京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议 ,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%我们的选筹跑在大盘前面关注公众号｜京房会进入知识星球可进行提问
Q:提问: 自住改善预算1800-2000，要求：200平左右4居，新房二手房均可，五环内区域不限，期望项目品质高增值空间大，目前二手房关注了山水文园，新房关注了北京悦府和中建宸园，请星主帮忙分析权衡利弊推荐优选，其他项目也可。
A:回答: 您好,感谢信任!1、山水文园的区域价值低于楼盘价值,如果做改善置换长期持有这个预算不建议选这样的区域,我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理中对同一区域不同类型产品的涨价规律有过全面的分析,北京经常会出现同一个区域价格反常怪异的现象，一是学区因素，二是新房癌因素，整个北京老公房产品占到市场一半的比例，导致次新产品十分稀缺，不管是上车还是置换的人群，大量的需求一次次推高了新房和次新的价格。一个区域内有充足的购买力，但地段内的住宅产品大多是老公房或者老破大，只有少量的次新或者品质改善产品，就会成为这个区域人人都追捧的楼盘，从而一次次将房价推高;
山水文园就是典型的这种规律;这个盘属于华威桥板块,区域的普遍均价在6万左右,山水卖10万主要是楼盘价值,但这个区域在朝阳实属一般,朝阳的东南部是发展比较落后的区域,区域没有统一规划,南磨房路以南潘家园区域、分钟寺都是被抛弃的区域,1800-2000的预算买在这个地方有点资源错配.
2、2000左右的预算在北京选筹,无论是哪个行政区都应该关注龙头板块内的标杆楼盘,这样不仅能保证流通性,保值增值性也能跑赢市场平均值,这两个新盘中建宸园相对优势大一些,奶西地块是目前新房市场比较值得买的,从楼盘的位置以及后期可开发程度用肉眼看都还可;但空白区域兑现总需要时间,期间存在规划落地的不确定性这个区域如果运气好规划全部落地发展成熟会赚,但投资不是DB,这种潜力区域如果楼盘后期没问题，是可以实现暴击;但存在一定的风险性,
2000的预算选择稳健性放弃有风险高收益更有利于资产的保值升值性,稳健性是放弃高风险高收益，把投资交给时间,做时间的朋友,财富就像滚雪球;选择确定性高的板块，哪怕增值的不多，只要有收益，后面就有机会置换升级继续建仓!望京内融科橄榄城三期230平四居;这种户型无论是在区域内,还是楼盘都属于非常稀缺的,出房基本都是秒抢,
国风上观197平平层四居、上京新航线200平平层四居;朝青板块天鹅湾220平四居,这些楼盘除了融科三期会超预算(可通过杠杆解决查看星球精华栏文章07#巧用杠杆，*款贷**的利用);其他楼盘全在预算之内,这些盘的升值性很不错,和新盘不在一个级别,几轮下来二手房的收益可能都可以再买一个投资了,新房房本还未拿到;这是金融属性的差别.可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询以上楼盘详细行情;如果以投资为主,关注龙头板块标杆二手盘更有利于资产的保值增值性,按照精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,选筹包赚,祝一切顺利!
