5月7日服务客户的过程中，有一个客户跟我说了，他想要一个投资收益比较高的公寓，然后让我推荐下。
我推荐以后，他跟我说，贝壳的租金回报榜单上，我这个不是第一啊。
对此，我想很多朋友买公寓都会遇到这种情况：
在投资公寓的时候，面对各种自动化产出的榜单，以及真实的投资收益率，该如何选择？
我们今天就谈一个榜单的现象与真实的情况，一起揭开系统自动生成的投资数据的面纱，为您的投资保驾护航：
第一板块：平江新城板块：
编辑切换为居中
添加图片注释，不超过 140 字（可选）
如图，看起来第一个好厉害的样子：
租金回报6.8%，在售18套，在租34套。
第二：细节
对此我给这个小区的细节给大家看看：
1，这个小区一共是每层40套，一共13层，有12层是房子，合计480套，目前在租34套，将近：7%的空置率（在租套数与总房源数量）
2、小区内房源与租金情况：
编辑切换为居中
添加图片注释，不超过 140 字（可选）
编辑切换为居中
添加图片注释，不超过 140 字（可选）
如图所示，是这样的：两室三室租金差距非常大。
3.我找不到他的数据，不过，我们可以测算下，这个小区真正的要达成6.8%收益率的情况下，全款买入的公寓要多少钱：
按照2700元的均价，然后物业费是5元一个平方，每套基本50平方，合计每个月250元的物业费，扣除以后，按说房子租金就是2450元，然后除以6.8%，就是：2450*12/0.068=
编辑切换为居中
添加图片注释，不超过 140 字（可选）
这个才是这个小区买入公寓的话，最高的租金能被接受的价格。
这样才能如同系统的测算一样。
那么，这个小区的成交价格是多少呢？
编辑切换为居中
添加图片注释，不超过 140 字（可选）
如图公开数据，没有低于50万成交的。
那么，他的租金真实到底是多少呢？
编辑切换为居中
添加图片注释，不超过 140 字（可选）
如图：
正常租金的中位数应该在2600元左右，也就是说，每个月的实际到手只有2600-250=2350元。
第三：解密：
那么，系统的投资收益算法是什么呢？
1.以全部的租金加权然后除以在租房源数量，这就是系统测算的租金数据的来源。
比如，有的房子2800，有的2200元，有的4800元，根据贝壳的系统算法，他的租金就是：
（2800+2200+4800）/3=3266元一个月
这就是数据的真相。
那么，这些数据有什么问题呢？
a 这些房子都是系统目前没有租掉的，有的价格高，有的不是诚心租，反正都是没租掉的数据
b 这些数据最终就会导致平均价格高
c 如若系统按照最低的租金直接乘以12，然后除以最低价，这明显会让人一眼看出来，所以人工智能就智能化处理了（毕竟系统没有给出6.8%的投资收益的计算公式，我们只能模拟找到数据的源头了）
2.那么，他的投资收益率又是如何计算投资的总额呢？
这个里面，通过数据的分析，我发现，其实他的算法不是平均了，他采取的是最低价算法：
举例还是这个小区：
编辑切换为居中
添加图片注释，不超过 140 字（可选）
最低价是45万，这个时候，要得出6.8%的投资收益率，那么，就比较容易了：
平均的租金*12/450000=0.068
这里面的问题是什么呢？
a 公寓投资的时候不仅仅有总价，还有税费
b 买入还需要支付中介费
c 计算收益的时候还需要扣除物业费
所以，综上所述，其实有的时候确实无法全部相信平台，平台是为了更好的成交，所以，数据背后都是为了吸引眼球，真正的买入之前，要做的功课是真心不能偷懒的。
那么，当您知道系统的真相：你觉得未来您买入公寓，还会如此淡定的相信平台的算法吗？
备注：
人工智能在不断的席卷人类的工作，也在影响大部分人，而长期来看，真正影响的就是弱者，如若一个人的习惯是严谨和专业，那么，人工智能就是他严谨和专业的放大器。如若一个人想偷懒，那么，这个人工智能时代就是懒人的放大器。
所以，希望大家看到智能化的所在，也能在投资这个事情上，拥有更多的可能！