份开始出现连续小幅下跌 ，这与各家楼盘释放优惠、推出特价房、工抵房等不无关系。
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随着疫情放开所释放的购房需求逐步落位后，市场热度退却，来访、认购量随之下降。对于这一趋势，各项目似乎反应很平常，在保利扬子萃云台营销中心，了解到，案场暖场等营销活动， 基本维持前期策略，并未举行大型营销活动，基本为要约老业主举办周末暖场活动 ，诸如甜品美食DIY及品鉴、儿童绘画、攀岩、马术体验等相对常规暖场营销活动。
另一研创园板块越江时代项目，同样基本以时令特点及热点事件为抓手，要约老客户参与暖场活动，如观影《灌篮高手》等。
可以看出， 营销活动基本为要约老客户，维护口碑，但新客导入情况并不乐观 ，据现场了解，老带新及新客导入量较少，自然来访占比较小，主要仍以渠道带客为主。
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营销活动转换率方面， 部分项目2-3月份转换率在9-12%左右，而4月份转换率下滑至6-8%左右 。可见进入4月份后，不仅案场来访量下降，同时转换率也有不同程度下滑。
优惠方面，板块项目目前优惠与2-3月份差异并不大，基本维持前期优惠幅度，部分项目工抵房、低楼层综合优惠9折、标准层95折左右，购买装修包会有叠加优惠；其中越江时代8#楼不买装修升级包99折，买包95折；1-4F买包91折、不买包93折，除8#楼外，其余在售楼栋标准层基本在买包92折、不买包94折左右。
分销渠道佣金变化幅度不大 ，据调研情况来看，部分项目渠道佣金2-3月份在2%，目前提升至3%，少部分项目分销渠道佣金有所收缩，此外购买升级装修包上另有0.5%的提佣。
总结
综合来看，面对2-3月份“小阳春”行情后的趋冷市场，各项目并未反应的很强烈，从营销活动、案场优惠、佣金点数等方面所作出的调整较小，除市场因素外，也部分在于现阶段各房企对营销费用的管控也趋于严格。而购房者心理也在悄然的发生着变化，从2-3月份唯恐买不到自己心仪的好房源、争相认购，到目前的“躺平”状态，觉得无所谓什么时间节点购买， 也有部分意向购房者对未来个人收入及房价预期不足，现阶段持观望态度 。这一场买卖双方的“博弈”最终将走向何方，我们共同持续关注。