我爱铺网讯 自2016年7月1日，合肥实施限贷政策实施一年来，住宅市场依然热度不减。房贷政策继续收紧，进入7月份后，合肥首套房*款贷**利率折扣优惠已经“绝迹”。部分银行利率开始上浮5%，购房压力急剧加大。然而，相对于住宅市场的频频加压，一连串关于商业地产的“大动作”，让合肥商业地产受到了空前的关注。
近日，有消息表示，安徽推进非住宅商品房去库存力度进一步加大，即将出台的《推进非住宅商品房库存去化的意见》的政策文件进一步为商业地产发展开“绿灯”。
公积金有望购买商住公寓
省“*会两**”期间，省政协委员李影提出关于深化商业用房供给侧改革的建议。对此，相关部门回复表示，我省即将出台《推进非住宅商品房库存去化的意见》的政策文件，有望允许公积金购买自住的商住公寓或酒店式公寓。
数据显示，目前我省六安、池州、安庆、黄山等市存在非住宅商品房库存风险。对此，各地纷纷出台了一系列政策支持非住宅商品房去库存。
对于合肥房地产市场，相关部门表示，将从严落实调控“十条新政”，注重引导非住宅去库存。并明确提及“立足合肥实际和项目实际，有效引导非住宅商品房去库存。
解读：按照现行提取政策规定：合同注明购房用途为非住宅、商业用房、商住两用房或酒店型公寓的，不予办理住房公积金提取手续。如果此次公积金购买商住公寓能够实现的话，将会给商住公寓、乃至商业地产发展带来更多机会。
鼓励“租售并举”经营模式
此外，企业租售并举的经营模式被鼓励，商业办公用房在符合消防、环保、安全的前提下，有望允许按规定改建为住房后对外出租，土地使用年限和容积率不变，调整后的水、电、气价格按照居民标准执行。对租用商业用房和工业用房设立有众创空间,还会有一定补贴。
解读：允许商业用房改变为租赁用房，这是目前商业地产去库存导向下的一个重要创新，对于盘活存量资产等有积极的作用。
早在5月份，安徽省七部门发布的《关于推进非住宅商品房去库存的若干意见》中，就已经提出“租售并举”模式。鼓励企业将商业、办公等非住宅商品房转化为自持物业。鼓励开发企业成立专业租赁公司，按规定享受相关优惠政策，开站房屋租赁业务，运营库存商品房，盘活资产。对符合条件的商业、办公用房，可以由政府或其他投资者收购或长期租用。在符合一定前提下，可以改造为公共服务用房及经营性、公益类用房。
政策密集出台！加速非住宅商品房去库存
近两年，我省对非住宅去库存政策出台非常密集，合肥也积极采取措施积极去库存。
坚持因城施策去库存 突出重点分类指导
2016年6月21日，安徽省政府发布了《关于去库存促进房地产市场稳定发展的实施意见》，提出非住宅商品房“去库存”目标是“到2018年底，全省商业办公等非住宅商品房去化周期控制在48个月左右，各设区的市去化周期控制在55个月左右。
意见特别提及全省去库存原则要“突出重点，分类指导”。合肥市去库存重点是非住宅商品房，同时要加强商品住房供应管理，保障供求基本平衡，保持市场稳定，控制房价过快上涨，避免大起大落。其他城市要控制房地产用地供应，提高新市民住房购租能力，加大棚户区改造货币化安置比例，有序扩大和优化住房需求。
七部门联合 引导非住宅商品房有序去库存
5月份，省住房城乡建设厅、省财政厅、人民银行合肥中心支行等7部门联合发布《关于推进非住宅商品房去库存的若干意见》，通过去库存与供地联动、鼓励企业将非住宅商品房转为自持物业、鼓励个人购买商住公寓等途径，指导各地有序化解非住宅商品房库存。
合肥：个人转让非住房可按1%征收个税
6月29日，合肥地税依据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条，并落实《安徽省地方税务局关于发挥地税职能服务五大发展行动计划的实施意见》第二条第一款，发布《关于个人转让非住房核定征收个人所得税问题的公告》，明确了非住房转让核定征收个人所得税的规定。
对个人转让合肥市非住房，难以提供完整、准确的原值凭证及合理扣除费用凭证的，按转让收入的1%核定征收个人所得税。公告自2017年8月1日起实施，有效期3年。
库存不降反增！619万方库存需8年去化
然而，合肥商办产品去库存成果并不明显。由于商办产品库存量不降反增，今年合肥还被国家审计署点名“批评”。3月17日，国家审计署发布《2016年第四季度国家重大政策措施贯彻落实跟踪审计结果》中直接指出“在推进重点政策落实方面，安徽省合肥市非住宅类商品房库存不降反升”。
据我爱铺网最新数据显示，7月份，合肥市区仅有72盘775套商铺进入销售备案，备案面积约5.5万方。然而，截止到2017年7月，合肥九区商铺存量达430万方，按近六个月月平均去化5.8万方计算，合肥需要约6.2年时间。办公方面，合肥九区存量达408万方，按近6个月月平均去化面积8.6万方计算，则需要约3.95年时间才能去化结束。
但令人费解的是，就是在这种商业地产趋于严重过剩的情况下，2017年仍然有19个大型商业综合体要开业。
合肥商业地产过剩 商业体扎堆经营
合肥的商业地产形势严峻。一般来说，城市人均商业面积的合理区间在0.8-1.2平方米，但合肥已接近4平方米，远远超过了警戒线。
而在合肥一些区域，商业扎堆出现也成为去库存中的难题，例如合肥政务区，万达广场、新地中心、银泰城、华润万象城等大型商业综合体层出不穷，商圈竞争激烈。而合肥新兴区域——滨湖区，有分析人士表示，滨湖现在运营的商业体已有4、5家了，偏同质化，都是以购物中心模式。一个商业体周边消费集聚人群达到15万人以上，是可以活下来。而滨湖消费集聚数量显然是达不到的，滨湖这些新开业的商业体将会举步艰难。
专家支招：合肥商业地产如何去库存
同策咨询吴明松：政策该从两方面入手。第一是供，减小商办土地供应量、加大商办用地规划审批力度；第二是销，政府应该鼓励扶植各种能够扩大商办物业性质用途的社会需求。
百利中心营销总监陈钰：第一、政府可以控制商业土地出让；第二、未动工地块可以“商改住”，西安已经有商改住的政策措施，这条最有效果；第三、可以对购买写字楼的企业做担保*款贷**和税收减免；第四、可以支持买商办产品能落户；第五、商办产品购买降低首付，按揭*款贷**年限加到20年。
合肥学院房地产研究所凌斌：合肥商业地产去库存尤其是商务办公类产品去库存应该按照政府倡导的方向来走，通过政策引导促进市场销售。
安徽金玉堂房地产代理有限公司马林利：目前合肥并没有出台具体商业地产去库存措施，包括商改住，能不能增加天然气，包括消防问题的解决等等。如果政府能够出台具体实际的措施，这将会是楼市发展的重要政策，将有效缓解住房供给需求。