问答内容精选至 “深圳十三房”微信公众号, 请关注公众号进行提问
问：老师好，福田八卦岭鹏基公寓小户是否适合投资，利好：旧改、学区和福田相对门槛低，或其它类似房源可推荐，谢谢！
答：你好，不要买八卦岭，荔园东建校传出后，几个月时间，八卦岭宿舍成交价从5万多飙到了8万多，涨幅50%以上。 名校小学对房价带动根本达不到这个涨幅，可以确定的说，这波不理性上涨已经过度透支了名校落地带来的预期，后期还要回调。 至于八卦岭的*迁拆**，目前签约率只有90%，离能拆还早着呢。 说说你的首付 房票情况再做推荐。
问：您好！您的文章及观点每次看完都获益匪浅。有个问题想请教您！小孩6岁 下个月该报名上一年级，现金二百万 想买个总价600万内上学+增值+自住的。上周冲动订了深中金丽豪宛56平490万的小房子。这周又看了保税区南光名仕宛3房83平610万（福外南校），宝安碧海富通城两房76平630万，中信湾上六座二房73平590万（学校一般）；南山中心区钜建大厦三房83平590万（97年建 南油小学）；百仕达四期东郡二房83平570万；龙华壹城中心五区75平570万三房（龙华第二实验学校）。请问老师该如何选择？或者，您有没有更好的建议？非常感谢！
答：考虑自住+学位，深中其实是个还不错的选择。 后面几个盘中，福外南还不错，剩下的就不推荐了。 南海小学很一般 重视教育就多关注第一梯队学位房
问：你好！我的基本情况是一个房票，900万资金，有房贷记录只能贷五层，二套利率，目前其他房子月供4万5。 去年摇号前海两个新盘没摇到。小孩3年后上小学，学校不要太差。现在看好像等华润城4期是比较好的选择。 老师是否有好的建议？是否可以委托你们帮选筹？
答：你好，华润城是非常推荐的楼盘，可以试试 除了前海，深圳湾和香蜜湖也是不错的选择，可以参考星球内梳理的学位阶梯排序。 暂时不提供代选筹服务，后期会考虑。
问：十三房你好！龙岗一套360W的房，80W*款贷**，小孩两年后上小学，打算卖掉置换一套自住+学位+投资保值的房子。目*考前**虑罗湖螺岭外国语学校附近金城华庭、龙岗中心城外国语附近的绿景公馆奥林华府、深中龙初附近的招商依山郡万科翰邻城和龙岗实验学校附近的学府道花园。麻烦十三房帮忙分析下，能做三成首付或五成首付，分别选哪里的好？谢谢！
答：你好，孩子即将上学，稳一点建议入手罗湖学位，关内教育资源更好。 金城华庭是为数不多，有居住环境的低价学位盘了，可以淘淘笋。
问：请问西岸观邸怎么样？有个1600万的四房111平，不知道这个价位能买到更好的吗
答：你好，西岸观邸单价高，但赠送高，宝安实验学位。 如果考虑宝安实验可以买 其次南山带南二外，科华，大冲的都可以考虑。
问：十三老师，我现在布吉有套市值550左右，想置换福田三房，预算800，目前关注景田片区，看了擎天华庭和万科金色，您有什么建议，有没有次新推荐，主要自住，非常感谢。
答：景田板块分析： 景田是福田CBD的核心居住区，得益于福田CBD大量的金融从业者，景田租金和房价都有不错的势头；但未来，福田CBD的金融企业会逐渐往前海、后海、深圳北迁移，加上福田本身未来规模薄弱，景田的投资潜力不会太大，中长期看持平大势； 景田北区距离地铁口最近的就是万科金色家园，小区是整个景田片区为数不多的，拥有大花园、泳池、篮球场、幼儿园、商业等等优点集一身小区，并且也是附近环境最好，生活最便利的小区。 万科金色家园2003年 优点： 1.景田D出口，标准地铁口物业。 2.附近公园多，步行五分钟即可到达莲花山 3.小学、初中距离近，小区内有幼儿园 4.大花园、生活娱乐、配套齐全、环境干净、万科物业 5.户型不错 缺点： 1.小学为景田小学，学位没有景田中区域荔园外国语小学好（初中都是福田科技中学） 2.总价高，没小面积户型。 擎天华庭（荔外狮岭.科技中学） 景田的选筹建议： 一、低总价刚需次新电梯房 二、顶级名校学区最低总价学票房 三、实现顶级名校+自住品质的稀缺楼盘
问：我单独拥有一套宝安外国语小学和宝安中学的双学位房（三房），在洪浪北路丰华苑。工作生活在福田南山宝安，双学位对我的孩子在五年后不再需要。现在计划购置另一套四房作为投资，底线是五年后卖不到好价钱可以自住改善。我的投资房接盘对象是对住房有改善需求的小中产刚需房（学位房太贵放到次要，自住舒适为主），我认为以后的二孩趋势，小四房虽比不上学位房热销，但会算是下一个半刚需。现有计划是：能有三成的票，首付200万，房总价600万左右的四房。这个价格在宝安福田南山已经撬不动。我只能重点看布吉、盐田、龙岗和坪山的新盘。目前，对布吉片区和佳兆业盐田城市广场比较看好。请问对于我的想法，十三大大如何点评和建议？
