首先给出两条我对于楼市明确且清晰的判断。
第一，未来深圳及一线城市房价一定会继续上涨，但越来越不好卖了，房价上涨与不容易变现并不矛盾，并且会长期同时存在；第二，房价短期看金融，中期看土地，长期看人口，结局要看政策。
我是爱买房的老岳，关注我了解更多有用的房产资讯。
我们今天来主要聊聊宝安碧海的新房越秀潮樾府 ，看完你就明白这个盘值不值了。
越秀潮樾府位于宝安的碧海片区。关于整个宝安区整体的总结，我在这篇文章里面有详细讲到，预算600万-1000万：买宝安还是龙华？。
2020年8月，越秀在深圳的首个项目越秀和樾府开盘，备案均价8.1万/㎡，推售户型为110-140㎡之间，总价在900万起步，截止目前已经交房了。开车十五分钟就到前海限价9万住宅可劲供应，开车五分钟就到的未来之光天天打折，该怎么说呢？
我们先来说板块， 碧海接受宝中的外溢，属于依附性区域，所以暴涨暴跌属性偏强。
我在深圳哪里房产未来潜力最大里有说，在十四五规划里宝安的定位是深圳城市西部中心、国际航空枢纽，重点推进宝安中心区、空铁门户区、会展海洋城、石岩科创城、燕罗智造生态城建设，打造宝安珠江口两岸融合发展引领区。
总的来说，深圳的发展在未来10年，不会再继续向西部发展了，伴随着福田的价值回归，宝安会受到一定的影响。
提起宝中，你会想起摩天轮和壹方城，提起碧海，除了在建的企鹅岛和可以每天享受看飞机的待遇，你还会想到什么？
我们接下来说产品。
越秀潮樾府占地面积约1.68万方，总建筑面积约9.61万方，给大家举个例子，*安门天**广场的占地面积约44万方，总建筑面积约6.5万方。也就是说，越秀潮樾府占地面积大约相当于*安门天**广场占地面积的4%左右，总建筑面积大约相当于*安门天**广场总建筑面积的1.5倍左右。
越秀潮樾府规划由5座建筑合围组成，1栋1单元，1栋3单元，1栋4单元为可售商品房住宅单元，1栋2单元为自持保障性租赁住房单元，2栋为9班幼儿园教学楼。
越秀潮樾府容积率4.4，车位比1:0.9，物业是越秀自己的物业，每个月6.8元，项目于2022年11月底正式动工，预计2025年年底交房。
本次推售420套住宅，限价7.43万元/㎡，户型为93-128平3-4房（93平330套，128平90套），总价区间700万-1000万上下。
背景方面呢，越秀的盘品质绝对没有问题，我去广州越秀、天河、南沙、佛山的一些盘都看过，品质基本都是板块内头部的，不过深圳的话可以到时候去看下尖岗山那个越秀盘的品质如何。
在户型方面，越秀依旧是走改善路线，93平的搞了三房两卫，但好在其中一栋所有户型都是一线海景房，没有任何遮挡。128平的搞四房两卫，但优点是南北通且实用率，并且没那么吵。
好多人在夸越秀这个盘把海景和噪音做了一个很好的结合，就是所以把属于年轻人的刚需户型放到一线海景处，把住家大户型移到后方， 这个我觉得还是要每个人的需求，看你想要什么并且愿意放弃什么。
我们再来说价格，越秀潮樾府限价7.43万元/㎡，算下来700万左右的门槛价。
我在前面做过一个比较，就是总价600万到1000万买宝安还是龙华？最后的结论是，1000万以上预算无脑买宝中，600万-900万的预算买龙华次新三房四房比宝安更好一些，原文在这里大家可以自己去看。预算600万-1000万：买宝安还是龙华？
之前说过宝中是3.0阶段，均价在12万上下，前海的桂湾是2.0阶段，实际成交均价无论是新房还是二手房都在9万上下，而碧海作为承接宝中和南山（大部分是前海的外溢客户），那你觉得作为跟着大腿起起落落的小马仔值多少？
其实这个问题我们也有答案，参考周边两个盘玉湖湾和华丰前海湾二手房成交价就知道了。 这两个盘指导价分别是8.22万和8.41万，而根据近期少有的成交的均价在9万上下，算上装修或者租金的话其实价格并没有多少倒挂，甚至有可能成交是亏损的。
至于说能不能买，我觉得大家最纠结的点在于三个。
第一，是否该为高溢价的海景买单以及未来的人能否接受这个溢价？
其实在老岳看来，买碧海的人从来都不怎么看重海景，因为买这里的人更多的是刚需，关心的是这里的学位好不好、商圈是否齐全、交通便利与否，至于看不看海的不重要，这点可以去对比下福田的中洲湾迎海就知道了。
本来就是刚需，这种剥离了刚需属性的稀缺海景资源本身就不会有好下场，前有占据山海资源但回家都要从山脚开到山上半个小时的华侨城天麓，后有占据低密度水库资源但点外卖都没人接单到处开轰趴馆的尖岗山曦城别墅。
老岳这里不是说稀缺资源不好，而是说我们作为普通人，不要为一些虚无缥缈的东西付出高溢价。
第二，企鹅岛究竟能否带动这里的房价以及真正的作用大吗？
这个老岳只能说两点，第一在付费文章和线下课里面老岳会详细讲假如你是操盘手，会通过哪些方式拉高房价？就会知道这个究竟对房价有没有用。
第二企鹅岛的员工确实很多，确实支付能力还可以，但普普通通的大头兵还是占大多数，就仅仅比普通人薪资高那么一点而已，不用神话，而且他们也绝不是这个盘的成交主力。
买这个盘的，还是宝中、宝安其他地方、南山换过来的人多一些，所以你见到拿这个原因给你画大饼的可以好好考虑一下，但话说回来，企鹅岛的员工让这里的租金上涨是一点问题都没有的。
第三，我在南山宝安上班同时预算这么多总不能买在龙华来回跑吧？
这个事呢，老岳从投资角度告诉你，600万-1000万预算买龙华更好，但每个人都会有自己的实际情况。
所以这个事呢，就要因人而异，如果你离南山宝安工作地方近，那就买这里，如果你想投资好一些，那就投住分离选龙华，这个因人而异，看你自己。
如果它开盘把价格优惠到7万上下，并且在送点乱七八糟的东西的话，我觉得可以入手。
如果8万上下的话，就因人而异吧。
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最后，老岳给大家准备了2023年深圳打新资料包。
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