通过经营不动产租赁业务可以申请经营管理签证吗？
咨询办理经营管理签证的客人中最常问到的一个问题就是买房收租可以办理经营管理签证吗？
首先在这里强调一下，以投资民宿，旅馆及酒店等带有经营性质的不动产申请签证是没有问题的，上述类型不在本文的讨论范畴。本文主要探讨的是以不动产租赁事业办理签证的情形。
先说结论，在满足某些条件下，以不动产租赁事业获得"经营管理签证"是可行的。
满足某些特定条件可以简单理解为日本公司的业务需要满足稳定性和可持续性的要求。
具体条件说明可以参考下面的3个要点：
要点1 以不动产租赁为主营业务，所获得的收入足以维持在日本的生活。
经营管理签证要求通过公司的运营获取收入。如果将不动产投资本身视为公司主营业务，就必须通过房地产投资获得足够的收入和利润。
那么足以维持在日本生活的收入是如何界定的呢？
如果是以不动产租赁产生租金来维持在日本生活的话，公司需要投资一定规模的不动产，才有可能获得经营管理签证。除了法人自己的薪酬外，不动产租赁运营中还会涉及物业管理委托费用、固定资产税、火灾保险、办公室租金和雇用办事员的人工成本等。此外，在公司年度决算中，建筑物的折旧费用也将计入支出。上述这些支出费用必须由房地产租金收入来支付。
如果假设包含上述费用在内的企业年支出为500万日元，不动产每年租金收入必须超过500万日元，则可以认定企业的稳定性没有问题。 以房产收益率为4%来计算，则需要投资1.25亿日元以上的收租物件才可能达到平衡。再加上收益房产如果户数较少的话，有1-2户退租也会造成较大的收入损失。以上述收益模型参考的话，投资1.5亿日元以上的收租物件才可以称得上稳定。
换句话说满足上述条件也就是满足企业经营稳定性的要求。
要点2 过去有不动产投资的经历，未来继续从事日本不动产投资及租赁业务。
对于完全没有房地产投资经历，并希望以不动产投资作为主营事业是很难获得经营管理签证的许可。 经营管理签证是必须确定为"具有业务连续性"才能获得的签证。 换句话说，"过去的经历"对于确定业务是否持续至关重要。另外，如果公司希望未来在日本继续投资不动产，也是业务连续性的一种体现。
换句话说满足上述条件也就是满足企业经营可持续性的要求。
要点3 多业态经营，减轻不动产投资初期资金压力
如要点1所述，经营房地产业务需要大量的初期投资。然而，从现实的角度来看，不是每个人都能拿出超过1亿日元的前期投资。
因此，我们建议在经营房产租赁业务的同时经营其他业务。通过多业态经营，企业也可以对冲单一事业风险。例如，你可以在经营房产租赁业务的同时经营贸易业务或旅游服务业等。这样也可以一定程度减轻初期投资的资金负担。从获得经营管理签证的角度来看，也是有利的。
换句话说满足上述条件会加强企业的稳定性与可持续性。
日本不动产相关行业类型参考
(1) 不动产长期租赁业务类型
至少购买一处以上长租收益房产，并满足扣除管理费和房产保险费等各种费用以外，可以确保满足作为申请人的法人工资收入。还应注意的是，在公司持有房地产时，每年都要缴纳固定资产税，另外建筑物也有一定比例的折旧费用这些支出都会体现在企业的年度决算报告中。确保不动产租金收入可以覆盖上述支出是经营管理签证能否正常延续的重要参考。
(2) 不动产短期租赁业务类型
在日本购买或租赁民宿、旅馆及酒店等经营性不动产，并从中获取收益。
(3) 不动产物业管理业务类型
除不动产租赁业务外，还可以开展不动产管理业务，如签订 "定期清洁 "和 "维修保养"等的管理合同（具体业务的开展需要雇用兼职人员）。持有经营管理签证的法人自己是不可以从事实际工作（现场劳动）的，这不属于 "经营管理 "工作的范畴。 如果事业计划书是通过"物业管理"来获得收入，申请人不可以自己进行这些工作，而应该雇用员工或将工作外包给其他公司。
(4) 不动产中介业务类型
在进行"土地买卖"或"房地产交易经纪业务"时需要获得"宅地建物区取引业者免许证"。在设立公司并申请经营管理签证时，在公司的经营范围及事业计划书中说明是可以的，但请注意，实际开展业务时，必须要具有"宅地建物区取引业者免许证"才可以。