前几天，福州楼市圈里放出了一个大瓜，SM广场终于选址仓山区。10月12日菲律宾SM集团在仓山区成功注册“福州至成广场有限公司”。
福州至成广场有限公司注册资本金8.5亿元人民币，是100%纯外资企业。
SM广场落地福州，对福州来说，这是一个大体量的商业综合体落地，从招商引资的角度来讲，非常值得点赞。
SM广场落地，很多福州市民持续了一年多的猜测和期待也暂告一段落。
随之而来的是很多关心福州南二环楼市的网友又一次集体大联欢，大家基于此重新梳理了一下南二环在福州楼市的价值，然后，问题还是那两个问题：南二环楼市前途几何？
核心观点
1.商场周边人口密度高，消费水平待提升 2.三公里范围内商场众多，竞争压力山大 3.全城商圈考验差异化，地域商圈没“钱途” 4.SM广场对南二环楼市价值作用不明显
时光一去难复返，楼市寒暑度春秋。
东二环的起飞，是由诸多因素造就的，很多人说它始于泰禾广场的建成，这个结论，不能说它不对，但也不是全对。
2012年，东泰禾广场的建成运营，踩在了楼市整体起势的风口上。小米创始人雷军曾经说过：站在风口上，猪都会飞。阿里巴巴董事局主席马云也讲过，风过去了，摔死的都是猪。
遥想当年东泰禾，彼时提起综合体，那是万达为王的时代，如今万达广场老去，各路综合体崛起于福州。福州的商圈之战，已经从春秋五霸时期，步入战国七雄时代。
可以预见的是，眼下的福州，商圈还会一个接一个，但诸如东街口、东泰禾这般能够载入城市发展史册的商圈，以后不会再有了。
结合DataDance（数据跳动）数据系统，分析白湖亭一带商圈的现状，也许能管窥SM广场未来的命运。
全城还是地域商圈？
福州SM广场选址示意图 图片来源于网络
DataDance（数据跳动）城市地图是一个数据库系统。它能够提供目标商圈人口数量、人口密度、人群画像属性，有效分析商圈客群特点及周边业态。
这个数据库是基于800多项周边POI数据的价值分析，POI数据通常称作兴趣点，泛指互联网电子地图中的点类数据，基本包含名称、地址、坐标、类别四个属性。
总之一句话，基于DataDance的商圈数据分析，能给商圈分析带来一定的参考。
因为SM广场商圈尚未形成，基于现有可查阅参考数据，白湖亭商圈数据值会非常接近SM广场商圈。
白湖亭商圈辐射三公里范围示意图
参考白湖亭商圈数据，用DataDance分析一下SM商圈这个“大瓜”的未来香不香。
商圈范围即商业势力的范围，是指顾客可能前来店里购物的影响区域。
商圈范围的大小受到商店经营形式、商品种类、商店规模、周边竞争情况和交通状况等因素的影响。
SM城市广场项目拟开发商业总建筑面积约19万平方米，地上4层商业，地下2层（一层商业，一层停车）大型购物中心，总投资额达20亿元人民币。
SM广场是大型商圈，这种商圈的辐射范围以后可能是全市范围。但考虑到南二环片区目前的现状和发展进程，以及福州商圈现有的竞争业态，把SM广场定义为地域型商圈有助于分析未来业态。
地域商圈，辐射半径在2000～4000米的范围。 而我们把DataDance对地域商圈辐射范围定义在3公里范围内。
需要注意的是，随着城市地铁的建设，商圈半径也会沿着地铁线而延伸。
人气离“活力”一步之遥
数据来源于DataDance
利用DataDance数据系统，管窥一下白湖亭商圈的业态情况。
在以白湖亭为中心，方圆3公里范围内。 包括了传统意义上的老仓山的绝大部分片区，以及海峡会展中心周边的部分楼盘，这一大范围，也是福州楼市南二环板块的核心区域。
南二环板块有多大的发展空间，很大程度上基于这方圆3公里范围的城市发展程度。
数据显示，这一范围内常驻人口达到524965人。52.5万人，根据七普数据，仓山区常住人口为115万人。 老仓山、南二环、海峡会展周边人口加起来，接近仓山区人口的一半。
白湖亭商圈常住人口密度达到18570人/平方千米。随着老仓山片区的持续开发，南二环板块的建设投入，以东部办公区为核心的江南CBD板块发展，这一带人口会大量流入。要不了多久，人口密度就会突破20001人/平方千米。
数据来源于DataDance 制图：房道大叔
白湖亭商圈，离活力十足并不遥远。作为商圈核心的商业综合体，迎合城市发展大势，因为不缺人气，大概率会乘风破浪。
但是考虑到白湖亭商圈3公里范围内，已经有万达广场、福建商业广场、麦德龙、世纪金源购物中心以及正在建设中的中骏世界城等。如此，十分考验SM广场的商业业态引入如何做出差异化水平。
七成人月薪低于6000元
数据来源于DataDance
在很多人的眼里，提到福州的白湖亭，都会有人流杂乱、城市建设景观不佳的印象。
白湖亭因为地处老仓山核心区外围，公共交通发达，过往成为很多外来务工人员来到福州落脚的第一站。
