各位老铁，晚上好，欢迎来到王百里的群里，今晚继续讲“包租”......
深漂说，没在城中村住过，不算来过深圳。
深漂说，如果深圳没有城中村，我可能早就回老家了吧。
一线城市的广州和深圳，城中村的数量有很多，分布在各个片区，即使是繁华的CBD区域，金融城区域，科技园区域，也少不了城中村的身影。城中村廉价居住地是无数广漂、深漂的落脚点。
每一个城中村都住着各种各样的人，有在周边CBD工作的白领，头发稀少的程序猿，有风雨兼程的外卖员，有专业摆地摊的小摊贩，有初入职场没有多少钱的年轻人，及其在餐馆、商场、建筑装修工地等地方工作的打工族。
深圳最能搞钱的群体是谁？答案是农民。
不种庄稼只种建筑的农民，靠着密密麻麻的农民房，硬是赚得盆满钵满。
在一二线大城市很多年轻人心目中，有N套房收租的房东就是这样一个形象，手上拿着一大串钥匙，轻松坐收大把租金。终日无所事事，打打麻将，溜溜弯，很多年轻人在疲惫工作之后，都喜欢自嘲“梦想”做个包租公、包租婆。
深圳小学生写作文谈理想：《想当一个房东收租》。
“对于人类来说，没有理想就没有灵魂”，我们家里有很多房子，我有一次看到爸爸，很霸气地在那喊：“收房租”，我很羡慕。
那里面的人一听见就出来乖乖地拿出一大把的钱交给了我爸爸了。
我每次都看见爸那威风的样子，每次去敲门叫里面的人拿出一大把的钱交给了我爸爸，爸爸拿过来就放到了口袋里面去，这真是太威风了。
我在小学里语文差、数学也差、英语也很差，但我还是会数数。我还会去收钱的。还是会去收房租的钱，我知道我不聪明，但是我的记性还是不错的。谁房租的钱没有交，我是记得住的。
房东每次去的时候，都很霸气的就在那儿只要喊几声，里面的人就会乖乖地走出来，让房东进去坐坐，等着拿钱就行了，想到这一点就开心的不得了。
买农民房收租行不行？
1、买农民房收租，不合规。
国家规定农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。同时，农村房屋只能通过租赁才能合法使用，而且租赁合同不得超过20年。
2、买农民房收租，存在法律风险。
风险主要有：农民房存在村民私下违建，*迁拆**补偿困难，无法政府平台网签过户，房产买卖合同可能被认定为无效等。
没有那么多农民房，你不会先做个 二房东 啊！
二房东，是指房东将房屋租赁给第一承租人，第一承租人又将其转租给其他人的人。
承租人在租赁期限内，征得出租人同意，可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。
为什么可以做二房东？
大房东离自己的出租屋比较远，自己不好打理或烦死出租的事情。
大房东房子多，租客流动性大，管理房源和租客觉得麻烦。
大房东家大业大，生意太忙，早已实现财务自由，只想收房租，不想自己花时间打理出租房。
……
大房东干脆找一个长期固定的租客或二房东，自己痛痛快快躺赚房租，其他都不想管。
农民房包租 版本
1、低级包租版本
给亲朋好友或房东打理整栋农民房（原始农民房，缺乏装修或装饰，居住环境较差），赚点水电费，省点房租。
2、中级包租版本
用市场价或低于市场价包租整栋农民房，根据装修和配备家具家电情况，提升租金价格，小投入小收益，自负盈亏。
3、高级包租版本
用市场价或低于市场价包租整栋结构优质农民房（或商品房），通过大投入装修改造，加电梯、改结构、水电改造、消防改造、暖通改造，硬装和软装改造等，然后租金大大高于周边农民房，类似酒店或酒店式公寓。需要10-20年的合同，需要2-3年回本周期。
没有租不出去的房子，只有租不上价的房子。
原始农民房可以租给装修工、环卫工等对租金敏感的群体。改造过的农民房，是今天王百里分享的重点，也是财籽研究院小伙伴们的一种赚钱方式。
现在，大城市流入的租客发生了质的改变，学历越来越高，动手能力越来越弱，居住要求越来越讲究。尤其90后和00后，口袋的钱不多，买房的路漫漫。房子是租的，但生活不是。太低端的城中村房子，很难满足年轻人的需求。年轻的单身男女、小两口上班族，不喜欢没有任何装修配套的农民房。
农民房公寓，介于小区商品房和原始农民房之间，正好满足想好房又钱不多的这个群体，不至于月前交完房租，月末吃土。