Q:提问: 您好，关注您很久刚加入星球，想咨询您购房问题。大宝在朝阳区上二年级，二宝年底出生，目前居住在新北苑2居，因家里人口增加想重新购房三居或者四居(三居满足目前人口居住，十年八年后或许婆婆一起住需要四居)，由于高中升学率问题打算换去西城或者海淀，考察海淀比较多，现在有1200-1300万资金，家里还有一个购房指标。目前有几个方案，
1.上地学区板块看了上地佳园和上地西里再加上*款贷**一部分购买三居，一并解决学区问题和居住问题，但是感觉学区溢价有点高，担心不保值，并且居住感比较差。
2.在上地周边买一个好一点的房子居住，目前大宝转学去海淀目测好学校基本没有名额，买了学区也进不去不如转学去一个一般的小学，等过几年二宝要上学大宝升初中之前，卖新北苑房子再买个小的学区房给大宝初中派位，二宝小学摇号使用。最近看了领秀新硅谷，清河橡树湾，橡林郡，强佑府学院几个盘，橡树湾品质最好但是价格比较高不知道是合理还是偏高，领秀新硅谷价格合理居住环境也还可以但是不知道有没有硬伤，值不值得买。强佑价格低不知道是不是靠近G6的影响。
3.也看了海淀北部新区，二手房首创天阅西山，新盘海淀幸福里，中海汇德里，不知道这个板块是否适合居住，另外如果房子长期居住能否升值，看这里的原因是因为这里房子都带装修，并且价格低能买四居一起解决老人共住的问题。如果这个板块值得买入，这三个盘首创天阅山离中关村壹号和地铁近一些但是单价9.3万，是否偏高？海淀幸福里单价8.3万明年4月份精装交房，中海也是8.3万要24年交房129平就能做出4室户型较好，就是交房晚。请问以上三个方案应该怎么选择，如果2和3方案可以考虑哪个房产更值得买入？或者这三个方案都不是最好的您有其它的建议给我谢谢！
A:回答: 您好，感谢信任！1、我在星球星球精华栏文章13#学区宝典：东西海学区房选筹导图对东西海学区房有过详细分析,关于学区房保值问题，我把学区房列为高危投资品,是因为学区和政策挂钩,学区房是绑架勒索型的附加价值,我们都明白学区房的价值是政策赋予的，结论就是学区房会因政策的给予而不断上涨,但也会因为政策消失而失去价值,一旦学区改动,可能面临巨大损失;
西海非溢价很高的学区老旧房,具备一定的保值功能,风险较高的为西海名校居住属性很差且学区溢价很高的盘,这部分盘原本的价值只有10万,但附上学区价值就变成了12万,多出的2万就是溢价,而现在政策对学区房一直削弱,如果买了高溢价学区房,政策持续给予支持会持续上涨,如果政策消失会失去价值,回归原本的价位，
上地这个板块溢价最高的是上地东里，上地西里和上地佳园保值性还可，但升值性可能跑不过同区域居住体验比较好的次新盘，上地有附近产业的辐射，且这个商圈配套成熟，属于海淀北部的热门商圈，从过往的行情看这个板块，每一轮上涨的全是位置较好的品质次新盘，其次管理比较好的老社区跟涨。
2、领秀新硅谷、橡树湾、橡林郡、强佑这四个盘的排序是优先橡树湾、其次像林郡、世华龙樾、最后领秀、淘汰强佑，领秀属于西二旗板块，可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;西二旗不是产住结合一体的区，有一点产住分离，所以成就了北侧的回龙观，南侧的清河，强佑属于海淀的上车刚需盘，小户型居多密度很大，未来这个盘的出租率会很高，居住体验也会大大降低，不适合作为改善的首选，
房子真正的价值是所占有的区域资源,资源稀缺商圈优质,而商圈内80%-90%的楼盘很拉垮,只有几个楼盘的品质还可，品质楼盘与区域购买力正匹配，那么这些品质楼盘就会成为这个区域人人都追捧的楼盘，从而一次次将房价推高;如果地段内没有新的住宅供应,那么这类住宅产品的天花板会比较高;橡树湾、橡林郡、世华龙樾就是这个区域内的品质次新盘，而这个板块配套很成熟，有一定的稀缺性，又紧靠互联网产业聚集，所以一直处于领涨市场的盘。
3、海淀北部新区目前的价格已经提前透支了，但这个区域目前并没有成型，如果投资这个区域兑现周期会比较长，中间存在很大的不确定性，方案二更稳健更牢靠，从新北苑换过去大方向上是正确的，如果换到海淀北部或者老旧小区战略上一定是错误的，不管是为了孩子上学还是为了改善居住条件，配置一套家庭的核心优质资产不会错，回看会员文章北京房产投资核心逻辑和原理，祝一切顺利！
