最近去了一次龙岗，看了一部分板块的新盘，发现如今东部的房价是真的便宜，买房的性价比很高。
我们一向主张深圳是多中心城市，西部过去是很有热度，但是东部也不能忽视部分板块的价值。
那么，东部现阶段最有价值的板块是哪里呢？
龙岗的坂田和大运 ，这也是现阶段东部房价最高的两个板块。
有意思的是,虽然都在龙岗，但坂田和大运，却成为了龙岗的两个极端。
一个出奇地受宠，一个出奇地失宠。
2021年坂田的工业增加值占据龙岗的 66.38% ，是龙岗的经济支柱；
而大运却成为了龙岗投资建设的核心区域，还成为了官方认定的龙岗中心。
拿坂田赚的钱建设大运，龙岗为什么要区别对待？
原因在于，从位置上看，坂田不算纯正的龙岗血统。
熟悉龙岗的朋友肯定都知道，坂田在地理上距离龙岗大部分区域太远了，压根都不觉得自己属于龙岗。
其实在2016年的时候，深圳市委曾经就提出过12区行政区划方案，和现在的区划相比，多了一个 布吉新区 和 沙井新区 ，其中布吉新区就包括 坂田 。
这说明从一开始，坂田和龙岗压根就不想待在一起玩，后来是因为行政区划改变，才把这两个没关系的板块放在了一起。
从历史渊源上看，龙岗把发展重点放在大运这个亲儿子身上，很合理。
而坂田作为半路收养的养子，只能自力更生。
那么问题来了。
到底是有资源、有后台的大运弯道超车，还是自己闯出一片天的坂田更有潜力？
到底谁才能成为未来东部房价的天花板？
要评估未来的发展走势，得先了解当下的市场。
首先，我们要对比一下坂田和大运此刻的房价。
房价角度有3个维度可以比较—— 指导价、新房限价以及二手成交价 。
第一个比较 二手房指导价 。
坂田的标杆小区，指导价价格最高的是信义嘉御山，为 7.28万/㎡ ；
坂田南的标杆盘星河银湖谷，指导价为 7.07万/㎡ ；
学区最好的楼盘佳兆业上品雅园指导价 5.9万/㎡ 。
坂田部分小区指导价
而大运这一边，大运站旁的颐安都会中央二期指导价 5.21万/㎡ ；
龙岗外国语四大神盘种，指导价最高的是中森双子座公馆，达到 6.7万/㎡ ；
大运核心位置的京基御景中央二期指导价 5.58万/㎡。
从指导价来看，大运的标杆盘多数在5-6万/㎡之间，而坂田的标杆盘都能上7万/㎡， 坂田高于大运 。
第二个比较 新盘限价 。
我们拿核心地段的地块限价来比较：
大运地铁站深铁地块限价 5.08万/㎡ ；
坂田的云望府和联发天境雅居在坂田北靠近产业区，限价 5.9万/㎡ 。
新房限价同样是 坂田高于大运 。
无论是指导价还是新房限价，都代表了是官方对一个片区房产价值的定位和评估， 这说明在官方的认知上，此刻大运的土地定价是不如坂田的。
不过，定价归定价，最关键还是看市场买不买单。
所以第三个要比较的就是 二手市场成交价 。
坂田信义嘉御山最新成交一套87平三房666万，单价 7.5万/㎡；
星河银湖谷最新成交一套87平，单价 7万/㎡ ；
上品雅园最新成交一套84平，单价 7.2万/㎡。
大运方面，
京基御景中央成交一套97平3房，单价 6.2万/㎡ ；
颐安都会中央二期成交一套76平，单价 6.1万/㎡ ；
四大神盘之一的阳光天健城，最新成交单价 8.2万/㎡ ；
从成交价来看，坂田标杆盘现在成交单价在7万左右，而在指导价政策之前，这些楼盘的成交价格在8-10万/㎡之间；
大运如今标杆盘成交价在6万/㎡上下，之前成交价在6-7万/㎡，学区神盘成交价最高8万/㎡，之前成交价8-9万/㎡。
虽然现在坂田的成交单价比大运要高， 但是新政之后，坂田的成交价格下跌幅度比大运猛。
