那么多城市为何要投资波士顿？
按照图标显示，波士顿代表房产价格于08年金融海啸几乎不受影响。2012年美国房产价格同步回升，波士顿房产价格回升幅度亦属最快。波士顿除产业聚落外，最闻名遐迩的是名校聚集，研究人员及学生族群行程稳定的需求支撑。
投资地点推介：MIT/Harvard所在的Cambridge，2012年-2017年，Condo平均年复合增长11.29% 、Single Family平均年复合增长12.16%。
Target Market Highlight 目标市场介绍
Ø 地理位置
Cambridge更是众多新兴创业公司的成立与扎根的首选地区，目前乃波士顿地区增长最快的区域。
Cambridge同时又有世界名校MIT及 Hardvard。
Ø 高需求
Cambridge的房产在市面上有很高的需求与极少量的供给。在过去的几个月中，所有市面上的房产都获得了大量报价，成交价格均远高于市面价格。
Ø 装修/改造/开发
房产具有进一步规划的潜力。如果房产土地面积大，可做新的开发，而外观较旧的房产可以进行装修，另外有些房产也可以做Condo Conversion，作为单家庭出售。
Ø 低房产税
Cambridge在整个波士顿地区中，拥有最低的房产税。2017年房产税率为$6.49/ $1000 估值，比2016年还少了$0.5。（相比波士顿City $10.59/ $1000 估值）
投报率计算类型介绍
Q: 租金回报率 (Cap Return)、现金回报率(Cash on Cash)、内部回报率(IRR) ？
A:
(A):租金回报率=净租金收入/买价
*净租金收入估算方法相当迥异、影响结果极大，我们采取相当保守完整的估算方法，尽量将可能的开支全都纳入。 例如将准备金将来日常维修费用(repair expense)、将来资产增值的准备金(Capital Improvement)。
(B):现金回报率=运用*款贷**leverage，可以将现金投资效率提高
*在风险控制前提下，使用较少的现金搭配*款贷**，可以有效提高现金投资效率。 例如100万的现金，可以选择购买1户single family出租，相较于使用*款贷**后买2户single family出租获取更多租金收入，则后者现金投资效率较高。
(C):内部回报率=考虑金钱的时间价值 (Time Value of Money, TVM)及涨价幅度
*因为波士顿涨价幅度可观，且若为欲进行一中长期投资亦须考虑时间价值在内，故采取IRR的判断方法应是较为可行的方式。
Prospective Properties SpreadSheet Demo 可能目标物业投报估算
Cambridge因为享有超高增值潜力，现行Cap Return平均落在4-5%。本件目标因为有极高的condo conversion潜力，故租金投报率落在4.34%、IRR内部回报率则为9.32%(假设年涨幅仅为5%)。
投资地点推介：BU/BC所在的Allston市，2012年-2017年，Condo平均年复合成长10.93% 、Single Family平均年复合成长11.84%
Target Market Highlight 目标市场介绍
Ø 地理位置
Allston区附近大学众多又位于Boston University, Boston College 两校中间，租房客源稳定；素质高。
除了学生客源外，因为离金融区也相当接近，亦有许多年轻白领租户。
Ø 高需求
Allston的房产在市面上有很高的需求与极少量的供给。在过去的几个月中，所有市面上的房产都获得了大量报价，成交价格均远高于市面价格。
Ø 装修/改造/开发
房产具有进一步规划的潜力。如果房产土地面积大，可做新的开发，而外观较旧的房产可以进行装修，另外有些房产也可以做Condo Conversion，作为单家庭出售。
Ø 低房产税
Allston所在的Boston市，因为商业活动频繁，税率亦不高。2017年房产税率为$10.59/ $1000 估值，