Q:提问: 京总好！读了您不少文章，很受启发！现在卖房加首房首贷，大概有1000到1100，想在国图这边换房子，主要考虑孩子上班方便。想向您请教;一，这附近保值加自住，最值得选的盘是哪个？目前看了韦伯豪和人济山庄，您更推荐哪个？或者是否还有其他更好的盘？二，目前的资金，买这两个盘都有点尴尬，买两居还行，好的三居都够不着。家里还有一个龙湖时代天街的三居，是否有必要做个抵押，提高资金量？
A:回答; 您好,感谢信任!1、韦伯豪和人济山庄从中长期看韦伯豪更有稀缺价值,韦伯豪属于魏公村板块,在区域内一直处于领涨的状态,魏公村除了韦伯豪和悦园是2000之后的楼盘,其他盘多为80、90年代建成,商圈优质,而商圈内80%-90%的楼盘很拉垮,只有少量楼盘的品质还可，那么这几个楼盘就会成为这个区域人人都追捧的楼盘，从而一次次将房价推高;如果地段内没有新的住宅供应,那么这类住宅产品的可上升空间就越大;这个是微观市场逻辑,
而人济山庄属于紫竹桥板块,像紫竹花园、中海雅园、中海紫金苑、主语家园都是人济山庄的竞品,从房屋的成长性韦伯豪可上升的空间更大,如果论居住品质主语家园、中海紫金苑的品质更高,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;2、关于加杠杆有很多种方式,抵押其他房产或者以新买入的房子做都可,成交价X0.95X0.7=可*款贷**总额,总价1000万的房子,评估价在950万左右,可贷7成,就是665万,总价1000万的房子首付款(不含税费和中介费)是335万,这是目前*款贷**额度的上限,和首套二套几环二手新房无关）可参考精华栏文章07#巧用杠杆，*款贷**的利用,有问题再沟通,祝一切顺利!
Q:提问: 感谢群主星球的精华文章。之前看到群主在知乎提到不看好海淀北部永丰区域，可否详细说说理由？那个片区有永丰大悦城，故宫北院区，以及海淀重点规划，看上去似乎还行，您为什么反而不太看好？另外，我目前有上地东里学区房一套，95平。小孩今年刚上学，占六年学位。几年后上学小孩数量下降，学区房会不会价格大幅度下降？但又考虑到小孩要上初中的问题，所以在犹豫是不是要卖掉次房。请您给个建议？
A:回答: 您好,感谢信任!1;新城区投的是未来和预期，而买新区最主要关注的是时机,买新区即便位置不对,只要时机选对也能赚,相反如果位置选的再好,进场时机不对,行情也很难兑现,一个新板块的完整周期可分为四个阶段;炒概念、炒地皮、炒配套和炒供需;炒概念阶段是新区最开始的阶段，炒供需阶段板块基本已经发展成熟，价格也基本已经高位了，在供需阶段如果区域内没有成熟的产业结构会严重导致区域购买力支撑不足,房子流通性变差,大家没有支付能力,供大于需,房价随着也就不会太牢靠;
新区的最初始的阶段，也就是炒概念阶段，机会是最大的但风险同样是最大的，规划的再好，也有可能实现不了，或者说兑现周期拉长,现实例子很多的。比如现在的东坝和过去的丽泽;如果碰上这种情况，大概率就是站岗。然而现在的海北实际情况是还在概念阶段,但价格已经到了供需阶段的价格了,如果现在买入有很多不确定性,大悦城的本质是促进消费,而不是制造生产力,故宫北园区属于文化类,和房价没有关联!建议阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/北京各区规划;概念性,确定性,圈钱型的特征;
其次不是说这个地方的房价永远不会上涨,投资是机会成本,效率优先原则,搭乘这座城市最快的经济列车才能得到确定丰富的回报;如有条件投资更好的位置,当然不考虑投资这个地方,这是出于“机会成本”的考虑;
2、关于学区房的未来,我在星球精华栏文章42#学区房最后的狂欢已经全面写过,准确说全国所有的住宅都属于学区房，大家比较关心的应该是顶尖学区名校，也就是那些划片学校是“重点校”的房产。这个问题要从两个维度去分析：第一是顶尖校会不会消失，这个背后的逻辑是教育均衡的问题，目前除了北上深很多城市也都跟进在解决了，方式比较多样化，从房价的维度来看，这些组合拳对天价的顶级学区房冲击还是很大，跌幅肉眼可见。
