消费基础设施REITs的推出，对持有商业资产的企业而言是机遇也是挑战。正确地认识REITs的意义和要求，对于资产管理者提高自身管理水平具有重要的指导意义。
据悉，在今年3月24日，国家发展和改革委员会（简称“发改委”）发布《规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作》的通知（下称“通知”），其中提出，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。通知同时强调，严禁规避房地产调控要求，不得为商品住宅开发项目变相融资。
也就是说，此次通知将不动产投资信托基金（REITs）项目的申报首次涵盖了商业地产领域，但同时也强调，REITS不能用于商品住宅开发领域。一“开”一“禁”，明确了REITS创新的方向和边界。
一、明确支持商业地产REITs
“此次提及的商业地产，主要包括百货商场、购物中心和农贸市场等。从目前的基础条件看，购物中心或成为一类主流的创新场域。同时，此类领域的创新，也意味着在原来保障性租赁住房的REITs创新基础上，商业地产也开始进入到实质性的改革过程。从这个角度看，房地产领域的金融创新进入到积极重要的一步。”
同时，此次通知也对REITs项目的收益水平提出明确要求。根据不同类型基础设施REITs项目的具体情况，合理把握项目收益水平。申报发行基础设施REITs的特许经营权、经营收益权类项目，基金存续期内部收益率（IRR）原则上不低于5%；非特许经营权、经营收益权类项目，预计未来3年每年净现金流分派率原则上不低于3.8%。可通过剥离低效资产、拓宽收入来源、降低运营成本、提升管理效率等多种方式，努力提高项目收益水平，达到项目发行要求。首次发行基础设施REITs的保障性租赁住房项目，当期目标不动产评估净值原则上不低于8亿元。
二、8-10亿平方米的商业资产收益
第一大类是购物中心
据相关数据显示，2022年全国购物中心存量项目达5685个，体量超过5.03亿平方米，这个统计主要是超过3万平米的购物中心。
第二大类是百货
目前没有查到百货行业总营业面积或建筑面积的数据。根据百货商业协会与冯氏集团利丰研究中心的数据，全国有大约8000家百货，假设按照单个商场4万平米计算，涉及3.2亿平米资产（当然，此规模数据包含购物中心内作为主力店的百货）
第三大类是农贸市场
根据华经产业研究院的统计，2021年全国亿元以上的批发市场有超过781个，营业规模4200万平米。
第四大类是社区商业
有个统计数据，说是全国总体量10亿立方米。另外综合网络数据，全国有8000个街道，超过16万城市社区，300亿平米的住宅，90%都配套社区商业。根据实际情况，大部分都以小商铺形式散落在个人业主手中，集中经营的仅占少数。如果假设每个街道有1个为规模性持有的社区商业，单个面积20000平米计算，就有1.6亿平米。
所以考虑重叠因素粗略来估计的话，受政策利好影响的持有型资产规模大概在8-10亿平米。当然真正能享受到政策的是只会是少数的优质资产，即使文件中提到“非特许经营权、经营收益权类项目，预计未来3年每年净现金流分派率原则上不低于3.8%”，但能够达到这个资产回报率的其实并不多。
三、唤醒万亿“沉睡资产”
事实上，REITs扩展到商业地产领域对房企和商业地产市场具有积极意义。从当前背景来看，我国有高达数十亿平方米的商业地产物业，价值高达数十万亿元，这是重要的经济资源，但由于商业地产与资本市场的渠道并不通畅，这些商业资源很多都是沉睡的资产。而REITs引入商业地产领域可以盘活资金资源，增强房企资金流。
梳理我国公募REITs发展路径，我国从2020年4月开始试点基础设施公募，此后2022年5月，试点范围拓展到保障性租赁住房领域，紧接着2022年8月，首批3只保障性租赁住房REITs在沪深证券交易所同步上市交易，直至今年再将商业地产引入REITs，也体现了我国REITs起步晚、发展快的特征。
四、加速商业地产领域「轻重分离」与「创新实践」
REITs作为一种金融工具，回报率要求效率的最大化。专业人做专业事必然是实现效率最大化的优选方式。
近几年国内龙头商业地产企业通过重资产的购物中心练就了专业管理能力，受新增自持资产回报率降低和房企资金流限制等诸多因素影响，纷纷走向轻资产管理之路，并涌现出多个商业物业的轻资产上市公司。擅长商业地产轻资产输出的规模型玩家已超过20家，但普遍细分度依然不够，而且主要集中区购物中心这一领域。
随着商业地产REITs的打通，未来会出现3种明显分化：
1、重资产将逐步从上市地产公司中分化出来，成长期装入私募基金，成熟期进入公募REITs。
2、重资产与轻资产的分离将加速，更多专业轻资产公司服务于资产持有方。
3、随着购物中心、农贸市场、百货和社区商业等各类资产REITs赛道打通，通过竞争不断分化出各赛道中轻资产管理的专业团队。
消费基础设施REITs的推出，对持有商业资产的企业而言是机遇也是挑战。虽然，不是所有的企业最终都会走向REITs。但是，正确地认识REITs的意义和要求，对于资产管理者提高自身管理水平具有重要的指导意义。通过明确资管目标对运营提。
五、打造行业领先、区域一流的综合性资产运营服务商。
湖南本嘉商业运营管理有限公司隶属于湖南本嘉实业发展集团，是集团旗下资产运营综合服务专业平台，公司由行业内资深运营管理专家廖邦华亲力领衔，于2021年11月08日在湖南长沙成立。创始人廖邦华拥有超过15年商业地产综合服务经验，拥有从“ 投资、开发、营销、招商、运营“的全过程跨界管理经验，在“城市商业、文旅小镇、产业园区”等方面具有丰富的实操经验和独到的专业见解，先后完成数个标杆项目操盘和落地运作。致力于将公司打造成为行业领先、区域型的综合性资产运营服务平台。
本嘉商管秉承“以终为始、整合创新、落地运营”的前瞻性思维，从项目实际出发，实地调研，深度研判综合因素，为客户提供提供包含”策划规划、招商运营、销售代理、品牌营销、投资并购”等全方位、专业的可行落地解决方案。