上周央行再次宣布 降准 ，将于2022年12月5日降低金融机构存款准备金率 0.25个百分点 ，预计将共释放长期资金约 5000亿元 。
这意味着将有更多的资金进入市场，将保持资金流动性合理充裕，支持货币信贷总量增长。对于买房人来说，信贷将进一步宽松，这有利于市场向上的趋势。
上期帮主梳理了京城西部与南部市场适合上车的项目，本期将为计划在东部与北部上车的朋友提供参考。
经帮主地毯式查询，发现在当下的市场环境中，以及今年豪宅、普宅市场冷热不均的特点，很多项目在产品定位时降低了门槛，今年刚需的机会明显多于去年。即使有些项目对外说辞房源紧张，但实际上只要你真心要买，还是能买到的。
01
朝阳区上车机会增加
去年刚需买房人在朝阳区很难受，虽然朝阳区卖了 16宗地 ，但上半年除了最后一个限竞房项目 华樾国际·领尚 外，基本没有第二选择。
10月份， 绿城北京沁园 与 中冶·德贤御府 入市为刚需打开大门，前者以 五环、临铁、6万+ 等综合优势，成为今年朝阳区成交额仅次于中建玖合府的热销盘。
今年， 保利锦上二期、龙湖京能·熙上、京投发展·北熙区 都有刚需产品配比，其中今年第一批次土拍拿地的 保利锦上二期 ，将产品总价降低到 400万 的区间，给买房人提供了上车东四环临铁盘的机会。
虽开盘销售火爆，但经帮主查询，目前项目还有小户型产品存量，后期去化降速应是受市场大势影响。
位于东五环管庄板块的 龙湖京能·熙上 也有小户型，但短板是没有地铁配套。
东坝 中冶·德贤御府 与 京投发展·北熙区 价格均在 8万+ ，单价高对于刚需来说是个挑战，但东坝的规划是朝阳区最具发展前景的区域，地铁配套也在建设之中，因此对买房人的诱惑也最大。
二者区别在于 北熙区 是T OD大盘 ，更靠近未来的东坝新商圈核心， 德贤御府 所处区位相对逊色。
不管如何选择，如果预算在 400万 以下，只能在下表前三个楼盘去淘， 500万—600万 预算，即有约 200万 的首付及月供 2万 左右的能力，选择会更多。
02
海淀北部选择范围大
海淀区的需求量与购买力是全市最强的，在本区没有刚需供应的前两年中，昌平南部市场承接了大量海淀买房人。
当今年 中海滙德里 在永丰推出总价 500多万 的两居洋房产品时，海淀刚需终于迎来了安家海淀的梦想。
半年左右时间，中海滙德里已基本清盘，好在 中海富华里、海开澐颂 两个新盘也有两居产品，让买房人还有机会入住海淀，但门槛已提高至 600万 以上。
两项目差异在于 中海富华里·富园 是容积率仅为 1.5 的纯洋房， 海开澐颂 则是容积率 2.4 的洋房+高层社区，小户型应分布在高层中。价格方面，前者每平米贵 3000元 ，起步总价略高。
入住海淀毕竟需要 600万 以上的购房预算，更多的西北部买房人还是要在昌平落户，这也是北京内卷最剧烈的区域市场。
昌平置业范围基本在北5.5环至北六环之间，覆盖的板块包括 平西府、北七家、生命科学园、沙河高教园区及马池口 ，房价从 6万+ 向外减至 3万+ 。
近日开盘的 北京城建国·誉燕园 是昌平区唯一单价在 3万+ 的新盘，首期开盘就售罄 482套 房源，可见西北部刚需市场基数大，只要价位合适，就不缺上车者。该项目是大盘社区，虽然一二居小户型占比很小，但是只要有 300万 以上的预算，一步到位买三居甚至四居洋房岂不更香。
另一个低单价项目 中海汇智里 是今年昌平区成交套数销冠，目前项目仍有小户型房源，据悉还将于月底推出少量一居改小两居的创意空间，首付仅需 100万 出头，其它房源年底前也将有较大幅度优惠。
