来源：中道财税-李欣
经常会被朋友们问到：“我们是开发商，销售房屋的同时送了家电，账务处理怎么做？要不要视同销售？购买的家电土地增值税清算时能不能扣除？需不需要代扣代缴个人所得税？”下面我就这个问题逐一进行分析。
案例：2022年10月，某开发商售房促销，推出买房子送家电活动。客户小丁签订的商品房买卖合同上约定房屋总价款为210万元，附件中列明了房屋的交付标准，包括赠送的各类品牌家电。开发商购进的用于促销的品牌家电价款为10万元，该项目适用一般计税方法。
首先，我们来分析一下，这个案例是否需要“视同销售”？根据财税【2016】年36号文中对于“视同销售”的描述可以看出，“视同销售”强调的是“无偿”！而本例中买房送家电是否是“无偿”呢？显然不是！这个活动是典型的“*绑捆**销售”，因为小丁已经支付了对价，只是这个对价包含了两部分，房产和家电。
基于此，我们的账务处理就好做了，根据商品房买卖合同约定的总价款确认销售收入，购入的家电款，计入营销费用，且由于是一般计税项目，进项可以抵扣。具体如下：
借：银行存款 2,100,000.00
贷：主营业务收入 1,926,605.5
应交税费—应交增值税（销项税额） 173,394.5
借：销售费用—家电 88,495.58
应交税费—应交增值税（进项税额） 11,504.42
贷：银行存款 100,000.00
其次，我们分析一下买房送家电的税务处理。
1.增值税方面
前面提到了买房送家电的行为属于支付了对价有偿销售，那么对于增值税的界定是按照“混合销售”还是“兼营”处理呢？这里法条约定的并不明确，我们可以来看一些地方性政策指引以及官方答疑口径作为参考：
不难看出，在执行口径层面，买房送家电的行为其实是为销售房产服务的，对于具有关联性的经营行为，且赠送的家电在交付标准中是有明确提到的，这就属于典型的混合销售，开发商应按收取的全部价款确认主营业务收入。
小提示：如果是买房赠车位就要区别对待，有可能开发商会签署两份销售合同，那就需要按照公允价值比例分摊确认各项销售收入了。
2.企业所得税方面
与增值税类似，买房赠家电也是一个有偿销售行为，不属于捐赠。文件依据是国税函〔2008〕875号
这里要注意的是，只有在销售本企业商品的前提下，企业才需要按照各项商品的公允价值分摊确认各项销售收入。打个比方，房企买房赠车位，我们就需要根据买一赠一的条款，按照房屋和车位的公允价值比例分摊确认销售收入，而买房送家电，由于家电是外购的，不需要分摊销售收入，直接按照主营业务收入确认即可。这和增值税的处理口径是一致的。
3.土地增值税方面
根据国税发〔2006〕187号土地增值税清算扣除项的规定：
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》
很明确，开发商购入的家电属于销售费用，不是装修费用的一部分，不可以计入开发成本扣除，但是可以计入开发费用中计算扣除！
4.个人所得税方面
个人所得税这里主要从购房者的角度出发，赠送的家电是否需要确认所得，开发商是否需要代扣代缴个人所得税？那么依据财税〔2011〕50号可以很清晰的看出，销售商品的同时给予的赠品，不需要征收个人所得税！
以上，就是我对于开发商售房送家电的一些财税问题的理解，可以看出，从账务处理到各个税种的界定来看，政策思路还是较为清晰的。喜欢的朋友们别忘记收藏点赞哦！