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「五一黄金周」长假期才刚开始不久，本港入境与出境情况、及各行业的销售数据尚未出炉，很多人已急不及待的「唱好」，明显有「造势」之嫌。
由于上年同期正值「第5波疫情」高峰，媒体要「唱好」及「造势」不难，未来几天的数据总会比去年同期佳。但如果我们要客观及认真地讨论，到底本年度「复常」后的「五一黄金周」，与2018年及2019年(即疫情前) 之情况相比如何呢？本港销售额恢复至疫情前的什么水平呢？这才是关键所在。
为何我们一定要与疫情前的高峰去比呢？这是因为我们香港整体的物业价格及租金水平，都仍在疫情前，过去几年来并没有真正调整过来。
举一个例子，香港工商物业(包括写字楼及店铺) 的价格从高位只回落至1成多左右，但甲级写字楼空置率却高达3成。很多大业主情愿丢空物业，仍不肯让价格回落。另外，某些街铺的租金已从「天价」回落，但细看之下，仍属偏贵，绝大部份本地零售商如果要付上这高昂的租金，仍然无利可图。此外，很多业主在通关后都希望可以尽快加租。由于美联储大幅加息，物业投资者的利息成本甚重，绝大部份业主都希望立刻把成本转嫁给零售商。
简单来说，在过去4年以来，香港商界不断吹嘘「明天会更好」，业主则在苦苦支撑。香港物业价格及租金水平尚没有作出具意义的调整，仍只反映着疫情前的盛世。除非「五一黄金周」及未来的日子里，香港零售界别的业绩表现可以犹胜疫情前，否则根本无法合理地支撑香港现时的物业价格及租金水平。
较少媒体报道的是，当香港商界都希望今年的「五一黄金周」将有好表现之际，这两年来不少国际品牌却正悄悄撤出香港。
据悉，将撤出及已经撤出香港的品牌有：
• Line Friends Store (日本品牌，在香港曾有3间分店)• Folli Follie (希腊珠宝品牌，在香港曾有10间分店)• GAP (美国时装品牌，改为网上销售)• Topshop (英国服装品牌)• Victoria's Secret (美国内衣品牌，原签订铜锣湾旗鉴店10年)• Links of London (首饰品牌)• ALAND (韩国时装品牌)• NYX (美国彩妆品牌)• Esprit (时装品牌)• ETUDE House (韩国护肤品牌)Foot Locker (美国波鞋及运动服装品牌，在香港曾有6间分店)
多年来，各大零售品牌来港开设分店，都是为了分自由行的一杯羹。但3年多的疫情却逐渐改变了全世界的消费模式。其一、很多人已逐渐习惯了网购，现在亦有很多海外购物渠道，价廉物美。其二、疫情后，环球经济不景气，各国的购买力大打折扣。其三、疫情后，世界各国都希望透过旅游业可以振兴消费。
关于以上的第2点及第3点，即大家都「莫财」而希望可以靠「劏游客」翻生；香港正面对内地城市及外国的激烈竞争。
现时，零售品牌就算要在亚洲区设立旗舰店，亦不一定要来香港，它们大可以考虑内地各大城市，亦可以考虑新加坡。香港的租金仍是区内最贵，但交通及旅游配套却非常一般；国际品牌萌生去意，亦属情理之中。
此外，因应环球消费模式的改变，不少品牌都转攻网上宣传及销售，并取得不错的成绩。由于香港的租金太贵，在旺区设立旗舰店吸引人流及造势的宣传手法，已开始不合时宜。反而，各大品牌可以利用好网上宣传及购物平台，甚至乎透过直播带货，其网上销售的效率可能会更佳。
疫情后的消费模式已有所改变。过去多年来，香港专做暴发户生意的成功之道已不能持续下去。这对于香港商界，特别是地产界来说，是不得不面对的现实。
03年之时，内地自由行带动本港饮食业、零售业、酒店业及旅游业全面复苏。除了这些行业受惠之外，业主亦可以开始连年加租，经济一环扣一环，最终惠及地产及金融两大板块。
如今，愿意付出「天价租金」的国际零售品牌正悄悄撤出香港，工商物业的租金不继，又如何继续支撑本港的高楼价呢？
文：寒柏