#11月财经新势力#
联合国近期《世界人口展望2022》报告预计，全球人口在2022年11月15日正式达到80亿人。无论从哪个2022年中期人口将比2021年中期减少6000人角度看，80亿人口无疑是人类发展史上的巨大成功，但成功之外的挑战我们同样不能忽视：
- 比如，全球人口增长率已下滑至1950年以来的最低水平；
- 又比如，生育率高的国家往往是人均收入低的国家；
- 再比如，印度预计最早于2023年成为第一人口大国，并在2050年达到17亿。
除此之外，在这份“展望”中透露，中国2022年中期人口将比2021年中期减少6000人，从而正式进入负增长区间。
也就是说，如果联合国预测属实，我国人口总量在6月已经见顶转向，进入负增长区间，同时人口第一大国的位置或将由印度接棒。在房说君看来，虽然说预测是否正确，还须由年底官方发布的数据来验证，但从我们当前掌握的数据来看，人口进入负增长或是大概率事件：
1是去年末，全国新生人口1062万，与死亡人口1014万人相抵后，仅净增48万人，自然增长率0.34‰，几乎达到了负增长的警戒线；2是近期公布的31个省份人口情况显示，13个省份2021年人口自然增长率为负，所谓“人口自然增长率”，即出生率已经低于死亡率，至少有江苏、湖北、湖南、内蒙古、山西、天津为近几十年来人口自然增长率首次转负，此外还有16个省常住人口已经负增长；
3是结婚率从2015年的1224.7万降低到2021年只有763.6万对，这一变化，将直接影响新生人口的数量连年下滑，以至于去年的出生人口和死亡人口数量几近交叉，哪怕是短短5年时间先后放开二孩和三孩，也没有扭转势头。
按照这个趋势，人口警报已经彻底拉响，预测应该也是八九不离十了。
更为重要的是，连官方也开始坦然接受这一事实。今年8月，*共中**国家卫生健康委*党**组在《求是》杂志上发表刊文时，明确指出：随着长期累积的人口负增长势能进一步释放，总人口增速明显放缓，“十四五”期间将进入负增长阶段。
人口转向会有什么影响？
如果一个国家的人口出现负增长，将会对整个社会产生深远影响。
上至国民经济。虽然说只要创造的效益高，哪怕人口少点也没啥关系，人家老美3.32亿人口不一样创造了世界TOP1的GDP。但需要注意的是，我们国家是靠产业制造业立足于世界，人口是我们的优势，而美国是靠金融发展经济，所以相比之下，当人口转向，给我们带来的弊端会更多一些。
如果同时叠加少子化、老龄化的情况，意味着人口结构会发生变化，老年人在社会中的比例上升，年轻劳动力人口不断减少，进而导致整个社会养老负担加重，缺乏活力。
目前我国的60岁以上人口已经达到2.67亿，占总人口的18.9%，预计2021-2025期间，这一数值会突破3亿，占比将超过20%。可以说越往后，养老压力会越大。其实老龄化在日韩都普遍存在，比如日本将退休年龄延长至70岁，现在过半的65岁至69岁人口仍在工作。
为了应对经济和劳动力方面的压力，我们不仅在努力升级产业，转变经济发展驱动力，不断朝着制造业强国的方向迈进，同时也优化养老机制，目前我国基本养老金缺口已经达到7000亿元，如果不采用制度辅助，一旦人口转向，缺口可能会更大，所以酝酿实施的个人养老金制度于近期在36地试点启动，未来个人给个人养老时代正在到来。
下至楼市。正如“房地产长期趋势看人口”的观点所言，人口转向或将成为楼市未来发展的分水岭，因为房子盖出来，总是要有人买才行，所以人口的增加或减少，直接影响着房市的购买需求，从大环境来看，全国商品房广义库存量超过37亿平，人口出生率连续5年下滑，本质上楼市供大于求的问题已经显现。这背后是一大批年轻人不愿结婚，不愿生娃的现状，如今再叠加老龄化问题不断加深，继续发展下去，住房供应和需求的矛盾只会愈加突出。说到底，如果年轻人连一孩都不愿生了，买房就无从谈起了。
哪些城市还有机会？
经常会听到一个说法，衡量一个区域房地产的坚挺程度，看的不是常住人口，而是户籍人口。因为常住人口通常是大学生、农民工、做生意的小老板，这些人在没有落户之前，购房需求极低，对楼市无法形成有效支撑。但如果户籍人口越多，说明落户及家属随迁的越多，真实的购房需求也将上升。
基于这个逻辑，有一个有趣的指标，来衡量城市房地产的前景。
它就是小学在校人数。这个数据是“数人头”获得的，准确度较高，再加上小学在全国基本是近100%的普及率，显然每个在校小学生的背后，都可看作是一个家庭真实的住房购买力。
以GDP位居2021年前50名城市，2016-2021年小学生人数为例，从增量看，增长达到或接近20%的城市有20个。
以南北区分，北方城市占了7个，南方城市占了13个；以城市级别区分，二线城市占了9个，剩下的是5个是北深广和嘉兴、榆林。
从总量看，小学在校人数超过100万的有重庆、广州、深圳、成都、临沂、上海、郑州、北京。
可见，不管是从增量还是总量上看，南方地区的人口吸引力势不可挡，优越的资源仍然是南方最大的底气，尤其是广深、杭州等明星城市，同时，二线城市正慢慢成为人口增长主力，比如成都，10月二手住宅市场均价为16293元/平米，环比上月上涨1.87%；成交规模遥居首位，本月成交12436套，同比涨幅近500%。
房说君有话说，大城市的就业、资源和产业优势，的确能源源不断吸引人口涌进，但现实是，这些城市的商品房价格仍然过高，这也是为什么越大的城市，越多人租房的原因了。就比如生活着2000多万人的深圳，有红本的商品房不到200万套，其他住房大部分是城中村、小产权房，所以当下越来越多城市，不仅要吸引人才还要留住人才：建设保障房，保障租购并举。照此趋势下，37亿商品房库存的宿命，可能不是简单一句“催生娃”就能解决的，而是要从衣食住行各方面来平衡。
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