答：你好，每个市场都有它存在的价值，满足特定人群的需求。 投资时机也会在不同的市场间轮动，因为各个发展要素在时间上的不均衡，有快有慢。 因为现在市场上1、2房太多，3、4房，5678房太少。 那刚需选择那么多，那到底什么样的房子才适合这样的刚需刚改人群呢？ 我们之前做过数据统计，龙岗是刚需的宝地，70-90㎡之间的房源新增量是宝安、南山、龙华的两倍之多。近年甚至开始有做四房的趋势。 如果说深圳紧凑三房最刚需，那么紧凑四房就是深圳的洪荒之力！ 但是估计 盐田 坪山这几个板块，并不看好。 盐田佳兆业广场是我比较认可的一个楼盘，但是，买这个楼盘是有前提的，就是兼一定的自住需求。 佳兆业城广所在的盐田港区，明年地铁开通，港区还有待开发土地资源还有增量，加上盐田近几年被过分遗忘，港区次新不过三万多，这三项综合起来是有补涨空间的，升值潜力很可能比不上西部某些热点片区，但跑平大盘是没问题的，但是投资并非好的选择。 布吉和大运相对好一些。 百鸽笼承接罗湖的改善外溢，石芽岭承接布吉的改善人群，这两个区域都可以买。
问：十三老师好，南外大冲这2年因为学校成绩不错，学区的楼盘房价涨了不少，请问如果今年买入那种10万左右，500万的小户型，还有升值潜力么？中长期的潜力如何？谢谢
答：南外大冲今年是当了一次黑马，可会不会继续黑下去，谁也不敢保证吧，可这一波涨幅却是实实在在吃到了，小户型已经涨了20%，所以现在买多少还是有点风险的。
问：感谢回复，选择问题比较清楚。细节上再补充问一下，实验初中二年级买是否来得及？龙岗实验近期情况是否了接？谢谢
答：理论上能来得及，但是具体需要关注最新入学政策，建议提前联系下学校。 龙岗实验没有最新成绩放出来
问：本人在龙华有两套房，碧水龙庭刚刚出手，在办手续，壹成中心一套，有*款贷**，原计划在壹成读小学和中学，由于目前龙华转学困难，所以想另外买学位房，看了罗湖深中的学位，年前后价格涨的挺大。目前碧水可以收500，手上有200，壹成*款贷**400，在竹子林上班，老大读小2，老二刚2岁，怎么安排更好，有什么建议！
答：你好，优势资源是跟着钱和人走的，学区也一样，近几年罗湖的学区已经在衰落吗，罗湖唯一在硬撑的是深中，其他的都在走下坡路了。 学位房是真刚需，易涨难跌，虽然罗湖有生源老化的隐忧，但是这种第一梯队的顶级名校，很难被撼动的。年前涨幅虚高的楼盘，有部分价格正在回调，可以淘淘笋。 除此之外，可以买1000左右的福田，南山第一梯队第二梯队的学区房。 兼顾小学和初中直接买九年一贯制的学区，一步到位。 推荐景田外国语，明德实验，深高，百花实验，侨香外国语，南二外海德，南外高新，南外科华，南海实验，麒麟实验。
问：十三老师您好！一家三口，深户，有套西丽自住三房，现打算把民治鑫茂花园两房出售大约400万，另自备*弹子**400发，请问投资可以入手哪里呢？有没有合适的楼盘推荐呢？能详细些讲讲吗？这几天恶补了一通楼市信息，头都是大的
答：你好，深圳投资实操逻辑： 一、坚决看好碧海-宝中-前海-蛇口--深圳湾-深圳湾超级总部基地这条海岸线； 二、一路向西，大方向大趋势坚决不变； 三、1000+的产品，只考虑南山； 四、坚决看好大户型（89-180平的次新产品）； 五、不仅看多，而且做多； 六、楼龄、地铁、户型、品质、价格、学位、商业、地段必须中4-5个。 板块选择的先后顺序： 第一类还是学位房:更看好今年涨幅不大的二梯队学位房。 第二类是热点片区没有涨的楼盘。 第三类是碧海、龙胜、红山、前海等片区小户型已经上涨，大户型还没启动的片区； 第四类是热点片区上涨后将购买力挤到出到的光明、沙井这些副城的中心区域。 2个方案： 1.*弹子**800入手2套低价潜力盘。 2.入手1套刚改型标的，刚需和豪宅是2套涨幅逻辑。 根据你的房票来选择，自住注重“质”，投资注重“量”。 1100-1600可以考虑的参考选筹： 【宝中】天健时尚，西岸官邸，金泓凯旋城，宏发领域，天悦龙庭、西城上筑，第五大道、幸福海岸等，其中幸福海岸性价比相对高一些，认可单价8万左右的标的。 【前海南片区】（南海中学）：鼎太丰华四期，诺德假日，阳光*瑰园玫** 【科技园】科苑学里（文华）、华润润玺四期新盘（科华），阳光带滨海城（南外高新），海怡东方花园（南外高新） 【前海自贸区】前海时代，招商领玺、颐湾府（目前已没有了） 【蛇口】半岛城邦四期五期新盘（南外滨海），南海*瑰园玫**（育才太子湾） 【后海】蔚蓝海岸二期（北师大），后海理想雅园、海境界（育才）漾日湾畔（南二外），太古城（深圳湾），海怡湾（深圳湾） 【后海总部基地】红树西岸、中信红树湾（少量2房户型） 宝安低价盘：宝中碧海花样年、君逸世家、白金假日、财富港、圣拿威、中信湾上六座、富通城三期、玉湖湾。其中富通城性价比相对较高。 以上选筹可作为参考，能不能入手重点还是看价格，逢笋入。
问：老师好！今年特区40周年大礼包，外界猜测凤岗可能并入深圳，四季花城，大运城邦，是否适合投资？
答：凤岗靠传闻卖房，一群底层中介的狂欢。 深圳还有很多潜力地段，东莞暂时不入眼。
很多人给我留言提问，抱歉因为精力有限，无法一对一指导。