问题：

我公司将自持房产（老项目）出租给一家企业从事生产经营。双方租赁合同约定，承租方逾期未支付租金将按规定支付违约金。目前，我公司已收取到该承租企业所付的违约金3万元，对方要求开具发票。

请问:（1）如果我公司就上述收入开具发票，那么收承租方违约金需要计缴房产税吗？

（2）账务该如何处理？发票又该如何开具？

解答：

（1）根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）规定：销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。

价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：

（一）代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。

（二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。

根据《增值税暂行条例实施细则》第十二条的规定：

价外费用，包括价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费。但下列项目不包括在内：（一）受托加工应征消费税的消费品所代收代缴的消费税；（二）同时符合条件的代垫运输费用；（三）同时符合条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费；

（四）销售货物的同时代办保险等而向购买方收取的保险费，以及向购买方收取的代购买方缴纳的车辆购置税、车辆牌照费。

根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第三条第3款规定：房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

可见，房产出租方收取承租方的违约金在增值税规定中属于应并入销售额的价外费用，而在房产税规定中房产租金收入不含违约金，因此，贵公司出租方收承租方违约金不用计缴房产税。

（2）关于违约金的会计处理，企业收取违约金，属于与企业正常经营活动无直接关系的收入，按会计准则要求，应作为营业外收入处理。

贵公司收取违约金3万元，应缴纳增值税。由于增值税是价外税，贵公司应缴纳增值税30000÷（1+5%）×5%=1428.57（元）。

贵公司收取违约金3万元，会计处理为：

借：银行存款30000

贷：营业外收入28571.43

应交税费——应交增值税(销项税额) 1428.57

关于发票开具，价外费用*票开**编码选择应按所销售的货物、劳务、服务、无形资产、不动产适用的商品编码进行选择。由于出租房产为老项目，选择简易计税方法，*票开**时选择适用征收率5%；为了核算等方便，建议在发票备注栏备注价外费用违约金相关信息。

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