南沙堪称广州各区黑红之最，爱的人很多，恨的人也不少。
不过十余年，从远郊渔村到广州钦点的副中心，再到自贸区，粤港澳示范区，一直有政策加持，却一直争议不断。
广州为啥要发展距离主城极远的南沙？
事情，要从大湾区竞争格局说起。
在最开始的顶层设计中，大湾区其实是广佛肇，珠中江，深莞惠。
由广深珠带领做事业，可惜，珠海掉了链子。
广深珠之争，一下子变成了广深之争。而深圳抓住了产业升级，互联网电子信息科技，GDP超过了广州，而且，越超越远。
粤港澳大湾区战略之后，广州树立了南沙副中心的概念。
所以，必须发展南沙，如果不发展南沙，中山珠海东莞会跟深圳越走越近，丧失广州的影响力。
随着副中心概念应运而生的，就是明珠湾，而明珠湾的核心，就是 金融，文教，医疗 。
为什么要把金融文教医疗这么重要的要素放在明珠湾，其一，文教和医疗是广州的强项，在湾区有极大的稀缺性，其二，金融是发展现代服务业最重要的产业，如要在湾区中突围，必须要有高度吸引力。
深圳靠的就是高科技金融*局破**，而广州也明白，要发展经济，必须要和湾区重要城市链接，把所有高资金沉淀的城市连在一起。
这就是南沙成为广州天选之子的原因。
昨天南沙网传重磅消息限购政策，外地人在南沙购房社保年限5年改3年，也能体现出ZF对南沙的重视和对人口流入的支持。
为什么要在南沙搞金融？
南沙天生C位，搞金融，是南沙的优势，也是最优选择。
金融具有极强的聚集性，能快速吸引众多总部进驻，而南沙连接的周边，全部都是高资金沉淀量的城市，南沙搞金融，能够虹吸这些城市的高端产业。
要怎么搞金融突围？
第一，要有政策，第二要有标杆性的地标。
这也是IFF国际金融论坛落户横沥的原因。
南沙的核心的明珠湾横沥岛尖，专门划出了一个金融区块。
地标性建筑，对于区域的拉动是有先例的。
海南博鳌镇，从前也只是个远离中心区的偏僻小渔村。
2001年，博鳌亚洲论坛正式起航，博鳌迅速崛起，每年吸引4000-5000位外国元首或政府首要参会，在博鳌举行的大小会展由每年100多场增至400多场。
由于博鳌论坛的虹吸，博鳌镇发展迅速，20年时间建设了10多家五星级酒店、乐城国际医疗旅游先行区建立。其中乐城国际医疗旅游将吸引海外就医回流50万人次。
博鳌亚洲论坛的落户，让博鳌从小渔村成为了海南的独立经济圈。
△博鳌论坛实景图，by网络
同样是距离市中心较远，同样是小渔村发家，博鳌的成功经验，对于横沥来说，非常值得参考。
所以，南沙把金融产业放到横沥岛，引进了IFF国际金融论坛、广期所、粤港澳大湾区商业银行、港澳保险服务中心、国际风险投资中心等金融机构，为的就是通过金融聚集性，发展产业、迅速发展经济。
IFF国际金融论坛，直接对标博鳌论坛、达沃斯论坛，是南沙面对湾区，乃至世界的棋子，国际金融岛的定位就从这来。
IFF国际金融论坛被誉为全球国际金融金域的F20，是全球金融领域高级别常设对话交流和研究机构。
全球最高级别的金融会议、学术成果发布，都在IFF。
从IFF历届主席中，可以看出国家对IFF的重视。
目前现任主席*小川周**是原中国人民银行行长、联合主席也是前总理的级别，IFF的历任主席，全部都是各国的财政大咖，换句话说，是全世界各国最懂金融最会搞经济的人。
由全世界级别最高、最懂搞经济的人组成的，足以看出IFF在世界上的地位和重视程度。
广州上一个面对世界的重量级地标，是琶洲会馆，广交会在这里进行，后来数字经济产业进驻，琶洲成为广州最强CBD。
IFF为什么这么重要，实际是同样的道理。金融产业本来就是高资金沉淀量的行业，吸纳了资金，也就吸纳了企业，聚拢了人才，广州的影响力才能进一步扩大，湾区C位才能站稳。
