前天（5.9）上午9:30无锡进行了锡经告字[2020]2号土拍，土拍前4宗地就耗时近8小时。
原华庄中学地块（XDG-2019-52号）经过4.5小时竞拍，156轮竞价，最终由旭辉以总价25.98亿元竞得，楼面价17305元/㎡，溢价率达22.66%。
西漳11号地块（XDG-2020-13号）最终由万科以总价12.25亿元竞得，楼面价11998元/㎡，溢价率达9.37%。
西漳12号地块（XDG-2020-14号）最终由正荣以总价10.89亿元竞得，楼面价11344元/㎡，溢价率达10.89%。
新八路二期地块（XDG-2020-10号）最终由旭辉以总价19.46亿元竞得，楼面价15322元/㎡，创滨湖区山水板块楼面价新高，同时溢价率35.23%也领衔今年成交涉住地块。
鸿山实验小学北侧地块（XDG-2020-10号）最终由康桥以楼面价8263元/㎡竞得，刷新了鸿山区楼面价新高。
经开区宅地坚守限价“红线”
自2019年4月无锡重启“限价地”以来，经开区至今共计成功出让7宗涉住地块。其中除了融创四院北侧地块、华侨城和风路地块设有最高限价外，其余5宗地均未设置最高限价。
然而，事实上继阳光城凯发苑北侧地块（XDG-2019-29号）止步于楼面价17987元/㎡（差最后一轮报价突破18000元/㎡）之后，原华庄中学地块（XDG-2019-52号）也未能突破这道坚守了四年的地价“红线”。
2019年至今无锡经开区成交宅地一览
至于京投发展具区路连体地块，由于3宗地体量达37.6万㎡，即便是以底价成交，成交总价也达到了85亿元，这也是无锡目前总价最高的地块。
为什么现阶段对“土地限价”如此敏感，因为近年来无锡尤其是“核心”经开区的“区域溢价”是肉眼可见的。
就在今年4月，无锡市自然资源和规划局公示的一份项目采购需求征求意见书披露了无锡南站（太湖新城枢纽）的存在。
无锡市自然资源和规划局文件公示
该项目是结合未来S2城际线及太湖新城站设站需求设立，将以南站为核心划定面积约10平方公里综合发展区和1平方公里启动区城市设计。
可以预见，这又是一个为无锡经开区进一步赋能增值的重磅项目！
虽然无锡南站（太湖新城枢纽）的具体位置还没有公示，不过网传就坐落在京投发展具区路连体地块附近。
无锡经开区京投发展具区路上盖A、B、C地块区位图
新老品牌开发商重仓布局天一
天一新城作为无锡的热门置业板块，凭借区位、价格优势，区域内住宅销量一度冠绝无锡。但是随着区域内产品的热销去化，曾经的代表项目太平洋城中城（住宅）、万科天一新著、万科天一玖著在去年三季度相继宣告售罄，除了美的国宾府有少许尾盘，板块内新房几乎处于断供状态。
直到2019年5月，碧桂园、德信落子天一，在新房市场补充新鲜血液的同时，同时将天一新城的土地市场推向了新的高度。
碧桂园都荟区位图
就在4月份惠山区楼面价首度破万之后，时隔1个月，德信以楼面价10566元/㎡竞得天一科技城8号地块，再度刷新了惠山区楼面价新高。
而参与本次竞拍的西漳11号地块（XDG-2020-13号）、西漳12号地块（XDG-2020-13号）仅起始楼面价就创造了惠山区楼面价的新纪录。
天一新城供地计划
时隔1年多，万科以再创惠山区楼面价新高（11998元/㎡）这样一种形式重回天一新城，楼面价涨了近1500元/㎡；而正荣以楼面价11344元/㎡的气势首进无锡。
在万科、美的、碧桂园、德信、正荣等众多新老品牌开发商角力下，区域内居住品质也翻开了新的篇章。
