新年伊始，香港报纸写得最多的还是楼市预测。为什么多，当然是香港市民关心。不过，最关心的不是还没有置业的蜗牛，而是已经有楼在手的业主，而且有楼越多的越关心。
于是，香港楼价高冠全球，但多数人心态依然“患跌不患升”，得以淋漓尽致的体现。
香港的媒体从来就是将楼价升高视为“好消息”；楼价跌视为“坏消息”。楼市，除了是生活的“刚需”，也更是香港的“投资重地”。“持货者”都在观望，在中央密切注视香港“三高”高地价、高楼价、高租金，要求香港特区政府着力解决居住困局，“告别㓥房笼屋”的大背景下，香港楼市是否已经到顶，是否会急转而下，是否会出现2003年楼市崩盘的惨景。不言而喻，一有风吹草动，他们很可能抢先抛售，以免跌价资产受损。
不过，所有楼阶层似乎都在心安理得。第一，市面上楼价大体平稳，而新楼盘还是被疯抢。近日推出的一个楼盘推出部分单位试水，获得十五倍的认购。
第二呢，更具指标意义。那就是这届特区政府的十年建屋计划还是43万个单位，表面看不多不少。实际呢，相当多单位是“纳米楼”，才二十多平米。原来一层楼是8个单位，现在被㓥成16个单位出售。这一来，逼得政府声言要出手制定法例，禁止新建单位面积少于25平米。
香港楼价之高，多有报道，不再啰嗦。一般说法，是“不吃不花，存20年的薪金，可拥有一个小单位”。据国际房屋组织Demographia最新调查，香港再度蝉联全球最难买楼的城市，连续十年成为全球楼价最难负担的城市，是年收入的20倍，比纽约高出近2倍。确是天价。笔者曾经为文指出，香港的青年丧失了置业的希望，对政府怨恨累积，成为了2019年黑暴的政治社会基础。
不过，当下特区政府未来建屋计划还是43万套，总面积不增反减。不过，也给市民一个梦想，那就是等到20年之后北部都会区落成，供应才可以大幅增加。
为什么不是当下就大幅增加？香港其实不是没有地，香港四成的土地被划为禁开发的郊野公园，香港还有大量的海岸岛屿可以填海造地。但是，政府就是避免放出信息：香港的房屋供应很快能够解决。为什么？
笔者相信，为官者这会最怕2003年香港楼市崩盘重现。一朝被蛇咬十年怕草绳，在为官者的思维中，楼市崩盘比㓥房笼屋更可怕。
2003年，香港楼市大跌时催生了超过10万名“负资产”人群。按照彼时香港240万套房产计算，“负资产”者占总购房人口的5%。所谓“负资产”，通俗讲就是房屋单位现有估值低于业主欠银行没有偿还的借贷。当时，有“负资产”忍痛卖楼不再供款，甚至有轻生的。其对香港经济的负面影响，也延续多年。首任特首董建华也被认为提出“每年建屋8万5”的目标，是导致楼市崩盘的原因之一，董建华提前辞职下台也与此不无关系。
于是，直至今日，相当多香港*官高**，还是“宁愿楼价升，不可楼价跌”。
需要强调的是，香港政府使地产业的共同利益持份者。政府的库房收入，大头来自房地产。2019年中建造、地产、楼宇业权等三项与房地产直接关连的经济活动加起来占香港整体GDP的20%，连带相关的行业更难以悉数。香港政府的总收入中亦有一大部分来自于土地房产相关的项目。以2019至2020年度为例，卖地收入便高达1,417.3亿港元，物业税、差饷及物业转让印花税等总共为568.6亿元，而同一年度来自于地产及建筑业的最后评税额约为259.3亿元，总共加起来占该年政府收入接近四成。
不过，现在也有人为董建华的“八万五”恢复名誉，认为建屋量是符合实际需求。对03楼灾，其实借势调整是可以恢复良性循环的。但是接任的特首曾荫权站在大地产商的利益上，在任7年没有新造建屋土地，认为形成土地供不应求的局面，致使楼价节节高升。目前，香港楼价是03年的3倍多。
由此，香港的大地产集团的财富增值是惊人的。自03年以来，地产公司的市值增值总量相当于香港十年的GDP总值。
所以，在香港政府层面和香港大财团层面，楼价“患跌不患升”，是很容易理解的。
还有，香港现有自置物业者占人口的四成以上，其中包括相当数量的“炒楼”者。他们能希望楼价跌吗？
平心静气看，香港对楼价“患跌不患升”的远远多于无壳蜗牛，他们的政治能量也远远大于无屋的弱势社群。于是，对于香港未来的房屋政策，便不得不审慎行事。笔者认为，在不能让香港楼价大跌，又要满足青年人置业愿望，只能中间落墨，香港要学习新加坡的“祖屋”，通过大量兴建不包地价的青年有支付能力的“居屋”。