装修改造过的农民房，反倒稀缺和让年轻人青睐。网红小姐姐在房子里架着手机，就可以开始直播了，不觉得住的差，大方上镜头，发个抖音、快手、小红书、朋友圈，有点逼格。
大城市的城中村交通便捷、配套完善，成本合适，适合小白二房东上手。
王百里的一个小伙伴阿飞在城中村好不容易找了栋5层步梯楼，租金9千，装修期1个月，和N个月免租期，交1.8万的押金，等装修期过了才开始支付租金。
一般农民房的租户要求并没那么高，装修也不是很难。维护硬装，该修修，该补补，该换换，墙面粉刷；简单软装，挂些装饰物品等；配备家具家电，床，书桌，衣柜、热水器、空调、洗衣机等。
房子可以按套房出租，两室一厅一厨一卫；也可以按间出租，共用厨房和卫生间。
原始农民房，升级酒店式公寓，拎包入住。
1、改造前单价：单间出租均价1000。
2、改造后单价：单间均价1500，带家电；
出租整套两室一厅一厨一卫，不足3000。
3、改造成本：每个房间为2000-4000。
十天到半个月，一边搞装修，一边搞招租。
装修期到了，味放完了，房子也快租满了。
阿飞把房租交给房东，利润和押金都拿到手。
阿飞牛叉叉的操作套路，俺也觉得自愧不如。
阿飞做二房东，通过一纸协议，花点租金和装修费才几万，把房东花上百万建起来的房子租赁权和租金上涨红利收入囊中。
二房东如何空手套白狼？
当你搞的房子多了，跟合作商关系处的好了，家具、家电、装修都可以后付款。包租不投钱或少投钱，借机生蛋，空手套白狼，这事情就玩转了。
包租就是拿房-装修-出租-维护，按方法从一到十，再滚雪球从十到一百。
不过，投资有风险，金融杠杆使用需谨慎，步子迈大了容易扯着蛋。
二房东一直收房，手上现金不一定充足，不过现金流绝对好（因为拿新房源，需要现金，回收成本和拿到利润需要时间）。就拿农民房来说，包租的利润除了租金差，还有免租期租金、房东或租客的违约金，水电统一价1元/度，洗衣服扫二维码付费、代收快递、小卖部卖货等。很多大牌房企或者中介也瞄准了二房东这行当，但多干得没个体好，因为个体灵活、积极、个性、管控到位。
一间房子，能衍生出多少价值？
买卖赚价差、增值利益、租金收益、合法节税、抵押*款贷**等，一间房子能创造的价值，远远超过想象，比任何投资工具都要赞！
做包租公、包租婆是不是一门好生意？
1、别太闲哦，包租一套长租房，根据当地租赁品质需求装修美化一下，转租出去就是一年或N年租房合同，中间基本没啥事情了。每套美化过的包租房实现30%利润是很常见的事情，更高就要看选筹好或装修投入到位了。利润非常可观。
2、OPM，OPM（Other People’s Money)，看过富爸爸系列书的都知道这个概念，用别人的钱，用别人的房子赚钱，几千块租金杠杆房东N百万的房子。借鸡生蛋。
3、躺赚，纯被动收入，区别于主动收入，不干没有钱。
4、投资灵活，包租房子可大可小可贵可便宜，整租或分租，装修可贵可便宜，可长租短租，押一付一或押一付三+中介费+装修成本，就可以启动，做好一套再做下一套。即是预算适中。
5、慢慢来比较快，人生就像滚雪球，最重要之事是发现湿雪和长长的山坡。从1间到10间，从10间到100间，获得每月持续稳定的现金流和租金溢价。1间2000 ，10间20000 ，100间200000……一生二，二生三，三生无穷……可以持续有效稳定的现金流，可以做大做强。
6、房住不炒、租售同权、 长租公寓 、消费升级、政策支持等，风口浪尖，乘势而上。
7、大城市长租公寓成熟，小城市长租公寓一片蓝海，创业不看你的行业有多么高大上高科技，看你的竞争对手有多low ，中介的群租房装修装饰的房子标准低端，老头老太太房东的出租房垃圾、古董堆满屋还来个爱租不租，稍微来点个性化和用点心就能秒杀一片竞争对手。包租房是古老而传统的行业，仍然大多竞争对手弱爆。学过财籽研究院子安老师长租公寓课程的伙伴，都能在当地“吊打”同行。
8、二房东包租就像“猪肉一样”，碰过的人手上都有“猪油”。
去过二手车市场的朋友都会知道，大门口很多写着“高价收车”的小商贩。其实他们不是车商，大部分只是个介绍人。收到车之后转手卖给市场里面的人，也是至少赚个万儿八千吧。
搞二手车是一次性买卖，而搞包租房是长期性买卖。
……
好的，今天分享就到这里，希望对你有所帮助。