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提问：雕叔你好，我和我老公都是稳定职业，目前我们在成都有两套住宅（已出租一套老房子一套蜀都16年买）和中港一套60几平的公寓自住，我的公积金3000多每月未用，老公的在还房贷（他是省公积金）我在地级市上班有套小住宅自住，每月收入在2万左右（不含租金），手边存款十几万，请问雕叔怎么规划好一点？因为成都限购，我们打算再买套住宅养老，孩子今年大学毕业打算继续读研究生，还是等孩子工作后再买在孩子工作的城市？谢谢！
回答：首先我建议你把眼光放长远一点，养老房当下并非核心需求，过早买入空置浪费资金成本。另外你们持有的资产不算优质，更应该考虑优化资产配置，提升资产包的增值能力。老破旧和公寓都是不看好的劣质资产，长期看，跑输大盘。建议全部出手，置换一套核心地段住宅，如果置换后还有多余资金，可以考虑利用你孩子房票，提前买入一套，用资产追资产，将来你孩子确定发展城市，可以再出手置换，投资和自住天生就是矛盾的，甚至有职业炒家提出【投住分离】，即买房只为投资，租房自住。所以买之前，请思考清楚，到底是要自住，还是投资。
提问：雕叔你好，成都未来几年三四线城市的房子还能买吗，比如邛崃，还有投资价值？
回答：首先，三四线的房子，尽量不要再碰了。虽然这个观点，已经苦口婆心地说了无数遍，但是最近有很多新人关注，所以再唠叨一遍。那些库存不足，房价已经上涨过一轮的三四线城市，目前有了一个缓冲期，窗口期，想离场的朋友抓紧时间，千万不要幻想短期内还能再来一波行情。那些库存量仍然很大，房价还没上涨的少数三四线，也会有一定的空间和机会，可以尝试去抓一抓，但是千万别堆上全部身家对于一二线核心城市，以及这些城市的核心城区来说，城市化进程远未结束。未来，我们会吸取本轮经验，更加大力地发展我们的高精尖产业。而值得注意的是，这些高端产业所需要的人才，大部分要一二线城市，才能负担得起，才能提供给他们足够的空间和发展机会。所以，未来资金和配套人口的流向，也会更加明显地指向一二线，指向那些拥有高端产业的城市，和拥有高端产业的城区。如果一定要用一个指标，来预判城市房价的未来潜力，那么人口净流入数量，才是最佳的参考指标。人口越多的城市，意味着越高的经济发展潜力，也就意味着越大的房价纵深空间。房价的变化，终归是供需关系的表现。而供需关系的关键因素，终究还要看人口。有人口的地方，房价才有未来！
提问：您好，雕叔！我想请问您，目前县城的4、5线房价还会上涨吗？目前农村乡镇的小学和初中学生都已经开始减少，甚至没有了，都是送到市里去上学了。
回答：四、五线城市短期还是稳定。但如果你投资，你必须考虑一个大问题，未来你的房子成为二手房有没有人买。因为很多四五线城市新房供应量很大，一般都不喜欢买二手房，很可能你买了一套新房子，到时候要出手的时候，却发现没人买。其他人也都去买新房子。所以你必须考虑当地的二手房市场。对住房刚性的需求只能买。因为如果你不买它，一旦价格上涨，你就得花更多的钱。
提问：雕叔你好！能否说说房地产泡沫破灭的可能性大吗?
回答：房地产的市值是约65万亿美元，股市总市值都只有6万亿美元，债市市值大约10万亿美元，人民币存款25万亿美元。可想而知，房地产体量远大于股市和债市及存款余额，一旦泡沬破灭，中国可能面临日本式资产负债表衰退的风险。房地产占固定资产投资比重大，房地产链带动的相关投资占到整个固定资产投资的50%左右，泡沫破灭将造成投资衰退。此外，房地产业杠杆高占金融行业*款贷**余额的30%左右，再加上一些表外融资，占比更高，如果房地产泡沫破灭，将会对金融行业造成致命打击。所以等着楼市崩盘，是非常不切实际的！
提问：雕叔，到底房产证上是写一个人的名字好？还是两个人的名字好？
回答：我觉得，这个要分以下几种情况：1.买的房子，是否有对方父母支助？比如，你跟你女朋友结婚，婚前买婚房，钱是你父母出，写你的名字就是婚前个人财产，写双方的名字，就是夫妻双方财产，写名字相当于赠与给另外一个人。2.如果首付是一方父母出，小夫妻一起还月供，那么首付部分为一个人财产所有，*款贷**和增值部分为夫妻双方所有。3.如果是婚后，父母并没有出钱，都是夫妻双方一起出的钱，即使女方全职在家带娃，男方自己在外打拼，不管房产证上写一个人还是两个人的名字，只要买了房都视为夫妻双方共同财产。所以，房产证到底写的名字，如果婚前一方父母给钱，这个要根据具体情况具体分析，而如果是婚后，都是靠自己买房的，不管是写谁的名字，只要是都是夫妻双方共有财产。总结一下，建议就是，一方父母给钱买房，无论婚前婚后，尽量上一个人的名字，婚后自有资金买房，只上一个人的名字，资产归夫妻双方。业内人士买房时，房产证永远只写一个人的名字，因为一二线城市有限购限贷，刚开始上的名字过多，后期除非还清*款贷**，否则没法去名字，可能被限购，只写一个人的名字，意味着可以多一张潜在的房票。