Prospective Properties SpreadSheet Demo 可能目标物业投报估算
Allston升值幅度亦是波士顿领头羊，现行Cap Return平均落在4-5%。本案因房间数多，Cap return已超过5%为5.38%、IRR为10.87%(假设年涨幅仅为5%)。
案例分享
赶在6月的最后一周，一周内获得两个offer accepted, 全部都是最好的地区最好的地段（位置brookline），我们成功为客户S女士和K先生拿下性价比极高的房子，项目外观见下图：
最完整大波士顿都市更新地图。都市更新往往代表了相当大的涨幅潜力，例如在Charles town和South Station/ South Boston地区，如果去实地考察，会发现整个区域都是施工中状态，只要经济沒有大downturn, 新案一定会拉高附近区域房价，所以对于只想持有3-5年的投资/自住型房客是非常好的区域选择。
紅色:住宅 蓝色:住商混合 綠色:旅館 淺黃色:商業 橘色:教育機構 黑色:辦公室
波士顿地区优质项目推介
关于波士顿—
波士顿因哈佛、MIT等名校聚集，所以也号称美国的雅典，当然也吸引了世界各地人才络绎不绝而來。而当这些精英毕业了以后，许多人都选择留了下來，强劲的住房需求自然造成了波士顿租房和买房市场皆欣欣向荣的景象，老旧城区或是过去矮小的平房皆慢慢翻新盖起了商场或豪华公寓。
项目名称：波士顿188—波士顿超豪华学区公寓
关于位置、环境和交通—
波士顿188是位于介于波士顿顶级富人区Back Bay及传统犹太区Brookline间的Fenway区。按大波士顿Realtor协会 (GBREB)的报告数据，Fenway- Kenmore区自2012年开始呈现稳定上涨的趋势。2016年平均涨幅相较前一年的YTD为5%上下，在顶级市场中属于非常优秀的涨势。
建筑本身采用全镜身设计，着力平衡的当代的材料以及尽简约之美玻璃与金属嵌板組成了幕牆，其中金属嵌板特別在尺度和紋理上模仿了更为传统的褐石挂板，以彰显细节，并完美融合在该区豪奢华丽的建筑群中。波士顿188引人注目的外部轮廓將重塑西波士頓Charles River的天际线。
环境来说，此大型項目；连带开发超过20,000 Sq.ft.的零售及餐飲空间，故相相当方便，此外建物附近亦坐落了電影院、公园、医院及博物馆，皆是徒步5分钟內可及的距离，若不想开车，走路到绿线Fenway站也只要5分中。
关于波士顿188戶型及设施介紹—
波士顿188目前在售戶型相当有限，起价约1,500usd/sq.ft. (随时间改变)。波士顿188本身是采用24小时警卫及接待制度，另外还有室內停车场、健身房、私人沙龙、餐厅、露台聚会区及屋顶游泳池。尤其建筑本身是由世界知名建筑事务所Arquitectonica设计、室內设计由CBT负责。建筑通过三面落地窗设计360度俯瞰全城景观，MIT和Havard所在的剑桥地区、CBD金融区、Charles River、波士頓綠色系統翡翠项链公园 (Emerald Necklace)……尽收眼底。
【房源项目】波士顿188—波士顿超豪华学区公寓
【房源价格】81万美元起(首付$8万起)
【推荐理由】
1、位置优越：临近哈佛、麻省理工等知名学府、罗根国际机场。
2、交通便利：六条公交线路，四种类型的往返公交车，轻轨线，三条绿色轻轨等、州际高速90和线路2的交通要道，临近州际高速93，第9国道和Stoorow Drive
3、医疗名城：长木医疗中心、波士顿医疗中心、麻省综合医院
4、顶尖教育：麻省理工大学、哈佛大学、波士顿大学、东北大学、伯克利音乐学院、波士顿美术馆艺术学院、波士顿音乐学院、波士顿学院
5、配套齐全：全新超豪华公寓，三面景观，精装修，永久产权
6、首付仅10%!可*款贷**!
浏览华美优胜【 置业顾问 】栏目，了解 美国房产 投资独家专业解读。