DataDance数据显示： 白湖亭商圈常住人口结构中，高中及以下人员，占59.1%，受教育程度达到本科及以上只占13.7。
这似乎是过往人们把白湖亭看成是外来务工人员聚集地的有力印证。但考虑到老人和小孩所占比重不会太低，单纯从人口结构上也不能说明什么问题。
结合收入水平来看，月薪在6000元以内的人群，占比达72.1%。
数据来源于DataDance
根据智联招聘发布的《2021年第三季度中国企业招聘薪酬排名》，福州的平均招聘薪酬为8814元/月。
福州市统计局发布数据显示，2020年福州市城镇非私营单位就业人员年平均工资为93513元。
从这些数据上看，月薪低于6000元算是比较低的收入，而这样收入的人群占白湖亭商圈常住人口的七成以上。
从数据上也能看出，白湖亭商圈周边，人口职业多以文员、专业技术人员、服务人员为主。
这里说的专业技术人员还达不到蓝领的级别，大多数应该是在出租车、销售、家政行业的务工人员。
衡量一个商圈能否崛起有两大核心因素：一是商圈规模的辐射是全城还是区域，一个是区域人口消费能力。从这两点看上，SM广场未来要是能建成与东街口、东泰禾这样在全城消费领域举足轻重的商业业态才更有“钱景”。
收入偏低，消费偏高
数据来源于DataDance
数据来源于DataDance
虽然白湖亭商圈整体收入水平不高，但有两个数据却很让人意外。
这一带私家车出行占比居然达到83%以上！多少颠覆常规认知。
虽然白湖亭周边交通比较发达，但毕竟是远离市中心。私家车是出行的主要交通工具。
这一带*迁拆**量比较大，除了大量的外来务工人员外，本地*迁拆**户数量也不少。
在私家车占有率越来越高的今天，白湖亭用私家车占用率宣示了一部分人隐性的经济实力。
还有一个消费水平数字。中高消费人群占比72.16%。其中高消费占比37.27%。
说明虽然高收入人群不多，但消费水平不低，说明了什么？
首先从人口年龄分布上看，18-44岁人口占比很高，特别是25-34岁人口占比居然达到35.93%。
数据来源于DataDance
25-44岁之间，分成两个阶段，前半段是年轻人，很多年轻人是 月光族 ，赚多少花多少，后半段是 上有老下有下，为家庭消费支出比例较大 。
同时，从人口结构中，71%的已婚率来看，这一带常住人口的家庭结构也较为稳定。
年轻人消费水平不算低，稳定的家庭结构也是造成消费偏高的一大因素。
结合此前分析来看，收入整体偏低，消费整体偏高，对SM广场的商业业态提出假设：商业业态要尽量亲民、亲子，业态水平适合中间路线，不能高也不能低。
数据来源于DataDance
但是“高不成、低不就”的商业业态又会显得尴尬，如果照此运营，铁定成不了全城商圈，一旦定位地域商圈，必然又面临周边现有商业业态“围剿”。
相信这个难题，应该早已摆在SM广场运营方的提案上。期待SM广场未来能有出其不意的一整套解题方案。
楼市里一小块“压舱石”
白湖亭一带有大量安置房小区 图片来源于网络
据安居客网站显示，仓山区10月份二手房挂牌均价为24746元/㎡，而白湖亭商圈19415元/㎡。
DataDance的数据显示，白湖亭商圈三公里范围内二手房均价23505元/㎡。
数据缘何出现如此大的偏差？安居客上的白湖亭商圈范围取值不足半径3公里范围，23505元/㎡的均价，应该是受烟台山片区学区房和闽江南岸江景房影响，拉高了均值。
老仓山学区房和沿江房产是房价高地 数据来源于DataDance
事实情况是，在白湖亭周边，诸多老、旧、安置房小区确实存在大量的“1字头”房源。例如：
2019年建成的黄山新城一区，有91㎡毛坯户型，挂牌价155万，单价1.7万元/㎡；2011年竣工的屿浦新苑97㎡的毛坯户型，挂牌价160万，单价1.66万元/㎡；2009年竣工的盛景黄山78㎡的户型，挂牌价125万，单价1.56万元/㎡。
但同时也有 金色康城、嘉欣庭苑、美域东方、福和御园等小区绝大多数房源均价已经在2.3万左右。
在白湖亭为中心，方圆三公里范围内，DataDance数据显示有229个小区，1525栋楼。可见，二手房源会非常多。
数据来源于DataDance
从产品类型上看，塔楼不多，板楼占总数一半以上,产品结构尚可。结合福州楼市低迷的市场，二手房价短期内不但爬不上去，大概率还会下挫。
白湖亭周边的一手房，有的均价已经逼近3万，有的已经达到3.5万左右，至于性价比如何，大家都有自己的看法。
我的理解是： 房住不炒时代，如果对居住品质有要求，那房子就不仅仅是个水泥盒子而已。
白湖亭商圈在福州楼市里，如同当下的南二环楼市，有股子闯进，但还不够成熟稳重。
SM广场的到来，只是给了白湖亭和南二环楼市一小块压舱石。 水涨船高，水手的前方就是星辰大海，潮水退去，含着珍珠的贝壳也会死在沙滩。