━━★★★ 太仓调研感受 ★★★━━
■ 人才购房变相“松绑限购”，上海外溢客群明显增加；
■ 上海限购升级+杨浦虹口旧改加速是“助攻”，上海访客意向度大幅提升；
■ 分销拓客是“催化剂”，房企对渠道依赖性比较强；
■ 嘉闵线、高铁、西工大等规划叠加，娄江新城热度正盛，吸纳外溢投资客群；
■ 浏河、科教新城凭借地缘优势承接上海嘉定、宝山自主外溢客群。
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走进太仓，解读太仓融入上海的“独家秘笈”
① 城市禀赋
沿江临沪、接壤宝山和嘉定
“5+1”轨道交通网给城市带来发展良机
太仓是苏州下辖的县级市，位于江苏省东南部，东濒长江，与崇明岛隔江相望，南临上海市宝山区、嘉定区，西连昆山市。太仓沿江临沪的区位优势让它在“一带一路”、长江经济带建设、长三角一体化的国家战略中，都占据了天时地利，接壤上海两个区的地理位置也让太仓接轨上海占据先发优势。2018年5月21日，上海市嘉定区与江苏省苏州市签订战略合作协议，共同构建“嘉昆太”协同创新核心圈。2019年该规划又被写入《长三角一体化发展规划纲要》，上升为国家战略的重要一环，城市地位进一步提升。
经济方面，2020年，全市实现地区生产总值1386.09亿元，按可比价格计算，比上年增长3.9%。产业结构持续优化，三次产业增加值比例调整为1.9:48.1:50.0，第三产业比重比上年提高了1.6个百分点，人均地区生产总值达18.4万元（2019年数据）。收入层面，2020年城镇常住居民人均可支配收入70592元，比上年增长3.5%；城镇就业基本稳定，购买力也比较强劲。
人口方面，总量保持稳定。2019年末，全市户籍人口50.17万人，比上年末增加7763人，户籍人口出生率为6.45‰，死亡率为7.41‰，自然增长率为-0.96‰。年末常住人口72.12万人，城镇化率为68.48%，较上年提高1.08个百分点。
交通方面，沪苏通铁路开通后，与规划中的北沿江高铁、在建中的南沿江铁路、拟建的常锡苏沪城际铁路、沪通铁路二期以及上海市域铁路嘉闵线延伸线，形成“5+1”轨道交通路网。至此，太仓全面步入高铁时代，在城市群发展格局之下迎来千载难逢的发展机遇。
② 楼市变化
上海限购升级、旧改提速叠加轨交规划
外溢需求致邻沪板块热度明显上升
2020年，太仓市场需求相对乏力，供求两端均明显下滑，整体供求比升至1.9，库存压力明显上升。但进入2021年3月以来，太仓楼市一下子热起来，供求比迅速降到至0.7，供求关系明显逆转。分区域来看，娄江新城热度最高，在嘉闵线、瑞金医院导入、西工大大学城等规划利好之下，市场热度尤其高，客源来看，市中心项目多是本地客群，相比之下，科教新城外溢客群占比相对较高。原因主要有以下四点：
1）上海限购比较严，尤其是邻近太仓的嘉定房价涨幅突出，倒逼一部分嘉定客群流入太仓市场，落户之后还可以解决子女教育问题；
2）2020年以来，上海虹口、杨浦等区域动迁力度大增，但补偿款难以在上海市区买房，因此有相当一部分客群流入，因此全款比例较高；
3）太仓购房资格日渐宽松，利用人才编码即可较轻松获取购房资格，大专以上三个月即可，大专以下四个月也基本可获取；
4）四是分销渠道拓客效果明显，因此项目*访上**量明显上升。
值得注意的是，在限价的约束之下，2021年一季度太仓房价保持相对稳定，成交金价保持在1.88万元/平方米的水平，与2020年基本持平。
③ 土地市场
限购“松绑”进一步助长地价上涨
热点板块楼面价接连被刷新
2020年，太仓推地节奏明显加快，全面成交涉宅土地建面约300万平方米，较2019年增幅高达25%。就市场热度来看，市场表现冷热不均，科教新城、娄江新城等核心板块土拍热度高，楼板价大幅上涨，当年楼板价超过万元的地块就有5宗之多，5地均位于科教新城、娄江新城和新区等核心板块。
值得注意的是，核心板块土拍的高热度之势在2021年一季度进一步加剧，这很大程度上也可以归因于限购变相“松绑”。3月18日，碧桂园又以21.21亿元的总价竞得科教新城两宗相邻宅地，楼面价分别为12787、12782元/平方米，距离太仓历史最高楼面价仅差213元/平方米（目前单价地王依然是2018年5月同样是碧桂园拿下的WG2018-8-2万达南地块，楼面价约12800元/㎡,溢价率高达51.68%）。
