请求减免租金是租赁合同纠纷中承租人普遍的诉求之一，而在本次新冠疫情影响下，势必有众多受影响承租人请求减免租金以减少损失，为自身争取喘息的空间。
一、律师观点
根据既往案例及交易习惯，对于租金减免范围及金额的认定可以考虑从以下方面入手：
1、约定优先，尊重当事人意思自治
民商事活动应当尊重当事人之间的意思自治，如果各方在租赁合同中已明确约定了遭遇不可抗力事件后的权利义务分配规则，则应当尊重当事人之间的约定。并且在疫情期间，如双方当事人已经协商对于租赁合同的履行进行了延期、减租等调整，后续的争议解决过程中应当对当事人达成的合意予以充分尊重，一般情况下，不应予以调整。
2、受疫情及防控措施影响的期限
当事人请求减免受疫情影响期间租金的，应当依据其受疫情影响期限进行计算。该期限可以参考具体案件中，房屋所在地政府启动和终止重大突发公共卫生事件响应或采取相应的防控措施的时间加以界定。但考虑到消费心理问题，即使疫情得到一定程度上控制，取消了严格的限制措施，民众外出消费的信心在一定期限内也难以恢复。因此，在解决房屋租赁合同纠纷时，亦可适当放宽对于减免期限的认定，以平衡各方当事人的利益。如美国东江旅游集团公司与长江轮船海外旅游总公司租赁合同纠纷上诉案中，湖北省高级人民法院认为“因为虽然世界卫生组织已宣布自2003年6月24日起解除对北京的旅行警告，但“非典”疫情的影响众所周知，即使旅行警告被官方解除，因疫情影响所具有的惯性，很难期望官方解除旅行禁令之日即为游客受疫情影响消除之日，因此，以境外游客为对象的旅游市场恢复之日应迟于旅行警告被解除之日。”“虽然市场的完全恢复并非自2003年8月1日始，尚需一个渐进的过程……本院酌情将“非典”疫情影响租船合同履行的时间终点确定为2003年8月1日。”
3、商业风险的分配
尽管租赁合同双方当事人对本次疫情均不可预见、不能避免且不能克服，但是商业交易中本就具有交易风险，在承租人请求减免租金的纠纷中应当对于交易本身的风险分配方式予以考量，再对于双方对于损失的分担进行界定。如对于承租人要求全部减免房租的一概予以支持，则相当于由出租人承担了交易中的全部风险，与公平原则不合。如在惠州市国航汽车贸易有限公司、连万生与广西航空有限公司租赁合同纠纷案，广西壮族自治区高级人民法院认为出租人免除因“非典”停业三个月期间的一半租金及特派员工全部工资，已合理分担了疫情带来了不利影响，体现了公平原则。反之，如果免除承租人“非典”期间的全部租金，其实质是让出租人承担“非典”所致的全部不利后果，反而有失公平。
4、通知义务的履行
根据《合同法》第一百一十八条，“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”尽管本次疫情为全国人民所共知，但对不同租赁合同履行产生的影响是差异化的，承租人应当尽到告知出租人疫情影响情况的义务，同时也可以为减免租金的适用奠定基础。
5、地方规范性文件关于减免租金规定的法律性质认定与适用
根据各地出台的扶持政策的不同，全国有多地政府、国资委部门发布了相应租金减免措施，如文章第一部分列举的《浙江省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控领导小组关于支持小微企业渡过难关的意见》规定，“减免小微企业房租。对承租国有资产类经营用房的小微企业，自当地实行疫情防控后的第1个月房租免收，第2、第3个月房租减半。对租用其他经营用房的，鼓励业主（房东）为租户减免租金，具体由双方协商解决。”此条规定简短但比较具有代表性，各地方出台的政策中普遍区分了国有资产类经营用房和其他经营用房，对国有资产类经营用房由国资委等官方部门支持减免租金，且适用优惠政策的主体也一般限制为中小企业或小微企业，而对于其他经营用房则鼓励业主与承租人协商减免租金。
二、法院观点
1、上海市第一中级人民法院：
（1） 积极协商沟通化解纠纷。疫情导致合同不能履行对于合同双方均会产生不利损失，此时更需要双方互谅互让，通过及时、有效的沟通协商共同降低损失，才能互利共赢、度过难关。
（2）采取措施避免扩大损失。不可抗力导致合同不能履行时，合同双方均应基于诚实信用采取积极措施，避免因不可抗力给合同相对方造成损失的扩大。
（3）注意固定和保留证据。企业因受疫情及其防控措施的影响不能履行合同的，也应当注意收集相应的证据，为主张不可抗力进行协商或发生纠纷、诉讼做好准备。
2、上海市第二中级人民法院（余艺法官）：
在法律层面，承租人是否有权要求减免受疫情影响期间的应付租金，并不能一概而论。
虽然疫情及相关防治措施本身具备不可抗力的特征，但在具体案件中将产生何种法律后果，还需要进一步分析合同履行障碍与疫情之间的因果关系。
如果因疫情或相关防治措施导致双方房屋租赁合同暂时无法履行，或继续按照原租赁合同约定的租金标准履行将产生对一方当事人显失公平的结果时，可以通过调整租金等合同条款的方式来平衡双方当事人的利益，具体标准根据公平原则由双方商定或由法院裁定。
3、北京市第一中级人民法院（丁宇翔、曹明哲法官）
适当运用公平原则，推动受疫情影响的厂房、场地租赁合同持续履行
受疫情影响，一些企业可能无法按照原定计划复工，一些地方也都明确了企业的最早复工时间，并可能随着疫情的发展继续调整。
由于场地、办公地已经租赁，同时还要支出水电、工资等，而租赁标的物却因疫情影响而闲置，导致有的承租人企业、商户产生较大损失。这就可能会出现承租人请求出租人减免部分租金的纠纷，甚至出现有的承租企业和商户无法继续承租，请求提前解除租赁合同的情况。
