建发璟院，出乎意料的高认购、高积分，让众多千万级左右的低分购房者“伤透了心”！
但伤心归伤心，房子还是要买！
不少中低分伙伴都在问： 千万左右预算买市区，“出路”在哪？
事实上，当下的新房市场有着某种“遮蔽”效应，就是大家的目光都被某些热门板块的热门红盘锁住了，很多并非热门的项目却容易受到“遮蔽”。
没有“流量”跟踪，自然讨得“浮生半日闲”，但这并不代表TA们就全都不好！相反，很多低分盘也值得大家好好挑选！
那么， 不拼分，千万级左右买入市区，都有哪些比较值得入手的新盘呢？
别急！飞哥已经为大家准备好了！
从当下的新盘供应来看， 接下来千万级左右预算、低分买入市区的机会还挺多，浦西主要集中在 静安中兴路、普陀桃浦，浦东则主要在三林滨江和北蔡（新杨思）。
今天不妨一起来做个板块PK， 市区千万左右预算&低分，看看谁更值得选？
一.板块对比
从大的环线来看，只有中兴路所在的不夜城在内环内，剩下三者都在中、外环。
从绝对的地理位置来讲，内环内的中兴路显然要胜出一大截。
但环线逻辑并不是决定当下房价体系的唯一标准，还要看产业够不够强劲、界面够不够清新、配套够不够丰富、规划够不够高能……
参照 一房一万板块置业天梯图来看，反而是北蔡73.05分得分最高，接下来才是不夜城（72.65分）、三林（70.41分）和桃浦（62.42分） 。
下面我们分头来讲！
1.中兴路
不夜城包括苏河湾和中兴路两个小板块。
近10年来来，大家已见证了苏河湾的崛起，已有相当一部分豪宅在二手市场法站稳了“脚跟”，譬如华侨城苏河湾、中粮天悦壹号等豪宅楼盘，纷纷突破20万+/㎡；
而在苏河湾北侧的 中兴路板块，近年来的城市更新也已经步入正轨 ，中兴路一号已成长为片区地标，万科翡翠雅宾利四期、华发静安项目、洪南山宅240街坊等地块也在有序开发中，整体的中高端居住氛围已经越来越浓。
片区内前前后后多家开发商进驻，包括一批次越秀刚拿下中兴路宅地，下半年中兴路千万级供应预计“井喷”。
在配套方面，中兴路在市区只能说资质平平，比较受到诟病的还是周边老破小太多。
板块内有1/3/4号线、8号线，轨交出行便利。
道路方面板块西侧有南北高架，南侧有北横通道，向南有多条道路跨过苏州河连接外滩及人民广场地区，但由于铁路阻隔断头路较多，交通略有不便。
商业是“痛点”，到目前为止， 中兴路也没有拿得出手的商业体 ，但好在大悦城也距离不远；
另外值得期待的是万科翡翠雅宾利四期，将打造约30万方的商业 ，未来由万科运营，这将直接弥补中兴路高端商业的空白。
此前曝光的万科翡翠雅宾利四期效果图：
中兴路的希望全部寄托在大体量的城市更新，未来有望成长为新静安继大宁、苏河湾之后的优秀居住组团。
2.北蔡
北蔡板块内的城市界面比较分明，既有大华锦绣华城这样的优质的中产改善街区，也有均价6-8万左右的老公房、动迁房，总价三四百万，是刚需人群的首选。
从动迁房、洋房、高层到别墅都有，产品和购买力覆盖面广，因此北蔡的成交量一直很活跃。
作为浦东大型居住社区，北蔡本身并没有产业支撑，但 周边的邻居都是大佬，像前滩、张江、花木等 ，再加上处在浦东内中环的有利位置，7/13/18号线环伺轨交便捷，源源不断的产业外溢居住需求涌入进来。
而且北蔡在已有的人口稠密、居住大区的基础上，还有大量的“增量空间”。
在贴近罗山路高架西侧，还有大块待开发的原始地带，宅基地随处可见，在上海外环内土地资源日益紧张的现在显得尤其珍贵。
另外就是挨着杨高南路两侧的“新杨思”近些年也启动了大规模的*迁拆**，大片城中村被拆除用于城市建设，未来城市面貌将会有不小改观。
尤其是新杨思，已成为北蔡近期发力的“重点”！
新杨思总体功能定位上，将成为浦东南中环经济带上的微型中央活动区(MCAZ），以体验型生活服务+创新型生产服务为主导，融合型文化服务为特色，打造产城功能高度融合的复合型城区，多元化体验的品质活力中心。
新杨思地区最核心的就是新杨思核心区，坐落于原来恒大石材市场和恒大建材市场位置，用地面积61.45公顷，总建筑规模约105万平方米。
未来规划有多个住宅+商办以及教育用地。
此前推出的浦发仁恒有园正位于新杨思核心区。而下半年，新杨思的新盘陆续都会开出来，值得低分伙伴关注。
3.三林滨江&桃浦
三林滨江和桃浦有点类似，位于金色中环带，板块内有大量老公房、动迁房，城市界面落差也比较大。
两者都主打生态 ，在上海2035规则中指出，桃浦和三林楔形绿地都榜上有名。
因此，单从生态宜居属性来讲，无疑要胜出北蔡和中兴路不少。