山水城成为无锡又一个增长极
本次土拍最抢眼的，还要数新八路二期地块（XDG-2020-10号），14家房企（网传有山水城、新城、金地、中海、新力、金融街、恒大、龙湖、金茂、时代中国、禹洲、长城、美的、旭辉）“围剿”，酣战156轮，最终由旭辉胜出，溢价率达35.23%。
而山水城板块近3年地块周边三公里范围内仅成交了1宗宅地，与新八路二期地块（XDG-2020-10号）之隔的新八路一期地块（太湖金茂逸墅），于2018年7月31日由金茂以楼面价11241元/㎡竞得。
不过，在新八路二期地块（XDG-2020-10号）出现之前，山水城最高楼面价纪录保持者是早在2017年9月8日就出现的楼面价14539元/㎡的信义山水城地块（信义山水嘉庭）。
新八路二期地块（XDG-2020-10号）如此炙手可热，我觉得需要从两个方面来理解。
首先是先天的环境资源。新八路二期地块（XDG-2020-10号）位于滨湖区山水城板块，面临太湖，背靠雪浪山，东沿长广溪湿地公园，西临南泉古镇，拥有得天独厚的自然景观资源。
长广溪湿地公园
区域内太湖金茂逸墅、绿城无锡桃花源、新力朗诗熙华府、信义山水嘉庭都是无锡目前极具代表性的低密产品，是无锡很多改善型需求家庭的选择。
其次是后天的城市规划。在长三角文旅新地标——无锡融创文旅城+无锡物联网核心战略区——雪浪小镇的强强联合下，拉动区域经济，升级区域配套，山水城板块已经成长成为无锡又一个增长极。
无锡融创文旅城
还有一点非常值得关注的是，板块内苏锡常南部高速（在建）预计在2021年建成。这条道路一旦打通，不仅马山可以登陆滨湖区（太湖湖底隧道是苏锡常南部高速的一部分），形成整个无锡交通的闭环。
苏锡常南部高速
另外，为上海、苏州、南京等周边城市新增了一条直通山水城的高速通道。届时，一方面凭借优质的山水资源无锡周边城市人群，促进旅游、度假等休闲性消费，成为长三角的“人群聚集地”；另一方面，基于无锡是长三角“房价洼地”，符合无锡周边城市置业人群外溢需求的选择条件。
改善乡镇板块居住品质
自去年乡镇板块吹响“崛起”的号角之后，今年乡镇板块以钱桥、前洲、玉祁为代表踏入了新一轮节奏。
曾在很长一段时间里，鸿山板块的房地产发展缓慢，近三年来也只有融创枫丹御园、鸿坤理想湾等少数项目在售。直到2019年底，融创枫丹御园宣告售罄，鸿山板块新房市场一度处于断供状态。
融创枫丹御园
好在2019年鸿山板块引进了路劲与金融街两家知名地产开发商，大幅提升区域开发品质。
2019年7月，新吴区鸿声苑西侧地块（金融街金悦府）由金融街以楼面地价7239元/㎡竞得，溢价率9.67%，一举刷新了鸿山板块楼面价新高。
同年9月，路劲从梅村跨界鸿山，定案名为时光鸿著，规划拟打造高层及小高层住宅。
在本次土拍中，鸿山实验小学北侧地块（XDG-2020-10号）在挂牌期就刷新了鸿山区楼面价新高。从容积率≤1.8且层高需≤15层来看，未来或将打造洋房+小高层中高端产品，入市后将与路劲、金融街形成联动与聚集效应。
最后附地块详情：
原华庄中学地块
原华庄中学地块（XDG-2019-52号）位于经开区清晏路与文教路交叉口西南侧，土地面积83400㎡，用途为居住用地，1＜容积率1≤1.8-2.0，建筑密度≤30%，绿地率≥30%。土地出让金起始价为211781万元，起始楼面价14107元/㎡。
XDG-2019-52号地块区位图
交通配套