值得注意的是，太仓土拍实行限价政策，地块均设置网上竞价终止报价以及一次性报价，为了提高一次性报价命中率，房企注册多个马甲拿地的现象十分普遍，因此像碧桂园这样的规模房企具备明显优势，尤其是优质地块，中标的可能性极大。
④ 政策环境
上海升级、太仓“松绑”
一紧一松之下外溢需求大幅增加
太仓政策环境日渐宽松，尤其是近半年，限购政策濒临“松绑”。2019年限购执行还比较严苛，非户籍人员购房社保要缴满两年，市场随之转冷；2020年4月之后，人才落户又放松了限购，只需交5个月社保即可买房；到了11月之后，限购进一步松绑，大专以上学历也直接办人才编码、不落户的方式即可获取购房资格，基本3个月以内即可解决；大专以下人群，也可通过包装获取购房资格，时间上大约4个月即可。
至此，太仓限购变相“解除”，这对那些在上海限购升级之下失去购房资格、又手握大笔现金的人群来说，具有极大的吸引力，因此太仓市场也随之明显好转。但太仓的限贷政策依旧从严执行，首套首付比例三成，二套首付比例八成。
总的来看，太仓这一波市场是由政策主导的市场，与上海市场联动性极强，上海政策加码挤压刚需外溢，上海杨浦、虹口旧改持续发力也刺激了外溢投资需求，因此年后太仓市场明显变热，尤其是嘉闵线规划利好加持之下的娄江新城，市场热度明显上升。
⑤ 热点区域
交通、配套等多重规划利好重叠
娄江新城热度超过科教新城
太仓主力市场分为三大板块，第一个是主城区万达商圈（房价2.6万元/平方米，配套比较齐全），第二个是娄江新城，是近期的重点规划片区（房价约2.2万元/平方米，市场十分火爆），第三个是科教新城，10年开始规划，配套趋于成熟（核心区位房价2.2万元/平方米，南郊紧邻嘉定，房价1.7万元/平方米）。
前些年，科教新城板块热度最高，近期，由于娄江新城规划日渐落地，譬如瑞金医院分院、沪苏通高铁两个站点、西工大、西交利物浦学区分校入驻，今年开始招生，因此，娄江新城已经是整个太仓乃至苏州的重点规划板块，来访客户的意向度也明显升高，市场热度最高。部分项目由于认筹率较高，基本要全款才能买到。
⑥ 客群结构
科教新城自住本地改善客群更多
娄江新城更偏向投资属性
太仓的主力客群主要分为三类，并且每类客群都有其各自的偏好。老城区改善自住客群一般偏好科教新城，主要是这边环境好（无工业）、商业配套比较多、较娄江新城配套成熟，学区资源也比较丰富，尤其是低密度的洋房更受青睐。
第二类客群是嘉定自住客，由于娄江新城、科教新城南郊板块距离嘉定很近，近期又有嘉闵线落地娄江新城的利好，在嘉定房价快速上涨的挤压效应影响下，相对一部分在嘉定工作的人选择在此购房，尤其是那些没有户口的人，来此落户购房从而解决子女就学问题可谓一举二得。
第三类则是上海旧改外溢人群，近两年上海旧改力度加强，但货币补偿力度欠佳，*迁拆**款在上海买房难度相对较大，但在房价相对较低的太仓买房就比较容易，加之太仓限购变相“松绑”，因此对动迁人群具有较强的吸引力，这部分人群也比较偏好交通便利的娄江新城。
⑦ 购买能力
上海外溢客户占比高
购买力强、全款比例高
太仓深耕对德合作20多年，有着“中国德企之乡”的美誉，打造了全国第一个“中德企业合作基地”，2020年太仓城镇居民人均地区生产总值高达18.4万元，经济基础较佳，本地居民购买力比较强。此外，太仓主力客群中相当一部分来自嘉定外溢，鉴于嘉定客户较太仓在收入水平上存在明显优势，这部分客群的购买力还处于较高水平。至于上海旧改人群，这类居民更是手握大笔现金，因此全款比例更高。
值得注意的是，由于太仓发展重点已由科教新城（均价2.5万元/平方米）转移至娄江新城（2.2万元/平方米），科教新城的高定价已经略显尴尬，缺乏特色的高密度项目去化速度已经放缓。
⑧ 前景展望
下半年市场热度周期会下调
娄江新城将取代科教新城热度仍会延续
从实际调研情况来看，限购变相“松绑”是造成这一波上涨的元凶，再加上太仓近期迎来的一系列规划利好，譬如嘉闵线的落地、西工大、西交利物浦两所大学的建成、招生以及上海限购升级的助推，3月份市场热度明显上涨。
