背景资料
佛山南海区琦X国际.创客T+项目土地性质是集体用地，开发商没取得预售许可证，与业主签订《物业使用权转让合同》，将项目公寓的使用权转让给业主，转让期限28年。为了让更多业主购买公寓，开发商找了一家酒店管理公司，与业主签订委托软装、采购协议及租赁协议，业主支付费用给酒店管理公司，开发商交付公寓后，由酒店管理公司负责对公寓设计软装，软装完工后，业主将公寓租给酒店管理公司经营酒店，业主收取固定租金。房屋到了约定交付时间，公寓工程还未完工，业主无法收楼。为了维护权利，诉至法院请求解除合同，要求开发商及酒店管理公司退房款、软装款本息。
法院判决
开发商转让一定期限物业使用权给业主，业主支付一定对价，形式上看是租赁合同。但实际上业主提前支付整个使用期限对价，才取得涉案物业的使用权，而非按年或月支付租金，合同具备“以租代售”性质，由于涉案物业在一审辩论终结前未取得预售许可，合同应属无效，开发商应当退还房款本息给业主。业主与酒店管理公司之间委托软装的委托关系成立，但酒店管理公司还未履行软装义务，房屋无法交付非业主原因，业主有权解除委托，酒店管理公司退还软装款本息给业主。
案件启示
1.集体所有土地上房屋买卖合同是不是一定无效？
依照《土地管理法》集体所有土地使用权是禁止转让。但是2015年2月27日《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》（以下简称“决定”），对全国三十三个县区调整实施《土地管理法》有关内容，具体包括：在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，实行与国有建设用地使用权同等入市、同权同价。但需要特别注意，并不是国家指定的33个区县集体土地上所有房屋都可以转让，可以转让的房屋也必须依法取得规划许可、施工许可，必须取得预售许可才能依法转让。以上案例就是没有取得预售许可被判无效。
该决定有重大意义，突破现有土地制度，允许用于集体用地开发建设，与国有土地同地同权。在国家指定的三十三个区、县集体用地经过依法审批，开发建设房产项目之房屋可以合法销售或出租，政府部门依法颁发取得预售许可证及不动产权产证。其中佛山市南海区在33区范围内。
2.“以租代售”问题？
“以租代售”主要是一些不符合转让条件的房产项目，通过签订租赁合同或使用权转让合同，一次性收取“租金”实现转让的目的。此前判决都是确认租赁合同为有效，只判令超出20年租期以上部分为无效。但以上判决，适用《民法总则》虚假表示规则，从形式看是房屋租赁协议，但是实质上是房屋预售合同，应当符合房屋预售的要件，包括取得预售许可证等。
3.返租的问题
很多公寓或商铺等商业性房产项目，为了吸引更多业主购买房屋，常常在销售时安排返租，即安排另外一家公司与业主签订租赁协议，开发商交付房屋后，由另一家公司承租业主的房屋。这样可以让业主在购买房屋时可以预期到房屋的收益。从表面上看，似乎是很完美的商业逻辑，但其实里面套路很多。越是不好卖的房屋越会采用这样套路。下一篇会专门讲一讲返租套路。
判决依据
以上案例依据侯律团队代理的（2020）粤0605民初9236号《民事判决书》
法律依据
1.《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》
2.《中华人民共和国民法典》
第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。 以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。