文 | 《地产小王子》主编 苏阳
SUYANG·01
杭州信贷新政落地已有一周，效果如何？
双11当天，杭州送出“信贷大礼包”：首套认房不认贷，最低利率4.1；二套最低首付4成，最低利率4.9%。
时隔5年，杭州终于再次迎来相对宽松的信贷环境，房贷利率也几乎降到了历史最低位。
业内似乎都对新政报以很高期待，朋友圈里的置业顾问和二手中介都嗨了。
不过，以我目前观察到的迹象：新政效果有，但算不上立竿见影。
最直观的变化，全体现在了选房时。部分自住属性较强的楼盘，弃选率变低了，尤其是大户型，越发抢手。
SUYANG·02
近期不少楼盘的线上选房情况，明显好于预期。
比如未来科技城的洋房交控绿城·汀岸晓庐。首开126套房子，226户登记，中签率55.75%。
按照前段时间的选房情况，这个中签率想要卖完有一定压力。毕竟，很多登记人数破千的楼盘，线上开盘也没全部选完。
结果，汀岸晓庐叫到199号，房子就全部选完了，用时还不到3个小时。据一位摇中了的朋友Q小姐说，不光房子卖完，就连车位都被抢光。
Q小姐是改善自住，房子126套，只摇到了100来号。原本报名前她就打定主意：买不到心仪的楼栋和楼层，就果断放弃不买了。
新政一出，Q小姐生怕接下来市场会火起来。
眼看着前面弃选的人较少，恰好可选的房源位置和楼层，Q小姐也能接受，于是就果断下手了。“确实干扰了我的选房心态！”
汀岸晓庐并非孤例，周一时，江华玺云二开选房。160套房子，叫到325号全部售罄，要比前段时间江月望云首开情况好很多。
还有勾庄的星遇光年府。200套房子，用时2个多钟头，到252号就卖完了。选房情况要大大好于开发商预期。
SUYANG·03
大户型变得更热门了，尤其是新政利好的改善盘。
毕竟同样600万首付，原本6成首付只能买总价1000万的房子。新政以后，如果符合认房不认贷的条件，总预算可以直接翻倍。二套4成首付，也能够得上总价1500万的房子了。
周四天澜海岸的选房，就特别典型。购房者上来几乎都是直接冲一线江景和大户型。
365㎡所在的9号楼，以及248、198㎡所在的11号楼，这两栋率先卖完。365㎡的2楼，由于单价拉得比较低，更是非常抢手，早早就被锁定了。
全程看下来，前期大户型，基本很少弃选，选房速度也是飞快。反倒是2、8号楼的179㎡，弃选率相对比较高，选房速度也慢了很多。
最后，线上选房选到5点左右，剩下了11套179㎡，最终转到线下，不到6点也直接卖完了。
申花的情况也很类似。
星瓒颂锦府最先被选完的就是177㎡所在的7号楼，其次则是5号楼的东西边套139㎡。3号楼中间套108㎡选得最慢。最终256套房子选到471号售罄。
杭曜置地中心首开户型差距没有拉得很开，但是选房时，也是139㎡边套大户型更抢手。
最终选到1370号结束，剩下的3套都是123㎡的小户型。
SUYANG·04
除了选房时的变化，新政以后，市场也确实在发生一些微妙的变化。
新房楼盘的到访量和成交量确实有增长。
前两天我去了丁桥某盘，据说双11当天新政刚一落地，来访量就有了明显提升。有部分原本在观望的客户，当天就买走了好几套。
不过，从近期开盘潮的摇号人数和中签率来看，整体市场热度还没有发生根本性的扭转。
二手房市场也确实活跃了起来。
传闻新政落地后的首个周日，城西二手房一天成交了100单以上。
身边两个想要卖房置换的朋友，都已经小半年无人问津。最近几天，先后都遇到了愿意坐下来谈价格的买家。
11月二手房网签数据，也确实比惨淡的10月要好一些。截至17日，本月二手房网签2795套，预计全月网签估计在5千套左右。相比去年烈火烹油的行情，有一定差距。
当然了，二手房从成交到网签往往会有一定时间的滞后，新政到底效果如何，需要用更长的时间跨度来观察。
SUYANG·05
只要有利好刺激，一定是会有效果的，哪怕不是立竿见影。关键在于，刺激的效果是不是可持续。
本次信贷政策虽然已经足够给力，但杭州楼市的目前最大的问题仍然在于置换通路不顺畅。
二手房卖不出去，对于大部分普通人来说，房票和首付款就腾不出来。
哪怕信贷门槛放松了，很多人蠢蠢欲动想要卖房置换，但手里的二手房一天卖不出去，就无法下场摇号，只能干看着。
反倒是原本手头已经有房票和首付款的人，能够够上更高总价的房子了。
这才导致了我们看到的现象：选房时，大户型变得越加吃香，小户型去化更加艰难，同一个楼盘的大小户型，热度朝着两极化发展。
想要置换通路变得更加顺畅，是时候再给限购松松绑了。
本周，萧山蜀山、新街两街道又加入差异化限购区域，降低了新房准入门槛。
或许，这是又一个信号。