目前IFF已经进入交付冲刺，预计今年内可以投入使用，进度能看得见。
△IFF实景图
含金量最强、北接清远，南通珠海中山的18号线在横沥设站、广州最强三甲医院中山一院放在横沥、规划多所高级别的九年一贯制学校、12万㎡的横沥TOD商业体，为什么都在横沥？
横沥的顶层设计规格是很高的。
△横沥TOD商业体，by广州南沙发布
金融吸引资金，优质的教育医疗配套能够吸引周边城市聚集，产业则让他们留在这里。
大湾区中心区位+极强的配套+金融产业，这才是广州要发展南沙，高调站位横沥岛的野心。横沥是广州在主城金融之外的重要落子。
横沥的发展也算是比较快的，横沥岛时*开代**启，可以看下卫星对比图：
两年多时间，土地开垦、道路平整，整个区域发展的雏形已经出来。
但是这么好的位置，这么高的配置，却因为一些设计的原因，让开发商卷在了2022年。
内卷的横沥，怎么选？
现在的横沥岛，分为三个区域，岛西、岛中、岛尖。
配套最集中的区域在岛西，但是以刚需盘为主，整体比较杂，假如类比珠城，就是珠城西区；
岛中在售项目有一定的景观，产品也主打舒适度，但调性略逊于岛尖，假如类比珠城，就是珠城的西区进阶；
岛尖是横沥岛的地标区，产品定位最高端，景观最好，假如类比珠城，就是珠城的中区。
△珠江新城，by广州房产
2020年，湾区金融城率先开盘，后续横沥岛拍地如雨后春笋，一个接一个，甚至多个地块拍出了地王价，所有开发商蓄势待发。
横沥岛上共58块住宅用地，其中31块在岛西，主打刚需、20块在岛中，主打刚改、仅有3块在岛尖，主打地标价值。
目前，天河上班的刚需多选岛西，刚改和改善在岛中，而投资性站位+进阶改善，多半都在岛尖。
岛中和岛西货量较大，主打的是基数，而岛尖供应少，主打近地标望江，长线数量最少。
地标项目的投资属性最强，因为竞争少，未来价值也更站得住，稀缺即价值。
为啥说越靠近地标的项目价值更站得住呢？
2018年，南山深圳湾春笋拔地而起，地标的虹吸能力拉高了周边房价的价值，其中距离春笋最近的项目之一--深圳湾1号，稳定深圳房价之巅，目前成交价在35万/㎡。
△深圳湾1号看春笋
目前岛尖真正在卖的，只有越秀江海潮鸣一个项目，也是目前整个横沥岛，景观最好的南向望江项目。
横沥岛岛尖仅有三块商住用地，仅有江海潮鸣入市，其他两块由于地价成本较高，目前由南沙城投持有，预计是要等横沥岛发展，房价上涨后再溢价出售。
和竞品比，在售项目中，越秀江海潮鸣最靠近IFF，优先享受利好的项目，主打核心地段稀缺，主打岛上感观最好的南向江景，主打匹配望江需求的产品。
项目为了拉宽每个户型的江景面，楼栋全部扭转，让每一户都能看到江景，其中头牌位置户型，可以说是岛尖最好的望江位。
全盘规划仅有三栋，可售货量不到300套，户户朝南，目前余货不过百余套，相当于，能够占位岛尖的机会，不太多了。
项目目前主力在售125-140㎡四房，锚定进阶改善客群。户型是越秀最新一代的产品系，比较有记忆点。
125㎡四房两卫，与常规的竖厅不同，这个户型做了飞机头的设计。
把主卧另外拎出来，有单独的私密空间，北侧是飘窗，偷出衣柜的面积，空间感更大。
整体4.5开间朝南，把江景景观做到最大化。
140㎡算是项目关注度最高，卖得最好的户型，原因在于，一方面对于进阶改善的客户来说，需要更多空间，另一方面，140㎡的户型做得不错。
LDKG一体化设计，它有、超长客厅X空间，它有、南北双阳台，它也有。而且还做了玄关隔断、入门杂物柜、长衣帽间等等的细节设置，会很吸改善客群。
总体来说，南沙是一个要守的区域，如果是投资，建议更踩准稀缺性，认准南沙主力发展的区域、选中最有投资价值的项目和产品，很重要。