这么快？这就要破18W了？
链家上， 广州的二手房挂牌量在5月即将要破18W套 ，单单这个数据拿出来可能感触没那么深，但要知道， 去年这个时候，广州的二手房挂牌量可才刚10W。
不单单是广州，全国的二手房业主，都挺疯狂的。
现在上海二手房挂牌量17.1万套左右，比上个月多了6000多套待售房源。
北京的二手房挂牌量则从2月的9.5万套，飙升至现在的11.68万套。
深圳的二手房挂牌量更是从年初的3万多套，直接飞升到了5.14万套。
强二线城市的情况，相差不远。
数据来源：诸葛数据研究中心
根据诸葛数据研究中心监测数据显示， 2023年4月，10个重点城市二手住宅挂牌量为212.3万套，环比上涨8.5%，同比上涨124.78%。
01
二手房挂牌量全体冲高，到底是怎么回事？
最直接的一个原因，是 改善需求的集中释放 。
明叔其实说过很多次，前三年积压的刚需和改善，需求都很迫切。
所以 大量刚需进场买房，大量改善族卖房置换 ，就形成了这种高成交、高挂牌的场景。
但也要注意到的是，4月份的二手成交，虽然也突破万宗大关，但 网签数据全面下降。从化区和黄埔区下降达到了34%，白云区网签下降也达到了23.5%。
说到底还是 之前被积压的刚性需求，已经被逐步消化 ，后续需要新的蓄力或政策刺激。
在 缺乏新的动力支持下，需求端随之降温，二手成交也逐渐疲软。
成交忽冷忽热，但挂牌量却仍在上升。
一方面是因为 部分业主恐慌性抛售 ；另一方面，想 趁市场尚火热之时“卖一买一”的客户也不少 。
如今二手房天量供应下，越 来越多的业主，加速将手中的“蟹货”出掉，置换大房子 。
02
二手房现在能买吗？
有个客户问我， 现在二手房这么多，降价的也不少，是不是可以踊跃进场？
明叔直接回他：你就真系比人当水鱼啦， 别人急着抛售跑路，你倒是急着进去撒钱。
得明确知道的一件事： 大家都急切在二手房满2年后就上市交易，为的就是急于脱手非市中心板块物业，借机会换到市中心新房。
而且有个重要的点， 前几年，很多人*款贷**利率是5到6个点之间的，而现在则是 4.3% 。
就 拿一百万*款贷**三十年来说 ，前几年买的房*款贷**需要还款 每个月5.8k ，而现在买的*款贷**每月还款是 4.9k 。足足近1k的差距，如果房子是500W，那就是每月5k的差距， 如果是1000w呢？足足1w的差距。
这也是为什么那么多业主急着售卖的原因。
不少刚满2年的业主放盘，他们大都是2020年年底到2021年那一波楼市行情热的时候上车的，其中不乏投资客，目前大环境不好，投资客买入的价格又高企，加上融资成本来看，没有多大收益，所以在没亏太多情况下，投资客都希望尽快出手。
拿科学城网红盘东荟城举例， 之前2021年年初高位是去到5万/方，平均均价也要4.7万+。
现在什么价？ 北向最低3.6 都有交易。
而且现在的二手盘中， 绝大多数降价的房子多数是我们所说的“蟹货”，要么位置偏远，要么楼龄老旧，要么户型过时，要么有硬伤在身。
现在二手房比大伙想象中的难卖多了。
4月的紧缩政策出台，购房者的预期被打得七零八碎，8月的二手参考价一来，大伙观望情绪就更浓了。
随着挂牌量的不断增加，只会变得更难卖，想卖房业主只能不断降价。
这个时候买二手，不仅淘不了笋盘，还可能高位站岗。
这是因为笋盘基本被消化得七七八八，剩下的都是价格更高的房源。
而且，区域标杆楼盘的价格波动也很小。
总的来说， 目前核心城市的楼市，还是秉持着一分价钱一分货的基本原则，捡漏的概率很低，抄底更是没可能。
但也不是说二手房就不能买了，买可以买，但一定要多多对比，多多了解。买房几百万的事，还是多问问再下手，有问题也可以联系明叔，能给你详细的参考和解答。
03
好盘还在涨；一般的、差的，还在跌
好的房子依旧是奇货可居。比如顶豪，价格特别坚挺。
数据来源：诸葛数据研究中心
广州4月份虽然各区的成交量都出现了下滑，但是 代表性二手楼盘环比价格几乎都没有什么变化 ，甚至整体还略微有些上浮。
明叔给大伙举几个例子：
4月份的时候，上海陆家嘴滨江豪宅财富海景花园，成交了一套建面约347㎡的房源，成交单价接近28万/㎡。
而该项目往常成交价基本都在16-18万， 足足贵了10万/㎡ 。
珠江新城的不少房源也在涨。
其中最显眼的，便是中海花城湾一套176㎡房源一天之内挂牌总价上调1368万，涨幅最高。去年年底挂牌价为1632万/平，单价在9.2万/平左右，今年挂牌单价几近翻倍。
而番禺的网红盘万科欧泊，一套93㎡顶楼复式产品，去年年中挂牌价还在426万，最近挂牌价上调209万，单价更是超过6万/平。
挂牌价上涨不代表实际成交价上涨，部分房源挂牌价还是比价虚高的。
但乐子是，一些二手业主，看到价格涨了，也不知道是不是梁静茹给的勇气，也跟着涨起来， 这些涨起来的房，市场买单吗？
没人买单的。
市场上， 降价出货的业主，比想高价套现的业主，多得多。
涨价了还愿意买单的那是好盘，大多数都是没有人买单，在挂牌持续增长，需求端降温，竞争加剧的二手市场里，业主想跑出来，心态就只能放低，降价抛售已成为市场的常态。
04
必看：明叔建议
1、非刚需买家可以再耐心等等，不必急于入手。
二手房交易参考价格执行将近两个月，大部分卖家还在期待奇迹，不肯妥协。
但冰封的大环境下，广州二手房市场的成交量会持续下降，总有想卖房的业主会妥协认命，届时价格也会有更大的议价空间，不用急着进场。
而且买二手，也要尽量选择地铁沿线、流通性比较强的次新房，远离老破小。首选有实力的央企国企，比如保利、越秀、万科、中海的房子。
2、如果有购房需求，明叔建议一二手都多多对比。
开发商完成业绩的压力只会越来越大，促销力度也会跟进，红盘都已经开始降价抢客，大伙不防趁此机会细挑慢选。如果不知道怎么选，也可以询问明叔。
3、第三第四季度，如果有优质笋盘或者优质房源还是建议购入。
刚需的话就没必要观望了。
4、至于卖家，建议放宽心态，先行降价一波，凸显价格优势，提高房子的性价比，快跑先。
毕竟现在的市场环境下，降价是不可避免的，如果你的房子不是无可替代，有着独一无二优势的话，一直犟下去没意义。
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