悠方购物中心是合景地产在苏州开发的第三个商业项目（前两个分别为合景峰汇、领汇广场），也是合景在苏州建设的体量最大的商业综合体项目。
项目区位可以看出，还是非常不错的，应该是一个很热闹的商业体
（图1：项目区位）
项目总建筑面积12万方，与龙湖东吴天街面积相当（约11.4万方），项目于2018年4月28日正式开业。与苏州轨道1号线金枫路站无缝换乘。周边人流量密集，小区众多。项目东侧毗邻中环西线，位于竹园路与金枫路交汇口，车流量巨大。可以说，在项目正式落地之前，周边的一系列优势似乎已经预示着这个项目会朝着区域型购物中心的影响力方向发展。
悠方距离临近大型商业体美罗和狮山天街的距离都是比较合理的，所以不存在被虹吸可能性
（图2：其它项目）
龙湖狮山天街B区外景
（图3：龙湖狮山天街）
但是现实往往喜欢捉弄过于乐观的那群人，比如开发商自己。当初合景商业团队曾经豪言，将会把悠方打造成可以比肩甚至超越龙湖狮山天街的苏州新区的区域型商业标杆项目。5年过去了，如今这句话却被现实啪啪打脸。与狮山天街招商品牌升级迭代日益加快，招商率达到99.5%不同，悠方却仍旧停留在当初第一批招商进的品牌，甚至很多品牌还进行了不同程度的降档，且整个综合体招商率不足50%。而造成如今两者渐行渐远的原因到底在哪里呢？
如此好的区位，悠方内部的店铺空置率高的还是有些令人吃惊
（图片4：悠方内部）
（图片5：悠方内部）
二楼西侧的店铺机会都空置了，二楼也没有开灯，显得很萧条
（图片6：悠方二楼内部）
从区位上来讲，两者的优势相似程度较高。交通方面，两者都位于核心主干道十字路口，且有地铁无缝连接，周边小区众多，配套成熟度较高。因此，外部条件很难成为影响悠方走势的决定因素，所以还得从其他方面来讨论。
悠方唯一让人觉得欣慰的是负一楼小吃区人流量还是非常大的，周末更是很拥挤，只是客群没有很好的导入到楼上
（图片7：负一楼）
个人观点分析，共有以下几点原因。
第一、招商团队运营能力存在问题。合景在苏州前两个开业的商业项目，单看园区领汇广场就看得出端倪。领汇广场本身也具备着较好的先天优势，成熟的配套及密集的人群，但是领汇广场如今很萧条，主要是本身的招商品牌很混乱。从东吴面馆到日本料理店，居然位列在同一个楼层！商场档次定位不清晰，更多只考虑到招商率，而非做好雇主品牌宣传和维护。最终结果是，走低端品牌，品牌方认为租金高不愿意进驻；走中高端品牌，品牌方认为与这些快餐同样位置，很掉价，也放弃了。商业体运营及招商是否成功，除了取决于外部环境以外，内部管理更为重要，所以从前面合景的商业整体在苏州做得就很一般这个角度来看，合景本身招商运营就存在比较大的问题。
（图8：园区领汇广场）
领汇广场位于园区南施街地铁口，位置很好，但是招商也是惨不忍睹，内部几乎都空置出来了
（图片9：领汇广场内部）
第二、客群定位不清晰。这点可以与上面一条联系，因为招商团队运营能力有问题，导致对于周边客群消费能力没有清晰认知，继而影响到招商品牌的选择。其实是走万达，吾悦广场这样的亲民路线，还是走龙湖天街这样的中端消费路线，亦或是走美罗的高端路线，前期都要做好市场调研分析。龙湖天街所在区域为狮山核心区，中产白领较多，所以走中端路线完全符合需求（至于金鹰为何凉掉了，主要原因在于虹吸效益及内部运营老化问题，后续再提），而美罗因为走高端线路，与龙湖天街的品牌定位有着巨大差异，因此彼此互不影响。悠方位于木渎属于新区边缘区域，周边消费力较狮山路存在一定差距，走万达、吾悦的亲民路线可能更符合现实消费需求。
第三、细节管理不到位。悠方停车费贵已经被广大网友抱怨过了（1个小时免费停车，且价格也比苏州大部分商业中心收得贵，在苏州恐怕很难再找到如此苛刻的限制了，即便是苏州中心也是2小时免费停车），被人调侃“没有公主命，得了一身公主病”。加上停车场入口位于西侧，周末停过车的网友想必都会想要吐槽一下悠方的停车设计问题吧。
第四、雇主品牌宣传较弱。悠方周边人流密集，适时进行品牌活动的推广及优惠促销活动非常有必要，对于导流还是相当有帮助的。很遗憾，在这方面，后面悠方基本上就没有什么大的动作开展。
写到最后，其实悠方这样好的区位，如今却是不温不火的状态，属实有些浪费区位了，建议悠方的招商团队还是再努力一把，另外从服务的理念出发，降低姿态，贴合周边客群实际购买需求，做一些服务方面的调整。曲高和寡自然也可以，既然都是打工人，何必自己人为难自己人呢？