我是广叔谈房，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房导师，目前为提供买房最佳解决方案。广叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！广叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
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提问：最近看到了南沙奥园，价格一直低于周边，是什么原因导致？是否值得入手？
回答：你好。南沙奥园，三面靠山，空气好，有地铁南横站，除此之外别的都很一般，周围民房居多，建筑风格也显老旧，挂牌量大，投资客踩踏出货，价格易横难涨。自住养老可以考虑，投资不建议买。
提问：你好广叔，1500万左右预算。东方新世界，熹园，东逸四期，哪个小区保值增值更好？
回答：你好。这几个盘都在同一个区域，重点看个盘选筹，考虑户型、楼层、朝向、视野。还可看下：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！
提问：广叔好！新人首问，儿子工作地固定在厦滘这块，首套刚需自住兼保值，预算4百左右。和孩子一直在找房，前期反复多次看过工作地南边万搏圈几个次新及新盘小区，工作地周边洛溪地铁站附近的小区（除了楼龄长，交通、教育、生活配套还较完善），以及工作地北边东晓南、南州地铁站周边大部分小区（通勤几公里，自驾十多分钟）。因我们纯属门外汉，一直在瞎跑，始终没跑出个头绪。现特烦请广叔结合工作地、通勤、教育、生活、自住兼保值等综合因素考虑，费心给予您专业的具体指导建议（最好能分别建议几个二手、一手小区）。万谢！
回答：你好。工作地在厦滘，重点考虑番禺万博，次选海珠东晓南。洛溪楼龄普遍偏老，环境一般，板块区域不看好；可看下：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！
提问：手头有一套石牌东路的房，一套黄埔荔园小区的房，一小孩两年后读初中，一小孩明年读小学，打算卖一套置换科学城的房，建议放哪一套房子？想置换佳大瑞园或者天健天玺，或者有无更好的推荐？麻烦广叔建议一下，谢谢。
回答：你好。石牌东路，地段优越，13号线在建，可先持有；荔园小区位于老黄埔，93年建，这类老房子可以出手了，未来在该地段没有啥竞争力；佳大瑞园缺点是靠近高速及在立交夹角内；天健天玺在长岭路，该地段环境还可以，居住舒适，就是该区域未来还有很多空地，供应会多，长期持有兼自住可考虑，400左右还可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。
提问：您好广叔，目前关注了南沙两个楼盘，一个是越秀滨海花城，配建54班的中小学学校。另外一个保利南沙天汇。越秀滨海花城还没预售，估计3月之后入市。现在南沙的越秀滨海花城隔壁楼盘中铁阅江来比去年涨价1000单价出售。您觉得后期还会涨吗，怕现在买买贵了！这里单价20000值得入吗，还是等等看？还有没有其他建议
回答：你好。越秀滨海花城，2w左右算是正常价格，买入没问题，需要长期持有。由于南沙的供应量大，短期市场热了就涨点，热度降了就又降点都正常的。
提问：广叔，你好！我预算三百万感觉买不到太好黄埔区一手，现在很纠结，我想买广州罗兰国际，但压力太大，今天想过去看招商卓越臻陇府，请教能买吗？投资加居住，小孩三岁。谢谢你
回答：你好。罗兰国际没问题的；招商卓越臻陇府在庙头路，通勤没问题，配套也还有一定的提升空间，缺点是区域可能供应相对较大，需要持有较长时间。
提问：广叔您好，我在广州白云区擎山苑有一套房子，190平顶层复式。产权之前是我和我弟共同持有。我弟前两个月退出了（析产到1%然后*亲近**交易）。我现在想卖掉这个房子。由于限售政策，目前只能出售99%份额，剩下1%要等两年以后才能过户。
问题1：这1%的尾巴会给卖房带来很大阻碍吗？谈判中让多少利出去能抵消这个尾巴的负面影响？
问题2：我想置换到离工作地点（沙面）比较近的地方，有推荐楼盘吗？
谢谢广叔！
回答：你好。
1、不会。重点还是在于房子的总价是否够优惠够吸引人。与买家讲明原因，写在协议上，附带一点补偿即可。具体补偿，要与买家协商，先给予家具的补偿，比如说给买家赠送一个全新的电视或冰箱，或者沙发，看其反映，以小到大逐步试探其接受程度。
2、擎山苑可出手置换，大面积复式在该地段流动性一般，不大好卖，毕竟总价高，且小区小，环境一般，有一定楼龄。
沙面工作可看下荔湾新盘：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！
提问：广叔您好！请问天河壹品96方东南向10楼左右目前什么价位合适？天河壹品在清华附中小学的招生范围吗？
回答：你好。楼层和朝向都还可以，估计要在7.5w左右。清华附中现在学位也充足，上学没问题。
提问：广叔您好，关注您快2年了，您一直有说不要买店面，但是我有观察了，小区的店面，只要入住的人够多，涨幅并不比住宅低。现在黄埔中央城要推出店面，一平方要6万多，听说有五六米高，可以做2层用，请问可以投资吗
回答：你好。铺面只是说风险系数会比住宅更大。像疫情是空关了很多店铺，且面临互联网、外卖平台的冲击。最怕的是租不掉，卖不掉，又无法住人。选筹难度比住宅要高几个系数。所以一般都不建议买商铺。但如果资金充裕，也不怕踩坑，像中央城这种大盘，对于一线稀缺的铺面，倒是可以考虑考虑。
提问：广叔好，上次提问的情况没有变（300预算）。现有三个方案考虑，想听听广叔意见（性价比、日后保值/增值，以及广叔考虑的其他方面）：
1. 白云畔山一期，3.7/方，两房。通勤和价钱可以，但入小区前要走小道、需要大装修。
2. 万科城市花园，4.5/方，两房。对万科多多少少有品牌信赖，无需要装修，但通勤距离远。
3. 东港花园，5.12/方，两房。布局简单，但厨房和次卧靠近马路，可能会吵，需要装修，通勤距离远。
回答：你好。如果不考虑通勤距离的话，具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。白云畔山一期，户型一般，挂牌量也不算小，未来可能竞争还是蛮大的，价格不容易起来，自住价值相对大一些，通勤距离近。预算有限，要做一定的取舍，不能面面俱到。选择你最在乎的一个关键点就好。
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