就合同应该严守的理念而言，在租赁合同订立后，承租人即负有给付租金的义务，原则上给付租金的风险由承租人自行负担。
但一方面，此次疫情属于不可抗力，承租人可依据《合同法》第117条规定请求减免部分租金。另一方面，若当地政府为控制疫情而要求企业延迟复工，那么因政府的行政命令而导致的无法正常开工，承租人请求减免租金的，人民法院可基于公平原则，结合具体情形进行判断。
而对于承租人因疫情影响导致经济损失，继续履行租赁合同成本过高，请求提前终止租赁合同的情形，人民法院可依照2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条的规定，在判定承租人支付适当违约金后，依法终止租赁合同。
人民法院在促进租赁合同持续有效履行的同时，也为承租人、出租人提供避免损失进一步扩大的风险出口。
4、浙江省高级人民法院
租赁房屋因疫情防控需要暂时无法使用的,承租人要求延长租期、减免相应期间的租金或解除合同,如确系不可归责于承租人、出租人的原因所致,可根据公平原则视情适当延长租期、减免租金,合理分担因疫情防控导致的不利后果。承租人以此要求解除合同的,一般不予支持。
三、政府措施
1、北京市
《北京市人民政府办公厅关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响，促进中小微企业持续健康发展的若干措施》减免中小微企业房租。中小微企业承租京内市及区属国有企业房产从事生产经营活动，按照政府要求坚持营业或依照防疫规定关闭停业且不裁员、少裁员的，免收2月份房租；承租用于办公用房的，给予2月份租金50%的减免。对承租其他经营用房的，鼓励业主（房东）为租户减免租金，具体由双方协商解决。对在疫情期间为承租房屋的中小微企业减免租金的企业，由市区政府给予一定资金补贴。对在疫情期间为承租房屋的中小微企业减免租金的特色园、科技企业孵化器、大学科技园、众创空间、创业基地、文化产业园、视听园区等各类载体，优先予以政策扶持。鼓励在京中央企业参照执行。
2、上海市
《上海市全力防控疫情支持服务企业平稳健康发展的若干政策措施》减免企业房屋租金。中小企业承租本市国有企业的经营性房产（包括各类开发区和产业园区、创业基地及科技企业孵化器等）从事生产经营活动的，先免收2月、3月两个月租金；对间接承租的企业，应确保租金减免落到实处，使实际经营的中小企业最终受益。鼓励国有企业在协商情况下通过减免缓交等方式尽可能多让利给中小企业，相关减收影响在经营业绩考核中予以认可。鼓励大型商务楼宇、商场、园区等各类市场运营主体为实体经营的承租户减免租金。主动为租户减免房产或土地租金的企业，缴纳房产税、城镇土地使用税确有困难的，可申请减免相应的房产税、城镇土地使用税。
3、浙江省
《浙江省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控领导小组关于支持小微企业渡过难关的意见》减免小微企业房租。对承租国有资产类经营用房的小微企业，自当地实行疫情防控后的第1个月房租免收，第2、第3个月房租减半。对租用其他经营用房的，鼓励业主（房东）为租户减免租金，具体由双方协商解决。
上述地方政府及相关部门发布的规范性文件，不属于法律、法规，不能当然作为解决合同争议的依据。但在具体案件的审理中，可以作为裁量应否减免租金、减免多少的参考。
四、相关案例
1、房东要求业主减免租金：一般不予支持
案例：某房屋租赁网站以不可抗力为理由要求不支付业主一个月房租，合法吗？
北京市第一中级人民法院判定，住宅租赁，承租人虽然在隔离或管控期间无法实际居住租赁房屋，但一般而言，租金并非其不能承受的损失，继续履行合同、支付租金对承租人而言并不构成明显的不公平，承租人要求减免租金的，一般不予支持。
2、承租人要求减免疫情期间租金：疫情并不充分影响合同目的
案例：疫情期间我被隔离，无法返回租住地，一个月没有住房子为什么还要付租金？
据湖北省高级人民法院《关于审理涉及新型冠状病毒肺炎疫情商事案件若干问题的解答》通知第五条关于是否支持以新型冠状病毒疫情为由解除合同中表示，“应视具体情况而定……审理此类案件时，全省各级法院应当严格审查新型冠状病毒肺炎疫情与不能实现合同目的之间的因果关系。”
据法律界人士表示，“长租合同目的主要为居住，其次为物品存放，疫情并不充分影响以上两点合同目的。单方面要求免除租金并不合理。”
3、承租人要求提前退租：按照约定承担违约责任
案例：疫情期间租的房子想退租（解除合同，但不愿支付违约金），怎么办？
上海市司法局经过初步研究，梳理形成了《新冠肺炎疫情背景下的合同履行指引》。《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”；第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的”；第一百一十七条规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”
本案例中，承租人解除合同不存在法定免责事由。因其租房是为了居住，疫情并未造成其不能实现该合同目的，解除合同不属于第九十四条规定之因不可抗力导致不能实现合同目的情形，亦不可援引第一百一十七条将不可抗力作为免责事由，因此提前解除合同应当按照约定承担违约责任。