商品房预售制指的是房地产开发企业将正在建造或即将建造但尚未竣工的商品住宅，与购房者签订合同，由购房者交付定金，并向银行*款贷**支付给开发商，从开发商手中购买房产的交易行为。我们购买期房就属于预售制。
预售制的好处有很多。对开发商而言可以快速回流资金，对老百姓而言在没有那么多钱的情况下可以通过*款贷**提前购买自己的房屋，对地方财政的好处是极大的增加财政收入。
就国内而言，预售制的一个非常大的弊端就是“烂尾楼”。老百姓*款贷**买房后，开发商卷款跑路。老百姓最后房财两空，而*款贷**是个人跟银行之间的协议，所以银行不管你收到房没有，他们要的只是你还*款贷**。不还就上征信，成老赖。所以期房烂尾之后，老百姓就得一边住桥洞，一边还*款贷**。烂尾是一瞬间的事，房贷是三十年甚至更长的折磨。
预售制是我国特有的吗？
大部分国家实行的是现售制，不去做这种空手套白狼的事情。但也有一些国家跟我们一样，像美国、日本等也有预售制。那在这些国家有烂尾楼的出现吗？
美国、日本几乎没有烂尾楼。为什么呢？首先，美国期房预售制度更倾向于保护购房者的利益。与此同时，有极其严谨的交易配套措施，交易过程中的资金都放在公证托管公司，购房期间任何资金的流动皆由该监管公司负责，而且责任划分很明确。
比如在资金支付上，美国的很多州规定，买房人只需要支付1%-3%的订金。开发商把房子建好，专业机构评估合格后，买房人再付剩余房款，全款或者*款贷**都可以。如果房子建好，买房人不想购买，可以选择毁约，当然买房人需要承担一定数额的违约金。但如果是开发商未按质按量按时把房子盖好，买房人可以单方面撕毁合同，并得到一定数额的经济赔偿。
日本的情况也同样如此。相当于老百姓*款贷**的钱是放在第三方管理机构的，房产开发商需要使用自身的资金去建造房屋，或者根据建造进度，一定范围内使用*款贷**，不会出现只建了个售楼处就卷款跑路了。
既然预售制风险这么大，我国为什么不取消预售制呢？
房地产是地方财政的经济支柱，取消预售制，很多开发商没有这么多资金，让他们凑齐资金再拿地建房，很多开发商肯定直接退场，这会严重影响地方财政。
至于老百姓的权益保障，国家早就开始做了。很多房产政策的相继出台，已经取得不小的成效。
尾大不掉，房地产改革只能徐徐图之，一步一步来。
作为老百姓，我们应该怎么规避“烂尾”风险呢？那就是不买期房！