沉寂了几个月，上海又推出公共租赁土地。尽管大多数乡亲不能享受，但这不代表和你没关系。
有乡亲常问我地段洼地，最好细化到一个四方形范围，典型的“规划焦虑”。
首先感谢乡亲对我的信任，但与其相信我的指点江山，不如相信政府——公租房。
每一幅租赁土地，终将成为金凤凰。
乡亲可能会说，公租房很早就有了，陆家嘴的人才公寓在唐镇，但未见唐镇划入2035主城区。
没错，以前公租房和就业存在较大的空间半径，职住分离导致区域发展不平衡，但现在玩法不同了。
讲理前，我们不妨思考一件事：上海当下的最大问题是什么？
很简单，产业空心化。
郊区聚集劳动密集型产业，导入了大量流动人口，造成城镇面貌差、治安管理难题。市区商办参差不齐，难以产出规模效益。
整座城市缺乏新的引擎，所以市政府近几年开始喊“科创中心”口号，希望发展高端制造业，实现产业的质变升级。
要发展第二产业，就需要几个基本要素：土地、劳动力、政策。能承载这些的有形容器，就是公租房。
我称之为“租赁器皿”。
2017年，乡亲们一直听到租售同权、租购并举。但有没想过，为什么“租”要放在“售”、“购”前面？
因为公租房客往往是附近科创园的企业员工，政府审核他们资质时，等于在优化人口结构。产业升级需配套劳动力，公租房的人才筛选职能，开发置业根本做不到。
更何况，公租房客的生活杠杆低。他们没有购房*款贷**压力，消费能力远强于买房业主，是政府消费升级的争取对象。
为何说到这点？因为房企拍到租赁用地，也要考虑回本。房租能覆盖融资（REITS）利息，但溢出拿地成本就杯水车薪。怎么破？
最高效的办法，就是提升土地价值。地块的资源集聚与价值成正向，公租房附近配套商办、图书馆、体育场、公园，资产价格能不涨吗？
一切又回到原点。谁最能消费这些资源？答案并非背着商贷整天看账面价值的业主，而是现金流充裕的公租房客。
本市要打造的上海服务、上海制造、上海购物、上海文化品牌，分别对应住房、就业、商业、文体。能聚拢这些要素的，只有公租房。
至于乡亲想判断潜在租赁用地。除了产业园周围，另外一个明显范围是水（江、湖）系。
用卓越思维，读懂上海！