每3-5年房地产会经历一轮波峰波谷，即一个周期。几个周期下来，你会发现手里的钱和能买到的房子变化特别明显。
总房款100万在大连买房，10年前可以选大纺，5年前可以选南关岭，如今只能选金州和小窑湾了。
目前在大连主城区新房市场，单价1.8-3.5万这个区间的房子是最多的，也就是改善项目占据主流。那么刚需购房者不得不外溢。高新外溢到龙王塘和甘西甘北，甘井子外溢到金州……
如果你想买1万左右的房子，你会选哪里？
在大连主城区选1万左右的房子，除了公寓，就剩90年代的二手房了。自住没有问题，升值空间不大。
如果在金普新区选房，金州和小窑湾有点像“老中山”和“新东港”的关系。金州有千年历史，有成熟的生活配套，小窑湾是全新开发建设的商务区，剑指未来，但目前成熟度弱于金州。就像现在很难说“老中山”和“新东港”谁更好一样，金州和小窑湾共进共退。
金州被低估了！
闻闻认为，金州是扎实的、有底蕴的、接地气儿的。就像2020年2月份我说过“万科魅力朗润那个片区价值被低估了”。当时二手房价格14000-15000，仅仅一年多时间，目前该片区二手房单价16000-18000。二手房整体涨价2000-3000要比新房调价3000要难得多。
目前的金州跟当时的朗润魅力很像，各方面基础条件很好，适宜居住，只欠东风。我相信今年年底即将通车的地铁13号线就是一股有力的东风，会带动金州主城区及地铁站周边新房和二手房项目价格提升。
目前金州主城区佳兆业悦璟精装修高层均价10000-11000，精装洋房均价14000。万科翡翠之光二期还没开盘，预计高层约12000-13000元/㎡起，洋房约14000-15000元/㎡起。金州北部生活区力标城市首府，清水高层均价10000，大黑山脚下和山步云谷，清水高层8300-8500。
目前总房款100万能选到不错的新房项目，但几乎选不到洋房了。10年时间，100万总房款没变，但购买力在退变。所以对于刚需购房者，越早上车越好。
金州新房价格变化是缓慢的，那也意味着是健康的。大连每年都以1-2公里的速度在扩容，2021年的速度额外快，因为轨道交通能带火一个区域的出行方式和经济活跃度。
我们拭目以待，明年5月份金州的新房价格会有怎么的变化。