也就是说， 大运的二手价格比坂田更抗跌。
评估板块的房价，相比当下的成交价，未来的价格空间以及价格的抗压能力其实更重要。
政策是最好的照妖镜，在政策挤压下房价更坚挺的板块会更有价值。
在这一点上，大运比起坂田稍胜一筹。
除了房价坚挺之外，我认为 未来大运的房价也很有可能超越坂田 。
我之所以有这个判断，是因为深圳房价一直就有一个规律：
除了豪宅板块林立的南山之外，区域中心的房价始终是一个区内最高的。
福田的房价最高在福田中心；
罗湖房价最高一个是学区地段的翠竹，一个就是坐拥万象城的中心位置，也就是地王、东门这一片。
宝安房价最高是在宝中；
外围区域中，光明房价最高在光明中心区；
龙华房价最高在红山—白石龙地段；
盐田房价最高是在沙头角一带；
坪山房价最高在坪山中心区
以上这些房价最高的板块，都是各区的中心。
龙岗因为面积太大，加上坂田又有华为支撑，所以现阶段是坂田房价最高，但我认为随着东进战略的实施， 龙岗最终也会符合上面的规律。
毕竟深圳始终是一个多中心城市，在关内核心区相对饱和的情况下，只有发展外围中心带动外扩才有未来。
因此外围区的中心接下来将会是深圳重点发展的区域。
另一方面，大运相比坂田还有一个优势就是 更成熟 。
交通上，整个东部绝对的交通枢纽中心 大运站 已经接近建设完成，到时候东部最重要的几条地铁线都会经过这里。
在建的大运站和大运软件小镇
体育设施场馆大运有现成的 大运体育中心；
教育上 香港中文大学、北理莫斯科大学 都在大运；
商业上有 星河coco、龙岗目前唯一一个山姆会员店 ，这些都是坂田的短板。
老实说，坂田现在除了有华为以及一些上下游企业之外，其余所有软件都落后于大运。
深圳和其他多数城市不一样，有产业的板块一定不会差，但是不一定能成为区域房价的天花板。
因为人口密度奇高的深圳根本不缺产业板块， 缺的是配套齐全、居住品质高的居住板块。
宝中、红山片区以及光明中心区的凤凰城为什么能成为区域内房价最高的板块，当然不是因为有产业，而是因为有好的环境、有好的城市界面、有配套！
相比之下，大运相比坂田更有机会成为下一个宝中、下一个红山。
那么坂田现在开始改善界面和配套，能不能和大运竞争呢？
很难！
钱从哪里来很重要，坂田毕竟是养子的身份，龙岗不会突然变性把所有资源倾斜给坂田，没钱又没资源，这怎么做的成？
另外， 坂田不是新区，要想完善配套、改变城市面貌就要旧改 ，所以现如今一个小小的坂田就已经有14个旧改项目。
大家都知道深圳的旧改周期向来很慢，坂田旧改全部完成恐怕还得等10年，10年过后，很多地方的房价恐怕都翻一番了。
坂田和大运，不能单独看两个板块的比较， 事实上，坂田和大运谁能成为房价天花板，决定了龙岗未来的发展道路。
如果还是坂田做老大，那说明了两个问题。
第一， 说明龙岗的产业发展没有新的改变 ，最牛的还是坂田，抱的大腿还是华为；
第二， 说明龙岗作为外围区，还是纯粹依靠核心区发展。
因为坂田的房价能这么高，很大一部分是靠福田外溢支撑的，坂田房价还是最高，证明龙岗房价上涨的逻辑没有变化。
与之相反，如果大运房价成为天花板，那就 说明龙岗房价上涨的逻辑已经不是睡城逻辑，对核心区外溢依赖减轻。
因此，坂田和大运之争，其实是龙岗未来发展路线之争。
深圳如今的规划，就是希望向外发展，让龙岗不再依赖关内，深圳虽然是市场经济的典范，但同时也是一个依赖政策走向的城市。
有政策的支持，龙岗自主发展的权力就越大，龙岗的自主权越大，对大运更有利。