我是『房段子』，您相见恨晚的房产军师，目前已为8800+成都购房者提供了一整套房产买卖的解决方案。
我向来以实战主义，稳中求进，并完全站在购房者的实际情况和需求的角度，辅以我在成都楼市超过10年摸爬滚打的经验，给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。PS：从不接受第三方充值。
昨天花了大半天，陪粉丝去看青羊二区的老破小学区房，杂七杂八的有10来套，所以只能走马观花，看个大概。
先说下背景， 粉丝是预算大概110-120万左右，需求套二或者套三户型的老破小，接受步梯房，会带娃自住，兼顾工作通勤。
看好中间楼层，最好是3、4楼，希望户型方正，设计合理，采光视野良好，安静不吵，也比较在意小区环境。粉丝的孩子预计是2024年9月幼升小，需要至少在2024年5月之前买好房子落户甚至入住。
从观后感来说，的确是线上聊千遍，不如线下见一面。
很多人对青二锦二学区房的认识是模糊的，或者片面的，但真正去好好看房后，会发现差的能跌破自己的认知底线，好的又的确让人萌生冲动。
这里不讨论学区好坏，也不讨论次新商品房电梯房，或者挂户标间公寓，单纯说下我看老破小的见闻，也不具体说小区或者房源。
1、第一套是某医院牙科旁边的一个单位房，1992年，比粉丝年龄都大，但好在就位于1号线文殊院地铁口，不过以后常住这里，也不大需要地铁了？
小区有个挺大的院坝，但属于单位停车场，而这房子其实属于该单位的宿舍，只不过不允许居民停车。要停车需要去外面商场地下室租车位，大概350一个月，具体也要看排量和位置。好吧，爱车至少也还算有栖息之地了，其实周围很多老房子都是这样的办法，交警来得勤快，有些小区有停车位的，都十分紧张，考验技巧，还往往需要排号等车位。
房子是正常的T2步梯房，在5楼，没有电梯，爬得我气喘吁吁。进入房子后，一片破败既视感。 其实破败没关系，粉丝本就是预留了一些装修款，最终要全部翻新重装的，所以不想为装修溢价1分钱，甚至觉得“越烂越好”。
这户型本来是标准套二，但是把客厅改为了第三个卧室（这在老小区里很常见），也就意味着没有一个正常的客厅餐厅，大概5平方米的过道，很闭塞。
当然，这种老房子也意味着卫生间非常小，大概2平方米，很憋屈。
比较吵，因为楼下有邻居在装修，也有单位（非住宅）安装电梯的，加上主干道噪音，简直不摆了。
还好喊价不算高，基本列为备选中的备选。
下楼的时候遇到另外一户人家开着门，小区正在翻新水管入户，去看了下他们的装修，基本也算麻雀虽小五脏俱全，年轻人装修后，颜值一下就上来了。
这家孩子还在读幼儿园，从套三改回来套二了，孩子和奶奶睡儿童房的高低床，只要老人睡觉不打呼噜，倒也还算可以，客厅既视感也出来了。
但客观地考虑，从户型格局，到噪音楼梯，还谈不上心动，只能说是我们看的房源里很正常的状态。
出了小区后，旁边有另外一个小区，相对次新，1楼抬高了一点，地下还给每家预留了仓储，小区有部分楼栋安装了电梯。户型也偏改善，落地窗，大阳台，小区内可以停车，但是满满当当，车挨着，看着都肝颤。
当然，更肝颤的是超预算很明显，所以只是逛一下就走了，但这也深深刺激到了粉丝，后面再怎么看，都不香了？
以下是隔壁又贵又新小区实拍欣赏：
△隔壁小区的大户型、停车位及电梯房
2、第二套房在区政府旁，安静不吵，但整体画风就走偏了，像一个大杂院，进去后有一个很深的天井，瞬间有点香港的九龙城寨感觉，鱼龙混杂，租客众多。
一层一层地爬到5楼，大门有问题，还把钥匙折断在里面了。
关键是走廊的栏杆腐朽不堪，小孩子天性好动，危险指数很高，天井对面4楼看到有另外一家对防护栏做了不锈钢改造，但也不保证小孩在其他楼层奔跑的时候出问题，所以好感度骤降。
△难以忍受的九龙城寨
后来中介同事带着一箱工具上来（熟门熟路，看样子不是第一次*锁撬**了），倒腾了下又打开了，进去后发现户型还算方正，标准套二格局，也有单独客厅，厨房很大（7平方米），但是卫生间和淋浴间是分开的，也都非常小，算是奇葩另类的设计（不过在老房子里这类产品也常见）。
这套房报价很低，装修很差，对粉丝来说预算就很充足了，但是九龙城寨既视感，安全性再加上卫生间、淋浴间的奇葩设计，直接被否定了。
3、第三套也在这附近，走路没多远就到了，听说以前是xx单位宿舍房，所以整体小区的维护品质和感官还挺好。