地块周边路网通达，南北方向有南湖大道、瑞景道等主干道环绕，东西向有清源路、清晏路等。目前距离地块最近的地铁站为在建地铁4号线贡湖大道站，距离地块约1.5公里。
教育资源
华庄实验小学、太湖实验小学、华庄中学、无锡外国语学校、波士顿国际学校、南外国王国际学校
休闲配套
贡湖湾湿地公园、巡塘古镇、尚贤河湿地公园、金匮公园
医疗配套
江南大学附属医院、华清医院、无锡市第二中医医院
西漳11号、12号地块
西漳11号地块（XDG-2020-13号）位于惠山区凤宾路与天昌路交叉口西南侧，土地面积51065㎡，用途为居住用地，1＜容积率1≤2.0，建筑密度≤22%，绿地率≥35%。土地出让金起始价为10970万元，起始楼面价10970元/㎡。
西漳12号地块（XDG-2020-13号）位于惠山区凤宾路与天昌路交叉口西南侧，土地面积38401㎡，用途为居住用地，1＜容积率1≤2.5，建筑密度≤22%，绿地率≥35%。土地出让金起始价为100810万元，起始楼面价10501元/㎡。
XDG-2020-13号、XDG-2020-14号地块区位图
交通配套
地块毗邻地铁1号线西漳站，15分钟直达主城区；周边环伺多条公交，如601路、602路、25路等是通往市区的主要公交线路。
商业配套
太平洋百货、惠山万达广场
教育资源
南师大附中西漳中学、天一实验小学、天一实验幼儿园
休闲配套
西漳公园、雨人岛公园、无锡欢乐水世界
新八路二期地块
新八路二期地块（XDG-2020-10号）位于滨湖区新八路与南横街交叉口东北侧，土地面积90726㎡，用途为居住用地，1＜容积率1≤1.4，建筑密度≤30%，绿地率≥30%。土地出让金起始价为143910万元，起始楼面价11330元/㎡。
XDG-2020-10号地块区位图
交通配套
地块距地铁1号线南延线（南方泉站）约1公里，距环太湖高速南部通道的南泉互通2.7公里、在建的缘溪道出口2公里左右，出行非常方便。
商业配套
融创文旅城、麦购生活购物广场、华润万家等大型购物中心
教育资源
无锡市滨湖小学、无锡市滨湖中学、无锡市湖滨中学、江南大学等学校，地块西南侧规划一所12班制幼儿园
医疗配套
无锡市滨湖区中医院
休闲配套
长广溪国家湿地公园、雪浪山风景区、太湖等景观资源丰富
鸿山实验小学北侧地块
新八路二期地块（XDG-2020-6号）位于新吴区鸿山路与锡协路交叉口东北侧，土地面积905242㎡，用途为居住用地，1＜容积率≤1.8，建筑密度≤30%，绿地率≥35%。土地出让金起始价为123400万元，起始楼面价7198元/㎡。
XDG-2020-6号地块区位图
交通配套
地块周围路网发达，锡梅路、泰伯大道、飞凤路以及S19高速出入口环伺四周，近期启动实施无锡在加快推进长三角一体化长江公路—飞凤路快速化与312国道改造方案。
商业配套
地块北侧拟打造约11万方的大型商业综合体、睦邻中心、大型菜市场
教育资源
无锡泰伯实验学校、鸿山物联网实验小学、无锡后宅中学、无锡后宅中心幼儿园等优质学校。另据悉，鸿山近期积极导入优质民办教育资源，计划引入金桥集团配套教育，除将开设幼儿园、小学和初中九年一贯制学校外，还将首次建设无锡第一所民办高中。
医疗配套
无锡新瑞医院（与上海瑞金医院合作创办）医疗配套设施，南面鸿山医院（二甲）
休闲配套
北面有鸿山森林公园、伯渎港，东面有鸿山省级旅游度假区，度假区内有鸿山十八景及梁鸿国家湿地公园、中华赏石园、鸿山遗址公园等著名景区。