鉴于近期外溢需求仍处于高位，市场依然处于供不应求的态势，因此短期内成交依然延续高位，但考虑到太仓实行限价政策，因此房价延续近一年来的平均水平，成交均价在1.88万元/平方米左右，整体保持相对稳定。就成交规模来看，结合太仓往年市场情况来看，太仓市场一般呈现上半年比较火、下半年凉的周期性特征。因此步入7月份之后，这一波热度有可能会有所下调，尤其是已经“吃尽”政策红利的科教新城板块，热度会明显下降；而娄江新城由于还有大量土地还未出让，加上适时放出的基建利好，市场热度依然会延续。
‘环沪之王’太仓，2021年环沪置业首选地
轨交还没开建，价格先涨至高位！环沪的这个北门户县市，房价涨疯了！
“高铁就在家门口”的复游城，去年2.25万/m²，今年2.48万/m²；
“北门是太仓、南门是上海”的越秀向东岛，去年1万8、9，今年2.15万/m²；
洼地的科教新城，去年1万7，今年1万8，太仓楼市主流板块掀起涨价潮！
嘉闵线旁的悦园，单价2万3，这个价格可谓不低，但是也很抢手，最后2栋楼约120套房源，还未开盘就被锁定了意向客户，卖完就清盘。
包括周边的心望雅苑，高层2.2万，洋房2.36万，嘉闵线还未建，几乎都卖到了和花桥一样的价格，而且市场去化非常快！
某售楼处现场
湖境天著热盘，一周卖出70多套房，最高一天24套，太仓进入了卖方市场，其中上海投资客占到了64%。
在环沪流行“房荒”的局面下太仓市场已进入成交去化的高峰期，尤其是在涨价的情况下，市场反而越来越火。
相对于投资客云集的嘉善，太仓市场本地自住和改善的居多一些，房价水分最少，因此和花桥一样被市场普遍看好。
对于上海嘉闵线延伸太仓，整个计划可能被提前，预计2021年年底开建。
从江苏省近期发布的《2021-2023年全省交通重点项目前期工作三年滚动推进计划》可以看出，江苏对嘉闵线延伸太仓的愿望非常强烈，尽管上海态度不明确，但江苏确定了要在今年优先开建苏锡常城际与嘉闵线的衔接共建段，即太仓境内的十八港路站、白云渡路站、太仓站这3个站点。
太仓先建好先导段，上海境内的这两站随时都可开工，建设起来非常快，嘉闵线如在2026年前全线贯通最好。
对于嘉闵线这条轨交，有一个特别的地方，就是它不同于一般地铁制式，定位为城际动车，直接上160的级别，而上海地铁除11号线最高可达110公里/小时外，其它线路都被限速在80公里/小时，由此可见这条线路非常地“牛叉”，未来接轨机场快线可达浦东机场、上海东站，含金量还真是不一样！
如果以160公里/小时的速度来测算，从太仓站驱车49公里到虹桥，嘉闵线（大站车）只需19分钟，算上等车、中间停靠的时间，不超过半小时，那么所宣称的“30分钟到虹桥打卡”理论上是可行的！嘉闵线开建，太仓楼市可谓深受利好。
尽管轨交未开通，太仓目前的房价却已达到预期，卖到和花桥一样的价格，但笔者并不认为这时候进场是“高位站岗”，待十年后交汇对接太仓的五条铁路都修通，届时房价就不止2万3、4了，科教新城保守会在3.5-4万之间，而娄江新城核心会在4-5万之间。本身太仓是一个县级市，而花桥是个镇，城市建面与配套是秒杀花桥的，未来的太仓完全匹配这个价。
沪苏通铁路于去年开通，契机似乎突然而至，太仓到上海的通勤时间缩短为30分钟左右，“沪太同城化”变为现实。太仓顺势喊出“上海下一站，下一站上海”的口号，令不少长三角城市艳羡不已。
即将到来的又一波利好消息是，西北工业大学太仓校区的第一届学生于今年9月入校报到，中外合作办学的典范学校西交利物浦大学太仓校区有望于明年（2022年）交付使用。国内罕见的、两所知名高校同时在一个县级市落地的场景在太仓实现，而其总招生规模高峰期约在1.65万人，今后将为太仓源源不断地输入有活力的优秀年轻人才。
放眼未来5年，小小的一个县级市太仓，5条高铁、1条跨省地铁（上海市域铁路嘉闵线将被北延至太仓站）将在此交汇成网，太仓“临沪第一门户城市”的称谓将更加坐实。
围绕高铁太仓站，太仓正谋划城市“东进”，在与上海嘉定区接壤的区域，将平地建成一座容纳30万人口的现代化新城（娄江新城），届时，太仓城区将与上海边界全面接壤。
紧挨上海，坐拥多条高铁及城际铁路，又有两大知名高校“加持”的太仓，将重塑其在区位、科教、产业、人才等方面的综合优势，有望在新一轮的城市竞争中，成为一匹蓄势待发的“黑马”，而临沪“强县榜”也或将面临新一轮洗牌。
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