不是我不明白，这世界变化快！
周末和好友聚餐，哪知道两个月前还冷冷清清的商场，如今竟变得需要排号等位一个小时了！
春节以来，全面回暖消费表现为市场复苏开了个好头。各大商场迎来如潮水一般的市民游客，网红餐厅也响起熟悉的叫号声，上海迎来久违的“烟火气”！
图-城隍庙附近游人如织
图-元宵节商场门口排队领福袋的人群
随着人们积蓄三年的消费意愿开始集中释放，上海也亮出一系列恢复和提振消费的举措，开启消费新序章！
与此同时，《上海市商业空间布局专项规划（2022-2035年）》近期印发。
这份商业规划为何此时出炉？
商业空间的规划重构对于居住和住宅又有啥影响？
我们一起来探究下！
01
1.2亿平米，上海真的需要这么多商业么？
对于购房人来说，衣食住行是必备的，出行看交通，吃喝玩乐购物等一定要依靠商业配套了。
而大型的商业崛起必定会带动片区活力， 使得周边居民的生活更加便利，无形中提升居民的幸福指数！而对于配套比较匮乏的区域，一座可以满足生活需求的高品质商业体就显得尤为稀缺珍贵。
在买房选择上，教育、交通、商业也成为买房必须考虑的基本要素，一座大型商场周边的房价都要比无商场区域坚挺一些，房子也卖的快一些。
上海这次的商业规划有哪些不同？
其中一个要点就是1.2亿㎡的规划！
规划预测，到2025年，全市商业建筑总面积约为1亿平方米，到2035年，规划商业建筑总量控制在1.2亿平方米左右。
可上海真的需要么？
先上一些冷知识：截止2021年底，全美国超3.7万㎡的购物心不到3000座
，全日本超10万㎡的购物中心只有7座，而我大魔都超3万㎡的购物中心有近350座，超20万㎡的特大型购物中心也有12座！
上海汇聚了全球最顶级的消费资源，全球零售商集聚度达55.3%，在全球城市中排名第2，仅次于迪拜，已超过伦敦、巴黎、香港、纽约、新加坡……在魔都，人们仿佛有着永远逛不完的商场！
但商业真的需要这么多么？
这里引入一个人均商业面积的概念。
“人均商业面积”这个据说是国际通行标准的指标成为眼下判断城市商业空间和市场容量的依据。关于这个指标有多个版本，使用最多的就是人均零售商业面积标准应为1～1.2平方米。
要知道，2035年上海的人口规划是2500万常住人口，即便加上非常住人口，也就三千万人左右，何以需要1.2亿㎡的商业。 按照此标准规划，那上海人均商业面积就将达到4平米了，是不是过于多了呢？
并不然，实际上，国外发达国家的人均1-1.2㎡的人均商业面积统计的仅是商场面积，而并非所有商业面积，并且，统计的是营业面积而非建筑面积。如果商业建筑面积转化成营业面积，则需要打折约0.6-0.7。
而商业零售理论中，人均可支配收入越高，则人均商业面积需要越大。
（资料来源：巫开立主编《现代零售精要》）
2022年上海人均可支配收入79610元，这个收入水准位列全国各省份第一，商业面积多些无可厚非。
上海真正需要注意的是商业的区域空间均衡。 比如黄浦区、静安区本身商业已经足够发达，需要做的更多是商业更新升级而非新建；而郊区包括五大新城，很多区域是大型商业短缺的，需要为居住人群做好配套。
一旦区域商业过于集中，将会引发很多不必要的社会问题:比如疫情期间的黄浦区，是上海人均阳性最高的区域，十几人就有一例；远远高于上海其他区域；比如普陀区的环球港，几乎常态在封控名单中。
引导和促进商业合理布局发展，是这次商业空间专项规划出炉的应有之义！
02
“4+X+2”的商业空间布局体系
其实这并不是第一次商业规划，只不过以前是“3+1”体系，而2023年的上海商业空间，则进化为“4+X+2”体系！
原商业体系（来源于新华网）
那什么是“4+X+2”商业空间布局体系呢？
“4+X+2”的商业空间布局体系：包括由“国际级消费集聚区、市级商业中心、地区级商业中心、社区商业”构成的4级商业中心。
