塞浦路斯似乎是世界动荡地区的一片美丽绿洲。成千上万的人为了寻求阳光、更低的税收和金钱而移居到塞浦路斯。

塞浦路斯房产

2021年底，欧洲和塞浦路斯的经济从两年来的过山车般的*锁封**、股市创历史新高和通货膨胀加剧中逐步复苏。一年后，供应链中断的情况就不那么严重了（例如，全球集装箱货运指数从9304美元下降到2404美元，下降了74%），股市下跌（例如，标准普尔500指数从4750美元下降到3800美元，下降19.5%），通货膨胀似乎已达到8-9%的峰值。乌克兰和相关的地缘变化，欧盟迅速从俄罗斯转变为其主要能源供应国，以及利率的上升，都导致（而且仍在导致）资产类别的风险大幅重新定价，特别是那些高杠杆的资产（如房地产）。

这种重新定价将在2023年继续，特别是随着其他投资机会越来越具有吸引力。

我们的分析将分为两个部分：建立一个评估框架，然后用它来分析塞浦路斯。 更高的可支配收入、人口扩张、更宽松的*款贷**要求和更低的利率都有助于提高房屋价值。 与住宅房地产类似，商业地产的价格往往会随着GDP的增长而上涨，而当利率和其他投资回报率更高时，商业地产价格会下降。国际投资者对住宅和商业房地产行业的房地产价格动态都有影响。考虑到以上内容，让我们展望2023年的每一个驱动因素。

由于通货膨胀和利率上升，可支配收入可能会降低。信贷条件全面收紧，抵押*款贷**、开发和投资的利率也在上升。另一方面，由于 来自乌克兰、俄罗斯、白俄罗斯和其他国家的移民导致某些地区的住宅租金和价格飙升，人口大幅增加。

海外投资者的涌入，特别是来自黎巴嫩和以色列的投资者，也导致某些房产类型（主要是拉纳卡的小型住宅和旅游设施）的价格上涨。

关于商业地产，国内生产总值继续增长，但利率和替代投资回报率较高，投资房地产以获得收入回报/资本增值的吸引力已经降低（例如，塞浦路斯政府10年期债券的收益率目前为4.2%，希腊和塞浦路斯的银行正在发行优先和二级债券，提供7.0-10.0%的息票）。上述数据表明， 当地房地产市场增长的主要驱动因素可能是人口增长、海外投资和粘性供应（需要2-4年才能增加有意义的存量） 。

不利因素是可支配收入下降和利率上升。由于这些“紧张关系”，假设将发展一个两级市场是合乎逻辑的，正如利马索尔和帕福斯已经存在的那样，在那里，某些房产只针对外国国民建造/销售。这里的主要问题是，这些外国人是否会继续称塞浦路斯为他们的“家”，以使这些价格在中期内可持续。可能的答案是肯定的，因为当地的商业环境和ZZ稳定（考虑到该地区正在发生的情况）以及“从任何地方工作”的经商方式正在为塞浦路斯带来好处。重要的是要强调“粘性供应”是如何导致价格上涨的，随着更多项目的宣布（特别是在西利马索尔和拉纳卡的部分地区），这种情况可能会在中期发生变化。

自2008年住房危机和2013年银行业危机以来，新建住房的建设尚未完全恢复，住房供应仍接近历史低位。这种紧张的库存使得许多人，尤其是首次购房者，买不起房子。此外，近年来以极低按揭利率购房的人仍在原地踏步，进一步限制了整体住房供应。

过去十年人口增长（2011-2021年增加85000人）、2022年乌克兰导致的入境人数涌入（约20000人）以及来自黎巴嫩和以色列的额外流入（这些不是永久居民，因此没有记录在案，但已经或正在租入房地产）对需求方产生了重大影响。除此之外，还应增加住宅房地产投资者的涌入，特别是短期租赁（既适用于游客，也适用于商务旅行者）。

我们预计塞浦路斯的住房市场不会出现大幅调整，因为经济依然强劲，住房需求仍然相对较高。

事实上， 低供应和强劲需求意味着房价不太可能在不久的将来大幅下降 。然而，未来一年房价增长速度放缓和销售下降的可能性可能会使潜在买家更容易获得负担得起的住房。 我们对商业地产不太乐观 ，在过去一年中，商业地产的替代投资机会范围显著增加。这加上利率的上升，很可能导致短期到中期的重新定价，特别是对较小的单位和过期房地产。对房地产价格的分析到此结束。

对于那些愿意考虑塞浦路斯走向何方的人来说，不妨考虑一下伊格尔斯的歌曲《加州酒店》（Hotel California）中所描述的“塞浦路斯梦”和“加州梦”之间的相似之处。

这两个地方都吸引了寻求阳光、减税和机会的人们，但随着时间的推移，这些地方的现实并不总是符合最初的期望。这些人应该结合自己的实际情况，选择最符合自己需求的地方，没有最好的地方也没有最坏的地方，只有刚好合适的机遇。

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