二是学区房的本质，这里面涉及到了教育资源的均衡;现在教育资源的分配方式，本质上就是用户籍+房产证的方式进行分配，表现出来的结果就是房户一致优先入学。这是导致顶级学区房溢价过高的主要因素，这种方式造成的现象就是阶级固化和阶级矛盾，所以近几年一直在实施教改进行修补，比如单校改多校、增加一贯制学校、增加各种直升校，增加校额到校比例。但是，以房户为核心的入学现状依然得不到根本改善。到目前为止，对于优质的教育资源，我们依然找不到更合适、更公平的分配方式。
户+房=入学门票的现状，依然会持续一段时间。所以准确来说学区房是不会消失的，但重点学区房大概率会消失，最起码不会因为优质教育溢价让房价涨到很夸张的现象。国家想要控制住房价大幅上涨，势必先拿学区房开刀，学区房的价格稳不住，整体房价上涨的预期就稳不住。我看好的学区房不多,一些优质区域的品质盘还可,抛去学区因素,自身价值很稀缺可以考虑的,这种盘如果学区有变化,不会瞬间转移价值,安全系数相对高一些;学区房的涨势很可观,但下跌也比较严重,目前存在严重的溢价,投资最稳健的方式是回避学区;上地东里溢价比较重,从稳健的角度如果没有学区需求换为纯居住盘较为合适,回看精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,按照星球会员文章选筹包赚!祝富贵!
Q:提问: 房总好！目前俩娃，老大在联想桥附近上小学，老二还小，爱人在甘家口附近上班，我在中关村附近。目前在西郊宾馆家属楼一套67平二居，17年买的没怎么涨，现值大概600吧，当时买着主要是考虑离单位比较近，没考虑学区，单位可以解决中关村学区上学问题。目前手头180，家庭年收入80左右，本来不打算折腾了，但看您的关于北京房价的帖子，深以为然，觉得应该在战略上合理布局。目前有两种方案：
1）保留西郊宾馆的房子，部分抵押，入手一套500左右的投资房；主要是觉得上班、孩子上学比较方便。看您之前的帖子，想在清河、西北旺、马连洼、回龙观、西二旗一带看看，不知您有何推荐？2）处理掉西郊的房子再买一套，兼顾居住和升值，杠杆现在不敢加太高，对未来经济不乐观，也想保留一定的抗风险能力；从距离和改善需求来看，关注了马连洼板块的3/4居，重点看了圆明园花园别墅，不知道这个楼盘值不值得入手？以上是自己的想法，请问您的建议，谢谢！
A:回答: 您好,感谢信任!1、建议优先方案2,西郊宾馆这种盘没有长期持有的意义,属于五道口商圈的尾盘,54年的金融属性会越来越弱,五道口是有2000年之后的房子,也有7080年代的,无论是老房子还是次新从居住体验都高于西郊宾馆,这个盘一直被市场甩在后面属于正常的市场行为,未来楼市继续分割的情况下这个盘最好的行情也就是能维持住原值,而17年到现在北京是出现过行情的,一些优质盘是吃到过板块红利的,可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询;出于“机会成本”考虑;如有条件投资更好的位置,不建议继续持有这个盘
2、清河、西北旺、马连洼、回龙观、西二旗这几个板块清河和回龙观属于行政区内的第一梯队,在回龙观选的话可以选到第一梯队的盘,整体行情相对稳健,西二旗不是产住结合,马连洼西北旺这个地方城市界面很差,并且2015年到2019年已经完成了前期涨幅,未来如果一直比较固化房价会有上限;未来上涨动力比较弱,配套几十年基本都是一个样,一个生物医药基地+百望山,发展商业的话比较难,简单说就是这片地已经往固化的方向发展了;房价的天花板比较低
圆明园花园别墅在商圈内排名靠后,马连洼流通性和口碑不错的盘是西山华府、百旺家园、西山庭园、天秀,这些盘如果遇到行情会有微涨,圆明园花园只能等这些口碑不错的盘涨完喘息时才能轮到,但这个商圈的行情存在周期,很短,作为家庭唯一资产不建议首选这样的区域,回龙观和清河整体很好,清河配套成熟,靠近产业园区,品质盘扎堆,一直以类对外的口碑都不错,房价相对牢靠,建议以回龙观和清河为主,在预算范围内挑选居住体验不错的盘即可,祝一切顺利!
