每周《立问立答》，奉上摇号热门楼盘独家点评，解答最具代表性的购房问题。欢迎粉丝在文末留言提问。本期期数：NO.303
文 | 《地产小王子》主编 苏阳
近期热门·楼盘短评
▶杭州国际金融中心IFC
▷项目地址：上城区运河东路和钱江路交汇处
▷开盘信息：加推汇东三区5幢9-R1栋共64套，户型204-437㎡
▷价格情况：均价69800元/㎡，精装交付
▷交通贴士：直线距离地铁6、9号线三堡站约300米
短评：它是杭州拥江发展城市封面上的超级综合体，坐拥头排江景与一线运河景观。它是全杭州终极改善客户的目标。唯一的缺点，是太难买了。8位A类人才已经下手了。没有顶格社保就别想了，大概率提前锁定限售。
▶地铁越秀·星缦云渚
▷项目地址：余杭区勾阳路与勾仁大道交汇处
▷开盘信息：加推9、31、45号楼共100套，户型97-128㎡
▷价格情况：均价29090元/㎡，精装交付
▷交通贴士：地铁勾阳路车辆段上盖项目
短评：总体量约40万㎡，配建了小学、幼儿园、邻里中心、滨水BLOCK街区，可以做到自给自足。它的精装限价是29090元/㎡，容积率1.37，产品是高层+洋房的组合。光是账面单价，都比勾庄其他楼盘便宜了3千多。
▶咏翠芳华轩
▷项目地址：临平区绿洲路和顺达路交汇处
▷开盘信息：加推2号楼共64套，户型98-108㎡
▷价格情况：均价22600元/㎡，精装交付
▷交通贴士：直线距离地铁9号线五洲路站约500米
短评：均好性很强，直线距离9号线五洲路站只有约500米。边上就是杭州第三城和复地商业综合体，到万宝城也只有约800米，周边500米范围内幼儿园到初中全都是现成的。总价200万级的刚需，可以重点关注。
精选提问·立问立答
Question 1
提问者▷zmz
老师，你好！儿子儿媳在婚前各摇到一套房，均未交房，大约6月儿子的会交房。届时，社保年限儿媳是4年，儿子是3年。 我想想到时候以后靠独生子落户杭州，夫妻双方与单方落户，以后买一手房有政策区别吗？儿子儿媳出售婚前的某一套房子，是否必须满足以下二个条件，才能再次摇号：一是落户满5年，二是出售房子必须满二年。我们想自住与投资前景好一点，总价600万的房子如何选？靠近杭氧文晖，地铁半小时，是买二手房还是过几年再摇一手好？谢谢！盼回复。
苏阳 ：首先，投靠落户获取购房资格，以目前购房政策来说，夫妻单方落户和双方落户，没有区别，来一个就行。
其次，按照目前杭州限购政策，你的儿子儿媳如果卖掉一套房子想要再买，分为两种情况。只要有一方落户满5年，那么就可以立刻在限购区买房。如果落户均不满5年，那么只能在施行差异化限购区的偏远板块买房。另外，出售房子的时长只涉及税费缴纳，以及无房户认定，不影响限购资格。
如果有投资的需求，建议还是以摇新房为主。总价600万，预算稍显尴尬，核心区域都是大户型有点够不上，买边缘板块又稍显浪费。想要靠近杭氧文晖，推荐关注嘉里·馥源庭、西房·宸鹭晴语轩等等。
Question 2
提问者▷畅想
夫妻有一方刚落户，杭州社保只有三个月，可以买哪些区块的新楼盘还是只能买二手房？预算400万左右，85-100方，要求交通便利点，好出租。余杭，临平，富阳不考虑，求推荐。
苏阳 ：刚落户且杭州社保只有3个月，你们限购1套二手房，也可以买执行差异化限购区的区域的新房。差异化限购区包括钱塘区5个街镇、余杭区5个街镇、临平区7个街镇、萧山区17个街镇以及富阳区全域。
如果你们不考虑余杭、临平，那么就只能考虑萧山、钱塘的差异化限购区。可以关注下沙的绿城·燕语春风居，限价30500元/㎡，地铁商业各种配套都有，靠近大学城会相对好出租。萧山区可以关注蜀山、新塘街道的楼盘。
Question 3
提问者▷Ming Cai
目前住房有学区，市中心，户型好，但是回迁房15年房龄，不会升值，在想要不出售？另外有一张房票，顶格社保，考虑投资，是买小户型中低总价还是大户型高总价？也担心以后卖不掉，持有成本也不少。是慢慢摇红盘，还是入手粉盘？请给予建议！
苏阳 ：如果短期内用不上学区了，回迁房建议还是趁着行情好的时候抓紧机会出货。但凡有心想要置换，那就该果断换掉。
从目前市场上的供需关系来看，现在核心板块的大户型更容易在二手房市场上卖出溢价。保值能力是核心地段的核心产品更强。当然了，每个板块二手房供需关系的不同，也会导致收益有区别。总的来说，想要投资，就注定风险和机遇并存。
如果是顶格房票，建议可以先红盘摇摇看。
Question 4
提问者▷大澍弟弟
小王子，请教一个问题。女主东站上班，男主钱江世纪城上班，孩子今年三年级。住在璞丽东方，户口在西湖区三墩镇，对口三墩小学和三墩中学。一年级时，摇到下沙杭州市实验外国语小学上学，每天接送。因个人原因，打算给孩子转学，但据说民办不能转公办，只能小升初时选户籍和学籍中的一处，所以想给孩子置换一个中上的初中学区，上学用。名下三套房，璞丽东方127方在住，三墩德萃公寓70方出租，海宁侨福127方父母住。目前是这个情况，想置换一下，你看看怎么样比较合适？万谢！
苏阳 ：这两年杭州中考游戏规则每年都在变，个人觉得换现在换初中学区房，略显冒险。一来是政策变动的风险比较大，二来是民转公以后，不好预判未来的学区的变化趋势。
只能说，如果考虑到接送，可以在夫妻两人工作地周边找合适的，方便以后接送孩子。这三套房子想要置换，其实都是可以卖的。相对来说，璞丽东方房龄最新，保值能力更强一些。
Question 5
提问者▷火火
小王子，您好。我是富阳人，工作在滨江，未婚单身，社保5年，非无房户，已满30周岁。前几年，父母全款在富阳买了一套一线江景房高层，大概能卖450万。地段学区交通在富阳非常的好。我想去置换主城区，偏好滨江区地段、交通、学区好点的新楼盘，可是钱远远不够。想问，我现在卖掉富阳房子以后，年底满30岁算无房户吗？如果考虑学区的话，我想婚前置换一套各方面一般的房子合适吗？还是等婚后跟老公一起一步到位？求指点。
苏阳 ：未婚单身，要年满30周岁且名下从来没有过杭州限购区购房记录，才能够算无房户。富阳目前还是全域限购区，只是执行差异化限购政策。你的情况，按照现行无房户认定，目前在富阳有房，即使卖掉以后都不能再算无房户。除非你结婚了，并且夫妻双方名下都无房满3年，才能算无房户。
改善一定得往好了换，越换越差没有意义。按照现*房行**贷政策，如果流水满足要求，你可以直接用450万元做首付，一口气买到滨江区。当然，你的情况也可以等结婚后再置换，毕竟集合两家之力，预算应该会多一些。而且对你来说，现在考虑学区也稍微早了一些。