此外，预算在 400万 以上、且对轨道通勤有要求的买房人，可关注生命科学园板块的新盘 城建建发·文源府 和 北清橡树湾 ，建发在同板块上一个项目 建发·郡和府 是今年拿地入市新盘中去化最快的项目之一，目前已进入尾房阶段，文源府已入市，依然备受关注。
北清橡树湾 自带红盘基因，尤其在西北部拥趸较多，销售势头良好。
03
顺义刚需主场在仁和
海淀区外溢买昌平，朝阳青年则主要奔向东北方向的顺义区。此外，顺义还承担着疏解东城区人口的职能。
顺义区仁和板块是刚需的主场， 公园和御、路劲御和府 两个在售项目都有存量， 公园都会 则只有约 10套 尾房， 北京城建新项目 尚未入市。
在 地铁20号线（R4线） 一期规划落地后，该区域的交通短板得到了弥补，虽然要等几年后才能运营，但届时仁和板块的商业、教育等规划也将逐步建设完善，因此买房人现在买仁和是最好的时机。
该区域几个在售项目都是洋房产品，周边自然资源与公园配套丰富，宜居属性很强。首都机场临空产业区、中德产业园区等产业未来也能形成支撑，投资也具有一定的性价比。
北部的马坡板块整体规划更整齐，在售的几个项目除 招商中建·顺义臻珑府 外，均主打改善，因此刚需人群买小面积产品只有一个选择。马坡的规划及配套优于仁和，但唯一的问题是距离地铁较远，且无规划线路。
位于顺义区东北部北小营的 金茂北京国际社区 ，则是顺义唯一房价在 3万+ 的大盘，位置远离城区，但有智能汽车产业小镇的规划，项目主打青年社区，凭借低总价、产品品质和独特的社区运营理念，成为北京市场的一支奇葩。
目前，该项目潜在房源充足，只要你能接受，不到 200万 ，就可以拥有属于自己的精装房。
04
通州供需两端皆趋紧
受双限政策影响，通州区市场一直在最严苛的环境中踯躅前行，虽有星星之火，但早已不复当年副中心红利的盛况。
在台湖和马驹桥并入亦庄及解除双限后，对通州区域市场实际上会产生分流，急于上车又没熬够资格的买房人可以选择去台马，好在那两个板块也处于供应紧缺的状况，且由于位置的原因，距离通州主城区及副中心都过远。
目前，通州区新盘供应屈指可数，去年拍了 4宗地 ，除于家务项目外，其它三个项目均已入市，今年首批土拍北投拿了 永顺镇 地块，至今仍未有相关信息。
买房人可以选择的项目有三个，总价门槛最低的 金地北京壹街区 位于宋庄镇，东六环外，无轨道交通配套，但项目为大盘，自有配套商业规划，周边教育、医疗配套有支撑，洋房社区也很宜居，单价 4万+ 、总价约 300万 的价格也够友好，但该项目更适合在副中心区域工作的人群。
金融街武夷·融御 也是大盘，是今年通州区目前的销冠，该项目位于副中心核心区，周边配套成熟，临 地铁6号线 ，基本是通州副中心置业首选。项目还有部分两居房源，但总价在 400万 以上。
碧桂园和世界 于去年拿地，位于副中心南部、环球影城度假区西侧，坐拥 地铁7号线 ，近临京哈高速，交通出行便利。项目为大盘，产品结构比较多元化，小户型产品存量不多了，接近 6万元/平米 的成交价，对刚需来说不低，但也没有更好选择。好在项目周边 3公里 生活圈规划配套比较完善，满足职住平衡比较理想。
第四批次土拍通州区将出让一宗 永顺镇 地块，位于物资学院西侧，靠近通州朝阳交界，临地铁，指导售价 6.6万元/平米 ，该宗地将为通州区供应补仓，但通州区的需求若不能得到外溢支撑，仅凭本区常住人口，还是难以为继。何况，宋庄镇还有多块规划建设用地等待入市。
因此，通州区市场亟待吸引其它城区需求，期待双限政策能进一步得到放松。
注：以上表中统计数据来源于北京市住建委官网（截至11月23日），鉴于怀柔、密云、平谷、延庆等生态涵养区主要为地缘市场，因此不做梳理推荐。