详解市民关于不动产登记的几大疑问
自3月1日起，我国全面启用统一的不动产登记簿证样式。对于普通市民来说，不动产登记开始到底意味着什么，我们该怎么办?一系列原生衍生的不动产等价话题再难回避。记者详细梳理了几个读者最为关心的问题，为大家作详细解答。
我国全面启用统一的不动产登记簿证样式的几天来，记者走访我市多个二手房中介公司后发现，目前并没有出现集中抛售房产的情况。万佳二手房中介公司周经理说：“自从有不动产登记将要实施的消息后，就有不少人过来咨询这个政策，他们大多对这个政策有误解，但并没有明显抛售二手房的现象。同时还有一部分想买房的人群过来打听是否有便宜的房源可供购买。”我市多家二手房中介公司负责人认为，目前房产市场还处于春节周期中，大多数人都处于观望状态，市场表现并不活跃。而且从整体市场来看也没有对不动产登记实施有明显反应，近期并没有发现有二手房集中上市的现象。
所谓不动产登记也就是“物权公示”，是指将不动产物权记载在国家设立的不动产登记簿上，公民能够根据不动产登记簿的记载来确定权利和保护权利。作为物权公示手段，不动产登记本质上是产生私法效果的事实行为而非登记机关的行政管理行为。不动产登记的实质功能是保护不动产所有人的物权，同时规范社会市场交易，反腐只是不动产登记的间接功能。
手里的房产证用换证吗?
市民李女士家只有一套房，最近几天一直在关注不动产登记开始的消息，但是始终没有弄明白：“我手里的房产证3月1日之后用去登记换证吗?”对此问题，记者带您梳理一下有关不动产登记的相关政策。
不动产登记不光是房产确权。首先，3月1日起，《不动产登记暂行条例》(下简称《条例》)正式实施，不动产登记也进入实际操作阶段。但实际上，不动产登记涉及了十类不动产权属的登记，并不仅仅是房产权属，只是房产权属与市民关系最为紧密而已。《条例》规定，共有十类不动产权属纳入登记，分别为集体土地所有权;房屋等建筑物、构筑物所有权;森林、林木所有权;耕地、林地、草地等土地承包经营权;建设用地使用权;宅基地使用权;海域使用权;地役权;抵押权;法律规定需要登记的其他不动产权利。登记内容包括不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况，不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况，涉及不动产权利限制、提示的事项以及其他相关事项。
而这次统一不动产登记平台之后，过去归国土部、住建部、农业部门、林业部门等等地方管理的不动产权，就打破了部门和地域的分割，由统一的不动产登记信息管理基础平台管理，并依法公开查询系统。
有关房产确权这一块，3月1日开始，《不动产登记暂行条例》正式实施，全国所有城镇都必须将其纸质房产档案录入电子信息库，并建立本地的住房信息系统;全国所有地级以上城市的住房信息系统都必须与住建部联网，不得以任何借口推延。集体土地、房屋建筑所有权等十类不动产纳入登记，国土资源部、公安部、民政部等9部门信息共享。
旧房本暂时不必换证。《不动产登记暂行条例》全面实施要有一个过程。条例实施后，无论是依法颁发的新版证书，还是因没有完成职责和机构整合，不具备颁发新版证书条件，继续颁发的各类旧版证书;以及条例实施前分散登记时依法颁发的各类证书，都继续有效。新版证书和旧版证书在一段时间内并行使用。”国土资源部地籍管理司司长王广华强调。
国土资源部不动产登记局常务副局长冷*志宏**介绍，《条例》实施后，无论是依法颁发的新版证书，还是因没有完成机构和职责整合，不具备颁发新证书而继续颁发旧证书的，以及条例实施前，有关部门依法颁发的各类证书，都继续有效，新版证书和旧版证书在一段时间内并行有效。等到依法办理转移变更登记时，逐步更换为新的不动产登记簿证。同时，各地不得强制要求当事人更换《不动产权证书》和《登记证明》，不得增加群众和企业的负担。
多套房要赶紧出手吗?
市民张先生名下有三套房，听闻不动产登记开始后开始有些着急：我手里的房子是不是应该出手了呢?
虽然相关人士表示不动产登记与反腐、房产税等并没有直接关系，但不少持有多套房产的市民还是比较担忧。除了真正的“房叔”、“房姐”之外，普通市民担心的是，不动产登记之后即将开征的房产税，将大大提高自己持有多套房产的成本。
房产信息不是想查就能查，此次发布的《不动产登记暂行条例》，有专门章节确认登记信息的共享与保护。其中明确不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员应当对不动产登记信息保密;涉及国家秘密的不动产登记信息，应当依法采取必要的安全保密措施。权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的，不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的;未经权利人同意，不得泄露查询获得的不动产登记资料。
房产税跟进还尚需时日，对于房产税问题，同策咨询研究部总监张宏伟认为，建立不动产统一登记制度，加快房地产税立法并适时推进改革，对于当前房地产市场来讲，也就意味着今后最有可能直接推进的就是房地产税，而不是此前已经在上海、重庆试点的房产税。今后一揽子关于房地产税方面的税制改革的顶层设计有可能逐步推出，以逐步完善作为楼市长效调控机制三大体系(土地、财税和金融)之一的财税政策与措施。
从概念上来看，房地产税涉及的税种包括了房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税等等。因此，当前提及“房地产税改革”而不是“房产税改革”时，从措辞上也就意味着这是一个综合性改革，未来用房地产税代替房产税是大势所趋。
房价会下跌吗?
不动产登记能否降低房价?中国房地产协会名誉副会长朱中一认为，不动产登记和个人住房信息联网是房地产长效调控机制最基础内容，但房价主要还是由供求、预期等因素决定，不动产登记制度本身不会对房价产生太大影响。部分专家认为，条例实施将使决策更为科学、精准，有利于构建房地产市场健康发展的长效机制。
业内人士认为，实施不动产登记制度，是一项基础性工作。若再跟进住房信息公开和房产税，持有多套房产的成本就将上升，甚至会有“反腐”的效果。这将带来的一种可能就是，买房人对投资房地产热情下降，同时很多房源可以释放到二手房市场带来供应量的增加，进而带来房价下降。
但对于不动产登记将导致房价应声下跌的说法，业内人士多保留谨慎的态度。首先是因为当前房价本身依旧能够处于一个下行的周期内，反弹回升的动力不足。其次，不动产登记制度对国内房地产市场的影响是中长期的，短期内的价格波动更多可能是由心理层面引发。
小产权房能确权吗?
刘先生买的是村里的小产权房子，即将实施的《不动产登记暂行条例》中提出，集体土地所有权和宅基地使用权等10类不动产权将列入统一登记范围。方先生觉得，这是不是意味着小产权房会“合法化”?
对此，国土资源部不动产登记局局长王广华表示，这不可能。
国土资源部不动产登记局相关人士表示，不动产登记是依法保护不动产所有*权人**利的法律行动，不可能登记任何不合法的东西。所以“小产权房”不可能予以登记，这样的念头应该打消。
针对由不动产统一登记制度引申出“小产权房将转正”的误读，国土部会同住建部于去年进行了小产权房问题专项治理，并对各地小产权房进行清理、统计，将提出分类处理的意见。湖北、山东、浙江等地也推出了分类整治方案，对准备建设的小产权房坚决叫停，对在建项目依法拆除，对出售小产权房按照非法转让土地处理。
(赵彩芬宋维根孙琳)