这一套有基础装修，不嫌弃的话，可以马上搬进来自住，房东本来是打算留给孙子读书的，但后来想了想还是跑路为妙。
主要还是住够了吧，一辈子都焊在这里。
一东一西的两间卧室不小（朝东主卧18平，甚至可以放下两张床），朝西的其实以前是客厅（严格来说这房子是套一格局），后来房东不自住，就改为了套二，目前正在出租。
这也导致了客厅和厨房就很狭窄，电视沙发别多想了，能放个饭桌都挺难，还得是一侧靠墙，三口之家勉强吃个饭。
卫生间也非常小，厨房很狭窄最多只能容忍一人操持。
不过房东比较爱惜，整体来看窗明几净，再加上房龄相对次新一些（2005年），粉丝的同事也住在这个小区，所以有天然的亲切感。还有在基装的基础上，如果后期改造，成本会小很多。
这套房子报价110多万，单价都2万多了，粉丝觉得稍微贵了点，加上没有客厅，厨卫较小需要改造，也是满满的槽点，暂且列为备选。
4、第四套在青龙街，格局和第一套很类似，也是牺牲了客厅，把套二改成了套三，与此同时，淋浴间和卫生间也分离开来（干湿分离状态）。
装修就基本等于没有装修，厨房也需要好好改造下，小区的环境很一般，比较吵，大门只能容许电瓶车进出。
但有个好处，就是离粉丝的上班地点很近，基本是无缝衔接，但工作的事，也不是一般自己就稳定在这里，谁说得清呢？
这套房子面积大一些，报价120万出头，大家对它的印象不是很深刻，主要还是觉得很局促，从大门到楼梯到巷道都很局促。
5、第五六七套房来到守经街，别看其貌不扬，但是里面非常大，绕来绕去的还很容易迷路。
小区里密密麻麻停车车辆，挪车都头痛，而且还要排号。里面有一处荒地，据说是民国时候失火，后来一直废弃，也不清楚有啥故事。
△电梯又是隔壁小区才有的...
第五套从户型来看，是正经套二（客厅隔出来一个卧室），厨房卫生间都还挺大，甚至还有个浴缸，报价也还合理，只需要100万多点。
但问题在于什么呢？
一二楼是一些商业性质，居民自己开店，保健养生之类的， 房子位于三楼，是连廊式的，一层拉通了很多户，主卧的隐私性很差，外面就是行人，虽然可以种花种草，但是主卧几乎一览无余。
这种也算是开了天眼了，内心排名自然不高。
第六套也是绕来绕去的，差点找不到路，两个卧室分属东西，还带阳台，视野采光挺好，面积也不小，但是卫生间小，开放式厨房，客厅餐厅不明显，还有个鸡肋的储藏室。
总价倒是便宜，不到100万的套二，但粉丝自己还是很清楚，核心目的还是要好的户型。
第七套更加隐秘，我都被绕晕了，最后来到后面的一条巷子里走进去。算是标准套二，也有客厅布局，但是卫生间非常迷你，目前处于出租状态。
房子在二楼，本来外围应该还有采光的，但是被1楼的人搭建上来，完全遮挡了视线。
老小区，管理不善，对违建也多存在于口舌之争，想到以后会扯皮继而联想到小区氛围，粉丝直接打退堂鼓。
6、第八套是万和路绕进去的一个小巷子，本以为小区挺气派，还有院坝停车，外加电动大门，没想到是隔壁的单位用地。要想进去这一套，得先从一楼守门+看停车棚的门卫家里穿过去。
又黑又臭，油烟味很呛。
一二楼是其他产权，只有走廊，三楼开始才有住户，又是那种连廊平台，3楼往上再爬2楼，实际相当于5楼——太复杂了。
这一套有基础装修，也有客厅，但是暗厅，弧形阳台，卫生间很小，厨房尚可，标准套二，报价110多万。
房屋本身的基本面其实还可以，装修算是我们迄今为止看到很不错的一套了，但是平台再加上一楼的黑暗过道，5楼也爬得腿软，不是我们理想中的那种正常房源。
7、我都怀疑中介绝对是先设计了带看路线的，他们专注青二学区房多年，对周边的环境十分清楚，对性价比房源也一目了然。
好房子要压轴，让你对前后的房源，产生强烈的视觉感官冲击，继而“冲动消费”。
第九套，来到红墙国际附近，熟悉这里的都知道，烟火气息浓厚，也紧挨着东小A区和树德实验，上班族也多，吃喝都很方便。
未来的未来，17号线二期的西大街通车，步行只需要四五百米，交通、商业、学区环境都挺好的。
这一套好像是煤X单位房，从美食街绕进去并不难找，旁边已有两栋楼设定为了危房，可能会有*迁拆**动作。
这小区门卫也有，还代收快递，直接进门就是最新的一栋楼，大概是1997年的房子，相对隔壁更老气的楼栋，外立面明显更好，甚至小区里面还有一些绿化，可以安乒乓球场。
这房子是T3格局，走廊不是传统的“W”形状的走廊，这样一直爬楼会很累，而是“Z”字形的走廊，爬一会儿，走一会儿平地，再爬再走，这样相对轻松。