Q:提问: 京总，您好！我主要是想提问关于目前房屋置换的问题。家庭住房共两套：1套北京海淀的当代城市家园54平米的一居室；2套位于青年路润枫水上三居室。我的需求是：当代的一居室置换到朝阳去三里屯南路的学区房或者是西城的冠城名敦道。
我的想法如下：1. 当代置换到三里屯南路主要有以下原因：优势1.1. 重点学区需求，有白小+80中的学区，1.2. 三里屯南路周围的商业也很完善，离三里屯soho大概800米，楼下的对面大概是朝阳医院，周围生活气息也很好。1.3. 不想以房换租，以后孩子上学的话，三里屯南路离润枫也近，孩子上学的距离问题不会对一家5口人的生活产生很大的困扰，毕竟当代真的太远了。1.4 这个小区的房子我也看了，楼层的装修属于临近老破小里外观装修最好的，因为好像是前两年市政装修过，里面也很整齐，没有其他老破小里面楼道很乱，脏乱差的，都是自住比较多。
顾虑：三里屯南路是90年的房子，除去学区优势以外，我怕会不会贬值。2. 当代置换到西城的冠城名敦道，主要还是考虑到学区+距离润枫近两个理由;我主要想问，我这样的置换是不是还可以的，主要要考虑到孩子上学的问题，润枫自带的学校确实不行，还是需要一个好一点的学区。卖房后手里的资金，可以满足500万，其他的需要*款贷**。
A:回答: 您好,感谢信任!建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,理解文章核心投资非常简单,北京房价上涨的逻辑是点状逻辑而非环线逻辑，靠近资源集中型的区域每一轮行情都很好,在这种区域即便是老破小也能跟着区域的行情跑,而老房子是环线逻辑，二环优于三环，三环优于四环以此类推
当代城市家园、三里屯南路、冠城名敦道这三个小区,如果按照优先级排序的话应该是当代城市家园和冠城名敦道并列,两个盘各有优势,当代受西二旗产业资源辐射,而当代的居住感还不错,价格也一直很牢靠,冠城名敦道属于广渠门商圈内品质商品房,流通性和保值性都很好,广渠门区域内大多的楼盘都为05年以后的,区域声望资源很好,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;
而三里屯这个地方的定位是商业服务而不是居住区,这个地方商业比较繁华,但如果居住的话并不是一个很好的位置,并不是“热闹聚人”就一定是好位置,这种定位为商业的区域一是土地资源稀缺,很难再造出商品房社区,即便有也多为写字楼商改住,只有一两栋楼,独木难成林,靠一两个楼盘很难提升一个区域的品质,比如北四环的霄云路八号,楼盘再豪口碑还是一般,只能说这个位置的保值性没问题,论增长性,广渠门和上地的成长环境更好,如果换的话建议重点考虑广渠门,建议认真阅读星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,祝一切顺利!有问题再沟通!
北京跑赢大盘的房子不超过20%我们的选筹跑在大盘前面关注公众号｜京房会进入知识星球可进行提问
公众号知识星球内部文章
每周更新一篇
宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策
03#北京楼市价值正在沙化
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，*款贷**的利用
41#浅谈房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
持续更新中