在柬埔寨后疫情时代，海外开发商尤其中国的开发商都想转型开发本地别墅排屋项目，这是好的选择吗？
从2022年左右伊始到现在，有相当一部份海外开发商尤其中国的开发商开始转型开发针对本土用户带土地的排屋或者别墅项目。
所以，今天我们来探讨一下这个问题，
这样的转型，对这一类开发商来说是好的选择吗？
或者说做这样的选择它们又有哪些优势和劣势，又会遇到哪些机遇和挑战呢？
▲选择即博弈
在探讨这种选择的优劣之前，我们先聊一聊整个柬埔寨房地产本土市场的情况，以对后面的优劣势分析起到一定的帮助。
第一， 房地产发展阶段
▲房地产发展周期
柬埔寨房地产行业在最近一个10年才明显开始快速发展。参考全世界房地产行业的发展史，在房地产行业发展的前期主要以房地产的开发为主，也就是所谓的二级市场（一级市场为土地市场、三级市场为二手交易市场），市场经过充分发展再逐步转移到三级市场为主导，柬埔寨目前也明显处于这个阶段。
第二， 城镇化率
城镇化率是推动本土房地产发展的主要动力，但城镇化率本身的动力因子却是比较多元化的，它受到政治、经济、社会等多种因素的影响，如：第二三产业产值比重（产业结构的演变）、消费品零售总额、外资实际投资、政府财政支出、人均GDP等等。
按世界银行的数据， 截止2021年，柬埔寨的城市化率为25% ，在上世纪70年代中期经历黑暗的红色高棉时代，城市化率从29%直接下降到4%谷底，直到现在经历45年的发展堪堪回到了25%。再看最近10年的城市化率变化，从2010年的20%到2020年的25%，也就是说10年5个百分点的增长，平均1年增长零点五个百分点。
柬埔寨总人口大约是1660万人，每一年城市人口新增大约是83000人（城市化率=城镇人口/总人口）。柬埔寨经历过红色高棉，之后有婴儿潮，加上人口本就不多，所以即便现在一般家庭都会有4-5个孩子，多的家庭有7-8个孩子。而柬埔寨本土居民居住主要以排屋或者别墅这种房屋类型为主，一般一套房可以至少居住4个人甚至更多。平均一个家庭我们就按4个人计算，大约每年需要新增住房2万套。
第三， 年GDP增速、人均GDP、居民可支配收入或居民购买力。
按世界银行的数据，最近10年，即从2010年开始到现在，除了最近几年被新冠疫情影响外，柬埔寨基本维持年GDP增速7%，波动很小。
当然，7%的年GDP增速本身已经是一个很高的增速了。从世界历史看数据来看，发展中国家极少有年GDP增速超过10%的，有也是偶尔出现且多出现在小经济体中，大部份低于7%，在5%左右。
而发达国家经济体年GDP增速多数是在1%-3%之间，甚至部份出现负增长的情况。而柬埔寨的人均GDP按世界银行数据目前大约是1700美元左右。而人均可支配收入一般发达国家根据国家税收的不同会打一个折扣，7.5折、6折、5折不等，柬埔寨因为人均GDP本身不高，所以本次讨论我们暂时不考虑税收的折扣因素的影响。
通过以上三点对柬埔寨房地产行业背景情况的论述大概可以得出以下结论：
1、 柬埔寨本土房地产二级市场的规模并不大，年均2万套左右的市场规模。
这个城市化率计算出来的规模还是基于整个柬埔寨全境，并非单一某个城市的市场。
▲柬埔寨金边局部城市地图
2、柬埔寨的人均可支配收入并不高，应该来说相对较低，每个家庭去除日常消费外，对于购买房地产这种大宗交易而言确实有一定的压力。
按目前这种GDP年7%的年增长速度，要达到房地产消费的明显崛起也即是人均 GDP3000美元的大关，大约还需要7-8年，那个时候可能会迎来房地产市场10倍速需求的增长周期。
（房产定律：国家人均GDP在3000到8000美金的时候，正是房价的黄金上涨期，价格的上涨需要需求的推动，上涨期即是消费需求的崛起。）
▲数据来源于CEIC
3、 柬埔寨本土开发商也并不少。
比如有专门针对刚需客户群体开发中低端排屋项目为主的“新世纪集团Borey New World“。
也有针对改善型客户群体开发中高端排屋别墅为主的“皇家集团Orkide The Royal”、“集贸集团Chip Mong Land”、“炳发集团Borey Peng Huoth”、“嘉华集团CANA GROUP”等等。
▲柬埔寨炳发集团铁桥头区Borey Peng Huoth项目
所以，如果海外开发企业要进入柬埔寨本土房地产市场，确实需要慎重考虑。
所谓“强龙不压地头蛇”，本土房地产开发企业在持有土地成本、政府公关关系、其他各类资源整合方面有天然的优势，其次 本土开发企业都有相当长时间的本土市场实践，在当地市场经验的沉淀、客户资源的积累、用户需求的把握、企业品牌效应 等方面也有明显的优势。
当然海外开发企业也有它自己的优势，比如： 外资资金的优势、跨国项目的开发经验、更丰富的项目运营管理经验、更国际化的视野和管理思想、更生态智慧时尚的设计理念 等等。所以在企业转型期，尤其因市场外部原因而被动转型的时候，更要做好充分的市场调研和充分思想准备，谋定而后动。
▲蓝海VS红海
话说回来，我们跳出这种用国别对开发企业的划分， 任何一个市场都是一个流变的市场，有退出者也有新入局者，竞争的格局永恒不变，只要立足于价值创造，站在用户角度，真正为用户考虑，提供高性价比的更好的产品和服务，市场也必然会给这样的企业一片“蓝海” 。