4楼不高，但是走廊漆黑。
这套房是很标准的套二格局，客厅是正经客厅，但是正对面是隔壁楼栋的墙壁，以前长满了爬山虎，但是后来从根部切断，就慢慢枯萎了，所以现在客厅视野谈不上好，大概就几米的楼间距，只能说并不楼挨楼，也不担心隐私问题。
△客厅对面几米就是隔壁墙面，侧面有小区绿化
两个卧室紧挨着，套内分别有10平左右，主要是可以享受隔壁小区的中庭绿化，比较赏心悦目，卫生间和厨房也比较方正，尺寸也还不错，除了看户型图觉得套内不高的话，确实找不到什么大的毛病。
房子也有一些基础装修，但依然还要翻新，看墙壁贴满了孩子的奖状，目前去外面读初中了，有种书香门第的既视感。
房东之前连降13万，所以最近才有一些带看，目前报价120+，粉丝觉得理想的状态是110万上车。
总价略高，外加客厅阳台正对爬山虎墙壁（担心风水上有无问题），走廊长而黑，算是它的问题。
但户型的确挺好，采光视野都没问题，而且相当安静不吵，我想又是很大的优势。
对了，这套房还要10月份才满五，所以为了节税，只能约定到时候过户，不过粉丝倒是等得起，就是怕中间出什么差错。
8、第十套，也在这附近，严格来说属于医院的单位房，小区有几个出入口，其中之一就是医院的大门。
小区整体规模还可以，有好些楼栋，有一些绿化环境，但是也沾满了“XX科室请走XX”这种引导语，让人置身医院大环境一样。
不知道临近医院，在风水上或者流通性上是不是又是一个槽点？
这套房位于5楼，爬楼梯累得够呛，粉丝家里还有六七十岁的老人，我都捏把汗。
但有一说一，不论是楼梯间，还是房子本身，都相当明亮，一改以往阴沉的走廊环境，让人觉得开心起来。
这套房也是非常标准的套二格局，厨卫虽然也不大，但至少还过得去，有基础装修，甚至还挺好的。客厅外面的采光视野都很通透，可以说是很难得的户型之一。
主卧和次卧，外面还有拉通的大阳台，阳台外面虽然临街，但是来往车辆不多，也是比较安静的状态，稍微感受到了城市的繁华了。
家里的实木衣柜茶几都比较多，儿童房的上下高低床也很用心。
所以房东要为装修溢价，目前有人报价120多万，粉丝要排也是第二组，所以砍价空间不大。
这对粉丝来说，就有些尴尬，虽然基装是有，但不至于完全达到自己的装修要求，门窗厨卫翻新改造是必要的过程，这样一来二去，最终加上税费中介费，可能要超预算10来万。
粉丝其实很心动，但也发乎情止乎礼。
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△青二典型老破小界面
其他也杂七杂八看了一点零散的房源，但槽点太多，就不多说了。
最终说到底，粉丝最喜欢的还是第九套（客厅对面爬山虎）和第十套（医院单位房，爬5楼）。
没有绝对完美的答案，这两套价格也不是很让人动心，但的确是优中选优的答案了。熟悉片区的中介，今天筛选的10套房，其实都已经是整个系统里，比较满足粉丝预算和需求的顶尖房源了。
回来的路上我分析了下，当前这两套房子虽然不是很完美，但是第一回去跟家人商量，老人是否接受或者信风水？第二是尝试砍价，砍到满意的价格后直接上手并无不妥，但不刻意或者急于上车。
最近成都二手房市场成交热度不错，对房东来说也是一种“激励”，好的是有一些好房源会上市，坏的是也会趁机涨价拉高出货。
另外5月之前是一年落户入住的高峰期，尤其应对23年9月读书的家庭来说更是如此，目前3月底4月初，买家存在竞争，而一旦翻过5月后，年中就会淡下来一些。而且考虑到年底的传统楼市淡季，到时候价格往往会更好谈判。
但也要注意到，老房子的房源本来就少而且零散，成交具有偶然性，另外刻意拖到某一节奏，不一定会持续有好房源挂牌上市。
所以我建议是最后两套房，好好谈，价格合适，比如110-115-120万的段位，入场也没问题。
如果实在谈不拢，那么考虑到其实还有13个月的买房周期，也可以接下来好好等待同小区同户型以及关键的，更有性价比的房源。
锦二青二老房子是很多，我可以说90%的都是烂房子，但不代表完全没办法找到好房源，线上结合线下，实地走访探寻，再寻求一位资深经纪人的帮助（尊重辛苦付出），我想学区和自主的兼容，是能达成统一的。
都看到这里了，各位看官，不妨说一下，如果是你来选择，这10套房，你更倾向于哪一套呢？
PS：由于粉丝隐私和买房的竞争需求关系，请勿打听具体房源和中介信息，以免干扰粉丝正常买房流程，感谢大家。