4月11日，花海里（备案名花海云筑）341套房源取得预售许可证，其中324套为住宅。
有网友咨询：这种小户型定位的项目，有什么缺点？
1、
凯佳地产与天俊集团合作的花海里位于江南CBD，户型面积约20-45㎡，总价在42-100万左右，属极刚客群，但是我们认为：刚需一定要三思而行。
首先看部分的一房一价表：
从周边房源来看，这个项目也没什么稀缺性：
福晟拓福广场的几百套商办，三盛滨江国际二千多套商办，他们一层变两层，或者三钥匙入户，相当于近5000套房源，这是来自商办的冲击；
其次周边安置房，有美墩苑等老式安置房，大约在2000套；还有新式这两年交付的安置型商品房，总量在4000套以上。
所以片区无论是租赁市场还是二手房市场，其实都是相对充分，是有利买房市场，具体参考周边二手房价格，周边安置房成交在1.9-2万，45㎡租金在1200-1800左右。
所以这个备案价是没有优势，而且还面临二手流通问题：
2、
这种小户型定位的酒店式公寓，未来在二手房市场会十分难卖，理由如下：
归根结底，是因为没有客户群了。
从2022年五区新房成交面积段来看，50㎡以下只有85套，一年只卖出85套，其中很多还是鼓台的小户型，外围成交比例更低，说明这个市场相当小：
卖给年轻人吗？
问了周边的同龄年轻人，没买房的都在攒钱准备三房起步，而大部分买了类公寓的都后悔了。
当生了娃之后老人过来带孩子，完全不够住。
卖给中年人吗？
自己一间房，孩子一间房，还要一间做书房，就这样都嫌小，当家里来客人的时候还是在想要换一套大四房。
关键的是，他们手上已经有钱了，也实在不用去憋屈地挤在这种房子中。
卖给投资客吗？
小面积的户型在福州确实有市场，但问题是这种一般是带教育资源的学区房小户型有市场，这种类公寓的房子，恐怕连投资客都不愿意接盘。
想来想去，两房的最终归宿只有一个。
出租。类公寓户型在租房市场还是比较受换欢迎的，让年轻人租个两年，等他们结婚，搬走，再继续租给下一个年轻人。
除此之外，我们再也看不到这种户型的未来。
能租却硬要买，说实话，我感觉不划算。
另外酒店型公寓还受到真正商办公寓的冲击，这几年福州SOHO库存相当大，导致售价和租金都起不来。
这个项目居然一栋楼有300多套，可见未来去化程度。
3、
对于刚需来说，这种酒店式公寓，体验感很差：
户型小，无法进行舒适功能分区，功能性不够，使用不方便
得房率低，公摊面积电梯井、楼梯间、公共门厅和过道、地下室等达到33%
私密性差，酒店的格局，标准层十几户甚至二十几户业主。
保值率很差，以会展板块的闽江世纪城克拉公寓为例，从2019年的2.2万，最高点在2.3万，开始一路下降，在2021年跌倒1.8万，在人们都以为是低点的时候，进入2022年继续一降再降，在2023年跌到1.5万，四年跌去8000元跌幅达40%，属于福州最不保值产品。
其实，我们建议开发商还是自己长期持有，作为固定资产，将其装修一下，作为未来江南CBD的长租公寓，出租给片区的年轻人，按照周边行情来看，租金可以从1200、1500、2000、2500等档次，满足片区单身人士需要。
刚需建议：慎入！最好是以租代购！