四大创新：新领域、新模式、新基建、新体系↑
03
商业空间之四级商业中心体系
第一级：国际级消费集聚区
先说说国际级消费集聚区吧！这个国际级消费集聚区和国际消费窗口规划布局区是排在首位级的商业空间区域了，包括东片区和西片区。
东片国际级消费集聚区以 黄浦江、苏州河交汇处的“黄金三角”功能区为核心，依托南京东路、南京西路、小陆家嘴、淮海中路、豫园商城、北外滩、徐家汇 等市级商业中心。
西片国际消费集聚区以 虹桥国际开放枢纽中央商务区和虹桥副中心 为依托。
这里我们可以看到， 国际级上消费集聚区暗合上海整体空间规划中的一体两翼规划。
国际级消费集聚区知名的商圈和商业街中，黄浦区包括——淮海路、新天地、南京路步行街、外滩等，哪一个都是上海名片级别的！这里不仅商场数量众多，质量还很高，种类也繁多，静安区包括嘉里中心、兴业太古汇、久光、芮欧等;徐汇除了徐家汇上海定位最高的重奢商场之一港汇恒隆广场，还有美罗城、环贸IAPM、日月光等辐射全市的代表性商场！
其中成规模的游客型商业就有：外滩、南京路步行街、新天地等！中高端购物中心有K11、iapm，大体量大众商场有日月光、网红地标如BFC外滩金融中心、恒基旭辉天地......
第二级：市级商业中心
上海的市级商业中心从4个（三街一场）首次翻倍到1992年的8个（四街四城），用了100多年；
再翻倍到2014年的15个市级商业中心，用了12年；
第三次翻倍到2022年的29个，用了8年时间。
可以说，市级商业中心的发展史就是大型商业载体的建设史。
目前的市级商业中心规划共确定29个，其中主城区23个，主城区外6个。主城区包括浦东新区的小陆家嘴-张杨路商业中心、国际旅游度假区商业中心、前滩商业中心，主城区外市级商业中心包括浦东新区的临港新片区商业中心、浦东机场-东站商业中心（远期）。
市级商业中心中，五大新城则起到了引领作用， 暗合上海整体空间规划中的新城发力， 通过发挥新城综合交通枢纽来布局商业中心，融合“嘉定教化城、青浦江南风、松江上海根、奉贤贤者地、临港海湖韵”的城市意象。
市级商业中心中，五大新城都榜上有名。
青浦的知名商场比如青浦万达、青浦奥特莱斯、万科天空之城、东渡蛙城、新城吾悦广场等等。
东渡蛙城
奉贤的商业比如奉贤宝龙城市广场、百联南桥购物中心、上海新世界休闲公务广场等；商场数量偏少，根据相关报告，奉贤人均商场面积仅有0.27%。
松江的商场主要是松江商城、松江万达广场、地中海开元广场、鹿都国际等。
嘉定的商业也不少，比如南翔印象城、中信泰富万达广场、日月光中心、大融城、江桥万达广场、嘉定宝龙广场等。
图-嘉定大融城
临港新城的商业包括万达广场、临港宝龙广场，金辉商业广场，爱琴海购物公园等等。
第三级：地区级商业中心
地区级商业中心 指服务于本区域及周边区域的消费人群，以满足区域内购物、餐饮、休闲、娱乐和商务活动等综合消费为主要功能。主要服务本区域内所有居住和工作的消费者，主城区地区级商业中心日均客流量在 20 万人次以上。
地区级商业中心重点在浦东和主城片区填补服务盲区，以空间集约、品质提升为主要发展方向，结合城市副中心、地区中心设置，主城区内包括 中心城内的花木-龙阳路、金桥、张江和主城片区内的川沙、淞宝、梅陇、南虹桥等地区。主城区外聚焦在5大新城和在金山滨海地区、崇明城桥地区的核心镇，或有文化旅游产业特色的新市镇、重点地区。
第四级：社区商业中心
在区级之下又设有社区商业：分为“社区级商业中心”和“邻里商业设施”两个层级。
社区级商业中心：对应15分社区生活圈层，涵盖基本保障与品质提升的多样化、可选择的消费需求。
邻里商业设施：对应5分钟社区生活圈层，就近满足居民最基础、最便捷的日常生活服务。
03
商业空间之X类特色功能商业区
X类特色功能商业区包括特色商业街区、首发经济示范区、夜间经济集聚区、农产品批发市场等。