提问：你好，雕叔！有一个问题要问你，我住在高新西中海国际，附近的有个楼盘就要开盘了43-62平的公寓。有两种购买方式：一种是单价低，不装修，由开发商与一家酒店品牌签订10年包租协议，年收入5个点；一种是精装修，直接交给业主自己经营。请问雕叔：1.没有资格又没好的投资公寓能买吗？2.哪种购买方式更好，包租还是自己租？谢谢！
回答：您好，谢谢您赞赏！您是如何理解返租的？公寓和商铺返租实际上都是一种理财产品的包装。正是因为项目本身没有盈利，开发商才要贴上利息来吸引您跳入坑。本质是它给你利息赚你本金。开发商每年给你5%，连续10年给你，10年后你可以收回它，或者你可以继续，是不是很心动？因为市场上5%的理财产品已经到了顶峰，但天不会掉馅饼，为什么会有一种包租销售模式呢？很简单，因为公寓不容易卖，那么每年5%的高租金回报率是从哪里来的呢？在定价的时候，这种公寓呢已经把销售成本包括在销售价格里面了。俗话说，羊毛出在羊身上，有可能过不到5年，租金就会中断，当你去收租的时候，却发现你签的租约是一家第三方公司，而且已经破产了。
提问：雕叔你好！请问西派金沙，凤起兰庭，还有青云阙可以帮忙分析一下吗？
回答：西派金沙体量比较大，有规模，周边公园和学校也有配备,不足在于地铁，出行不便，而且楼面价16700,实际价格会在3w左右。凤起兰庭，价格确实开得很高了，楼面价12600， 现在卖3.4w这个价格确实高，优势在于绿城风，采光、外立面、户型都有一定优势。周边的老破小是不足。青云阙是龙湖14300拿下的精装现房交付地块，全部是改善大户型，低密,优势在于现房和学区，并且很可能交房即交证。预计开到3.5万，周边优品道四期差不多才能达到这个价位，其余基本还是2万多的价格，单纯从改善产品的角度来说，值得1-1.5万的溢价吗?加上大户型，640万起步价，达到了区域天花板，从投资角度来看，短期已经很难有上涨空间。加上小体量的楼盘，是区域内的贵妇盘，慎重。
提问：雕叔你好！对买房来说一年之中哪个时间段买房性价比最高，是年底还是多久呢？
回答：很多人都会说在“金九银十”买房，但我个人认为一年中最重要的买房月份是十二月和一月，这期间市场彻底萧条。为什么，因为十二月一月，是一年中最淡的淡季。基本上是没有人买房的。我们中国的传统，是春节前不买房，大年夜除夕夜之前，不做任何重大的决策。同时，年末银行新增信贷投放接近于0。这样，就造成了一个绝对的市场真空。因为市场上抛盘永远是存在的，永远会有需要卖掉房子筹钱急需的人群。而一到年底市场上都缺现金流，价格就会降低，也就是说接下来各大开发商为了完成整年的销售业绩，会抓紧时间打折促销。对于购房者来说，是个难得的捡漏机会，年底可以重点关注下，近期开盘的万达华庭无论刚需还是投资都非常适合，
提问：雕叔你好！如果成都房价10年在翻一倍话，保守来算，天府新区现在均是1.8万，2030年时4万？2040年8万，？2050万16万，雕叔您怎样看这个问题？
回答：没有房价10年翻一倍的说法。只有通胀每年12%的原理。新区很多年，并不是一开始买就能赚钱。最早起购买的客户，拉长到今天看，收益也是平均。天府新区的C位，在于2017年翻倍，2018年的高端楼盘陆续进场，2019年底被新一轮行情继续推动。楼市是一个水池，水往低处流，规律衍生的结果是：溢价标的涨幅趋势减缓， 低估标的涨幅趋势不全。如果成都的公允价值是4万。2万标的涨到4万更简单， 4万标的涨到8万更难。不过并不是每个4万地段都涨到8万。
提问：雕叔你好：现在想在成都给孩子买房，可是近期一两年都会空置，您看我们是买有投资价值的公寓还是普通住宅？
回答：公寓一直不建议，许多人投资公寓的理由，是公寓的价格低，租金回报率相对较高。的确如此，一线城市住宅的租金回报率不足2%，而公寓却可以达到5%以上，接近国际平均水平。但问题在于，5%的年化回报并不高，货币基金的无风险利率也有3%左右。更关键的是，买房要的是房价上涨的收益，而不是漫长的租金回报，手里拿着一堆变现能力差、回报周期长的资产，不是什么好事。所以建议买住宅后期流动性更好，如果后期自住的话居住环境也比公寓舒适。要是短期1-2年不住可以空置，如果后期会卖掉或者长持可以考虑简装出租。
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