但囿于板块处在开发初期，三林滨江和桃浦周边的生活配套都有待完善。
桃浦轨交覆盖面低，11号线&15号线都是“擦边而过”。现在你去到桃浦的金茂和宝华去看看，周边除了工地就是绿地。
一房一万，赞17
三林滨江也是如此，板块内轨交集中在东区，西区虽有绿城、华润优质住区，但目前还是大工地状态，一切都还是停留在图纸和规划阶段。
当然，三林滨江和桃浦也有本质的差异。
桃浦拥有智创城规划 ，建筑体量约114万m²，规模超越前滩，有自己的产业定位，潜力很大，但要等“大饼”落地尚需时日；
桃浦智创城效果图
而 三林滨江属于滨江带一员 ，占位“一江一河”顶层规划， 离前滩一路之隔 ，典型的属于抱前滩大腿，相较之下，三林滨江反而蹭到了产业红利。
这也是三林滨江敢于定价高于桃浦和北蔡的底气所在。
总结而言，同质性和差异性在这四个板块并存：
论地段于市中心的距离：中兴路妥妥占优，桃浦、北蔡、三林算不分上下；
论当下配套成熟度：中兴路、北蔡优于桃浦、三林；
论未来潜力：桃浦、三林滨江优于中兴路、北蔡。
二.二手房价对比
1.中兴路
飞哥曾在踩盘文章（ 中兴路一号站上16万/㎡？今年静安的“流量王”，中兴路值得“押宝”么？ ）里说到， 中兴路是不夜城板块的房价二梯队：
一梯队苏河湾：已然是豪宅集群，华侨城苏河湾、中粮天悦壹号等豪宅已经和老静安“分庭抗礼”，价格已破20万+/㎡，板块内13-15万/㎡也比较普遍；
二梯队中兴路 ：聚集着绿洲雅宾利花园1-2期、万科翡翠雅宾利、蒙特利名都城、复地新都国际等这样的中产住宅，价格在11-14万/㎡左右。
随着中兴路成片优质商品房的崛起和居住界面来看，未来中兴路周边二手的成长空间还有向上的势头。
2.桃浦
桃浦的界面到目前仍然比较杂乱，板块内有大量动迁房，又有连成片的仓库厂房，产业形态偏低端，大多是一些制造厂和物流公司。
新划出来的智创城片区当然成为了“全村的希望”，这里也是全新的产城融合住区。
但当下智创城住宅开发也才刚起步，周边几无次新住宅。我们只有把视野扩大到整个桃浦板块。
桃浦的二手房大部分都在5-7万/㎡间，只有为数不多的楼盘突破了8万大关。
3.北蔡
北蔡的商品房住区主要分布在大华锦绣华城，而接下来的新房供应，也主要集中在锦绣华城及周边。
大华锦绣华城一共19个街区，每一个街区都各自独立，占地面积达3.3平方公里，是上海中内环最大的居住社区。
就整个大华所在小片区来讲， 标杆次新房普遍都在12-14万/㎡左右 。
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截图来自一房一万二手房小程序
而且就1000-2000万间的改善客群而言，北蔡的“香水指数”很高。 在2022年至今的二手房成交板上，北蔡挤进了T0P7。
由此可见，北蔡在中产家庭的置业观里面，还是深受欢迎的。
4.三林滨江
三林滨江的开发处在初期，主要分为东、中、西片区。
三个片区分别主打不同的功能： 东区的定位是高品质宜居社区；西区的定位是海派特色小镇；中区是绿色生态聚集区体现生态效应的最大化。
东区住宅开发的较早，轨交、商业、教育等配套比较成熟，但业态除了刚建的新房中企云萃森林，其他都是动迁房，房价自然不高，也不足以拿来和板块内的新房作比较。
但 三林滨江的起点很高，在居住定位上既有滨江资源，又是低密产品，很好地弥补了前滩居住功能的短板。
基于此， 三林滨江的未来二手市场，起跳点定然不低，大致上价格紧随前滩之后。
除了有江景溢价的个别小区和个别房源突破过20万/㎡，前滩的二手房价回归到了“理性”的水平，大致在14-17万/㎡左右。
综合看下来，四个板块当前的二手房价“天花板”： 中兴路>三林滨江>北蔡>桃浦。
三.最后的话
客观来说，中兴路、桃浦、三林滨江、北蔡，都是因为各自有“短板”和“羁绊”，因而没能成为“顶流”。
但深入观察， TA们都在明里暗里蓄力，有朝一日或将超越人们的“预期”。
特别是中兴路和三林滨江，一个是内环内更新片区，一个是滨江带稀缺生态低密住宅，蝶变在即。
因此，千万不要停留在昨天和今天来看待板块的未来。
不过，仅就当下的新房置业来看：
- 看中与市区的距离和当下的生活便捷度，中兴路会是首选，其次则是北蔡；
- 看中未来的回报空间和板块的发展潜力，三林滨江是首选，其次是桃浦，接下来是中兴路和北蔡。
- 看中当下的居住品质和舒适度，紧邻公园绿地的桃浦和三林滨江会是首选，尤其是桃浦千万级直接入住大户型，且装修标准很高，居住体验相当不错了。
手握千万预算的你，又钟意谁呢？欢迎评论区各抒己见！