特色商业街区
’指满足人们个性化、差异化、专业性等特色消费需求，统一管理并具有一定规模的区域性商业集群。 主要有82个。
首发经济示范区
指是品牌集聚度高、时尚消引领性强、首发平台影响力大、首发活动密集且稳定持续的特色功能片区。如新天地、西岸艺术中心、豫园、 1862 船厂、上生新所、上海港国际客运中心、民生艺术码头等区域，打造全球新品首发地标。
夜间经济集聚区
指晚7时至次日6时的时间段内，各类夜间经营具有一定活跃度的特色功能片区，本次规划打造“1+15+X”的夜间经济空间布局体系。其中包含 1 个世界级水岸夜生活体验区，15 个地标*夜性**生 活集聚区。
农产品批发市场
民以食为天，“菜篮子”“米袋子”是民生最刚需的物资保障。为夯实基础民生保障力，《规划》不仅确立了“4大中心批发市场+6大区域批发市场+N个专业批发市场”的全市农产品批发市场空间布局体系，还提出应急保供体系的构筑方案，应急保供体系由城郊大仓基地、应急物资储备基地、街镇保供中转站、末端保供基础设施4部分组成。
04
商业空间之2个支撑体系
两个支撑体系即商贸五六体系和商业数字化体系。
商贸物流体系
构建畅通高效、协同共享、标准规范、智能绿色、融 合开放的现代商贸物流体系，加快布局“区域物流枢纽-转运分拨中心-社区物流设施-末端 配送设施”四级商贸物流基础设施。
商业数字化体系
推进传统商业数字化创新， 鼓励建设一批智慧购物示范场景；鼓励线上平台与实体商业深度合作，打造智能化、定制化、体验式商业新业态新模式。如智能快件箱、智能取餐柜、智能售货机、 智能回收站等各类设施规划布局。
05
商业是如何影响房价的？
在交通、产业等其他条件相近的情况下，优质的商业对于区域住宅的提升时显而易见的。
比如大宁商业中心和真如商业中心的两个商圈。作为定位市级的商业中心。大宁达到了预期，但真如却发展不起来。
大宁依托区域的合并，闸北区变为新静安，商业迅猛发展，成为北上海最繁华的商圈之一，和周边的新盘（比如大宁金茂府等）也起到了相互促进的作用。
而真如区域由于周边的楼盘项目因为长年不开发，住宅少有进行商业的导入，商业也没能聚集人群的居住，导致真如，现阶段的发展不尽如人意。
另外我们也能观察到，万达广场很多位于郊区，在同等区位条件下，有一个综合性的大型商业，对于区域整体的便利度是大大提升的。
甚至在临港这个距离上海主城区超远距离的区域，只要商业足够繁华，依然可以有大量人气，形成区域中心。而五大新城中的嘉定、松江、青浦、奉贤等都通过区域商业中心形成了当地的中心城区。
当下的位置只能决定新盘的价格，后期的商业繁华成熟度会影响小区的涨幅
商圈布局倚靠区域人口发展，人口发展反推商圈繁荣。
所以，除了学区、产业、交通、房企品牌与服务外，买房观察周边的商业规划和布局大有必要，毕竟，当下的上海事实上基本已经达到了2035年规划的2500万常住人口，城市发展进入更新期，多数区域的规划和布局已经相对定型。
下面是截至2021年底的上海各区人均商场面积，读者朋友们可稍做参考。
数据来源：国家统计局、各地区统计局、ICSC国际购物中心协会、上海购物中心协会（SCSC）、JCSC、赢商网等。
商业影响房价的原因显而易见，就是商业对这个版块的影响力及作用力。商圈的繁华程度往往与区域价格成正比。
当上海商业空间规划出炉后，上海的商业空间分布已经极为清晰了！CAZ区域毫不担心，五大新城则持续发力。特色街区彰显特质，物流批发保障供应。
读者朋友们如果买房，一定要查看下楼盘距离国际消费中心、市级商业中心、区域级商业中心的距离，附近是否有完善的社区商业网点，以及周边是否有特色商业街区等。如果商业齐备，未来可期！如果商业匮乏或者距离规划的大中型商业较远，则需要仔细斟酌了！
希望大家都有一个美好的购物环境和消费环境，兔年大发，开心逛街！